第七章：如何验收房屋 第二节：如何对房屋质量进行验收（上）

一、室内工程的验收

（一）房屋结构 结构是房屋的骨架，其质量好坏至关重要，但实践中却因其验收的难度而被购房者所忽视或放弃。购房者可要求开发商出示建设工程质量监督站对楼宇结构工程的验收报告，注意报告标明的质量等级是合格还是优良、优质；如果是不合格，说明该房屋不能居住。如有可能，购房者还应了解钢材的材质、规格、水泥的标号，木材的等级及砖块的宽实等。此外，还需把握以下几点：是否有钢筋外露； 墙壁是否有裂缝，墙面是否渗水； 承重墙、梁、柱是否符合设计规范。

（二）平面布局 对照购房合同中的房屋平面图，检查房间的结构是否与图纸一致，房间的面积、跨度、长宽是否合理；卧室、起居室、门厅、厨房、卫生间、储藏间布局是否合理；门窗位置、设置是否过于曲折，是否影响家具的摆放。

（三）层高 根据《住宅设计规范》第3.6条规定，普通住宅层高不宜高于2.80m。 卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40m，局部净高不应低于2.10m，且其面积不应大于室内使用面积的1/3。利用坡屋顶内空间作卧室、起居室（厅）时，其１／２面积的室内净高不应低于2.10m。 厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m。 厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净距不得低于1.90m，且不得影响门、窗扇开启。

住宅层高较理想的高度应在2.8米-3.2米之间。层高过低就会给人压抑感，通风、采光也受影响；层高过高固然舒适，但建设成本和土地成本都高，房价也会相应提高。《上海市住宅建筑设计标准》规定：卧室、起居室净高不应低于2.5米，屋高不应抵于2.8米。如果购房合同对层高或净高有约定的，应符合约定。

（四）地板楼板 这一点往往不为购房者重视。楼板的厚度、单位面积的荷载量，应当是验收房屋的重点之一，这不仅是安全的要求，也为家庭装修、选配家居设施提供了重要参数。

（五）墙体 墙面是否有裂缝，是否有水淋痕迹，是否有墙皮脱落、起鼓，墙面是否平整。更重要的是，墙身是否笔直，有无倾斜。

（六）通风采光 现代住宅设计一般要求户户有窗，间间敞亮。卫生间、厨房更应开窗，这才能保证采光和通风，有利于健康，有利于提高居住品质。

（七）卧室、起居室 根据《住宅设计规范》的规定，卧室、起居室（厅）应有与室外空气直接流通的自然通风。单朝向住宅应采取通风措施，其使用面积不应小于以下规定：

（1）双人卧室为10平方米；

（2）单人卧室为6平方米；

（3）兼起居室的卧室为12平方米。

（八）卫浴工程 每套住宅应当设卫生间，第四类住宅宜设两个或两上以上卫生间。每套住宅至少应配备三件卫生洁具，不同洁具组合的卫生间使用面积不应小于下列规定：

（1）设便器、洗浴器、洗面器三件卫生洁具的为3平方米；

（2）设便器、洗浴器两件卫生间洁具的为2.5平方米；

（3）设便器、洗面器两件卫生洁具的为2平方米；

（4）单设便器的为1.10平方米。

无前室的卫生间的门不应直接开向起居室或厨房。卫生间不应直接布置在下层住房的卧室或起居室及厨房的上层，可布置在本套内的卧室、起居室和厨房上层；并均应有防水、隔声和便于检修的措施。

即，验收时应注意卫生间面积、尺寸是否符合合同约定标准；卫生设备的品牌、规格、件数是否与合同相符；上水、排水是否通畅；是否有裂痕、渗水现象；地面是否防滑；开窗的通风采光效果如何，如无窗，是否有排气扇；是否有装修，如无装修，各种管线是否排放到位，便于装修。

（九）厨房工程 根据《住宅设计规范》的规定，厨房的使用面积不应小于下列规定：

（1）一类和二类住宅为4平方米；

（2）三类和四类住宅为5平方米。

厨房应有直接采光、自然通风，宜布置在套内近入口处。

厨房应设置海鲜涤池、案台、炉灶及排油烟机等设施或预留位置，按炊事操作流程排列，操作面净长不应小于2.10米。单排布置设备的厨房净宽不应小于1.5米，双排布置设备的厨房其两排设备的净距离不应小于0.9米。

在验房时，应注意厨房的面积、尺寸是否与合同相符，装修标准是否与合同相符，地面是否防滑，墙身有无1.5米以上的瓷砖，灶台高度是否合适，灶具安全性如何，脱排油烟机效果如何，热水器品牌、规格是否达到约定标准，管道线路是否通畅，整个厨房是否具备清洗、烹调、储藏等基本 功能。如果没有装修，是否把各种管道、线路、插口位置预留好。

