第三章：如何签订《商品房预售/销售合同》 第一节：如何签订建

第十二条 出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。

____________________________________________________________________。

（在实践中，往往由于开发商在出售商品房之前已然将房地产向银行进行了抵押，而贷款到期后，又无力支付贷款本息，致使房地产被银行行使抵押权人的权利，导致购房人的房产证无法办理。此外，还有可能是开发高一屋多卖、“一女多嫁”导致纠纷的产生。房地产开发企业销售设有抵押商品房的，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。如果在未解除合同前再转买的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。当事人可以对出现纠纷的处理进行约定。）

　　第十三条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。

　　出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第______种方式处理：

　　1.出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。

　　2. _________________________________________________________________。

3. ________________________________________________________________。

（最好在空白处约定，如果装修不符合约定，买受人有权退房的条款）

第十四条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。

（基础设施主要是指与商品房及所在小区建设相配套的供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等设施。公共配套建筑是指与商品房及商品房所在小区建设相配套的教育、商业、饮食、娱乐等公共建筑。基础设施、公共配套的教育状况是购房人选择商品房的重要考虑因素。基础设施、公共配套建筑正常运行是商品房使用功能正常发挥的一个重要条件。

由于这些设施投入正常运行的决定因素主要是在政府，所以出卖人应当慎重做出承诺，特别是正常运行的时间，要与政府相关部门达成协议后再定。同时开发商常考虑非自身因素造成正常运行延误的情况，在合同中进行有利于自己的处理。

此外，应提出天然气或煤气的准确通气时间。因煤气公司一般规定，只有小区入住率达70％时才通气源。因此，虽然煤气管道已通，但客户尚有可能用不上煤气，给生活带来诸多不便。所以，在合约上应注明气源通气的准确时间或注明如因入住率不够而不能按时通气时发展商采取的应急办法。）

（应当引起在沪购房人