（十）阳台的设计 根据《住宅设计规范》3.7条的要求，每套住宅应设阳台或平台。 阳台栏杆设计应防止儿童攀登，栏杆的垂直杆间净距不应大于0.11m；放置花盆处必须采取防坠落措施。低层、多层住宅的阳台栏杆净高不应低于1.05m，中高层、高层住宅的阳台栏杆净高不应低于1.10m。中高层、高层及寒冷地区住宅的阳台宜采用实体栏板。 阳台应设置晾、晒衣物的设施；顶层阳台应设雨罩。各套住宅之间毗连的阳台应设分户隔板。阳台、雨罩均应做有组织排水；雨罩应做防水，阳台宜做防水。

（十一）私密性 检查阳台、厨房、卫生间、卧室能否被外部窥视，卫生间的窗不得直对楼梯间，门不能直对起居室，居室门窗勿与邻居卫生间的门窗相对，墙壁的是效果如何。 住宅的卧室、起居室（厅）内的允许噪声级（Ａ声级）昼间应小于或等于50dB，夜间应小于或等于40dB，分户墙与楼板的空气声的计权隔声量应大于或等于40dB，楼板的计权标准化撞击声压级宜小于或等于75dB。住宅的卧室、起居室（厅）宜布置在背向噪声源的一侧。 电梯不应与卧室、起居室（厅）紧邻布置。凡受条件限制需要紧邻布置时，必须采取隔声、减振措施。

（十二）安全性 煤气管、避雷装置等垂直管线不能安装在临近阳台或窗的部位；非封闭阳台是否与公用走道接近，有无翻越可能。

（十三）电信设备 电话线、电脑网络线、闭路电视线、卫星天线是否到户，接插口是否预留，分布是否合理，每套有无对讲设备。

（十四）门窗设计 根据《住宅设计规范》的要求，外窗窗台距楼面、地面的净高低于0.90m时，应有防护设施，窗外有阳台或平台时可不受此限制。底层外窗和阳台门、下沿低于2m且紧邻走廊或公用上人屋面上的窗和门，应采取防卫措施。 面临走廊或凹口的窗，应避免视线干扰，向走廊开启的窗扇不应妨碍交通。 住宅户门应采用安全防卫门。向外开启的户门不应妨碍交通。各部位门洞的最小尺寸应符合表3.9.5的规定。

类别
洞口宽度（M）
沿口高度（M）

公用外门
1.2
2.0

户（套）门
0.9
2.0

起居室（厅）门
0.9
2.0

卧室门
0.9
2.0

厨房门
0.8
2.0

卫生间门
0.7
2.0

阳台门（单扇）
0.7
2.0

二、公共设施的验收

（一）过道、贮藏空间、套内楼梯 根据《住宅设计规范》的相关规定，套内入口过道净宽不宜小于1.20m；通往卧室、起居室（厅）的过道净宽不应小于1m，通往厨房、卫生间、贮藏室的过道净宽不应小于0.90m，过道拐弯处的尺寸应便于搬运家具。套内吊柜净高不应小于0.40m，壁柜净深不宜小于0.50m，设于底层或靠外墙、靠卫生间的壁柜内部应采取防潮措施；壁柜内应平整、光洁。 套内楼梯的梯段净宽，当一边临空时，不应小于0.75m；当两侧有墙时，不应小于0.9m。套内楼梯的踏步宽度不应小于0.22m；高度不应大于0.20m，扇形踏步围角距扶手边0.25m处，宽度不应小于0.22m。

标准楼梯角度应适中，转向处设有平台供休息；楼梯高度也应注意：阶高在22厘米上下，阶面在15厘米以上，角度为45度；楼梯应设扶手。公用走道和楼梯应符合消防要求。

（二）电梯和楼梯 楼梯和电梯 楼梯间设计应符合现行国家标准《建筑设计防火规范》（GBJ16）和《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045）的有关规定。 楼梯梯段净宽不应小于1.10m。六层及六层以下住宅，一边设有栏杆的梯段净宽不应小于1m。楼梯梯段净宽系指墙面至扶手中心之间的水平距离。楼梯踏步宽度不应小于0.26m，踏步高度不应大于0.175m。扶手高度不应小于0.90m。楼梯水平栏杆长度大于0.50m时，其扶手高度不应小于1.05m。楼梯栏杆垂直杆件间净空不应大于0.11m。楼梯平台净宽不应小于楼梯梯段净宽，且不得小于1.20m。楼梯平台的结构下缘至人行通道的垂直高度不应低于2m。入口处地坪与室外地面应有高差，并不应小于0.10m。楼梯井净宽大于0.11m时，必须采取防止儿童攀滑的措施。 七层及以上住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m以上的住宅必须设置电梯。

1 底层作为商店或其它用房的多层住宅，其住户入口层楼面距该建筑物的室外设计地面高度超过16m时必须设置电梯。

2 底层做架空层或贮存空间的多层住宅，其住户入口层楼面距该建筑物的室外设计地面高度超过16m时必须设置电梯。

3 顶层为两层一套的跃式住宅时，跃层部分不计层数。其顶层住户入口层楼面距该建筑物室外设计地面的高度不超过16m时，可不设电梯。

4 住宅中间层有直通室外地面的出入口并具有消防通道时，其层数可由中间层起计算。

十二层及以上的高层住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台，其中宜配置一台可容纳担架的电梯。高层住宅电梯宜每层设站。当住宅电梯非每层设站时，不设站的层数不应超过两层。塔式和通廊式高层住宅电梯宜成组集中布置。单元式高层住宅每单元只设一部电梯时应采用联系廊联通。候梯厅深度不应小于多台电梯中最大轿箱的深度，且不得小于1.50m 电台数、口牌、制造商、型号、承载量、升降速度；电梯是自动还是专人操作，有无紧急呼救系统，有无监视系统，有无应急疏散系统，是全天候运行还是分时段运行。

（三）供水工程 根据《住宅设计规范》第6.1条规定， 住宅应设室内给水排水系统。 套内分户水表前的给水静水压力不应小于50kPa ，当不能达到时，应设置系统增压给水设备。住宅室内给水系统最低配水点的静水压力，宜为300-350kPa，大于400kPa时，应采取竖向分区或减压措施。住宅应预留安装热水供应设施的条件，或设置热水供应设施。给水和集中热水供应系统，应分户分别设置冷水和热水表。卫生器具和配件应采用节水性能良好的产品。管道、阀门和配件应采用不易锈蚀的材质。住宅的污水排水横管宜设于本层套内。当必须敷设于下一层的套内空间时，其清扫口应设于本层，并应进行夏季管道外壁结露验算，采取相应的防止结露的措施。布置洗浴器和布置洗衣机的部位应设置地漏，其水封深度不应小于50mm。布置洗衣机的部位宜采用能防止溢流和干涸的专用地漏。高层住宅的垃圾间宜设给水龙头和排水口。其给水管道应单独设置水表，并应采取冬季防冻措施。地下室、半地下室中低于室外地面的卫生器具和地漏的排水管，不应与上部排水管连接，应设置集水坑用污水泵排出。公共供水是否正常，水压和水流善，水质是否达到饮用水标准，是否经过特殊净化处理（如果售房合同有承诺），是否24小时供应热水（如果事前有书面承诺）。多层住宅不宜采用水箱给水方式，而应采用地压式供水。高层住宅的钢筋混凝土水箱内壁应铺白瓷砖。供水管道是采用镀锌铁管（易锈蚀），还是采用清洁卫生的PVC和UPVC管。

（四）供电工程 根据《住宅设计规范》第6.5条规定 每套住宅应设电度表。每套住宅的用电负荷标准及电度表规格，不应小于表6.5.1的规定(见下图)。住宅供电系统的设计，应符合下列基本安全要求：

1 应采用TT、TN-C-S或TN-S接地方式，并进行总等电位联结；

2 电气线路应采用符合安全和防火要求的敷设方式配线，导线应采用铜线，每套住宅进户线截面不应小于10mm2，分支回路截面不应小于2.5mm2；

3 每套住宅的空调电源插座、电源插座与照明，应分路设计；厨房电源插座和卫生间电源插座宜设置独立回路；

4 除空调电源插座外，其它电源插座电路应设置漏电保护装置；

5 每套住宅应设计电源总断路器，并应采用可同时断开相线和中性线的开关电器；
6 卫生间宜作局部等电位联结；

7 每幢住宅的总电源进线断路器，应具有漏电保护功能。

住宅的公共部位应设人工照明，除高层住宅的电梯厅和应急照明外，均应采用节能自熄开关。电源插座的数量，不应少于表6.5.4的规定。有线电视系统的线路应预埋到住宅套内，并应满足有线电视网的要求，一类住宅每套设一个终端插座，其它类住宅每套设两个。电话通讯线路应预埋管线到住宅套内。一类和二类住宅每套设一个电话终端出线口，三类和四类住宅每套设两个。每套住宅宜预留门铃管路。高层和中高层住宅宜设楼宇对讲系统。

公共供电是否正常，有无双路供电，是否会出现限电时间，电压是否稳定，电表系统工作是否正常，电表有无抄数。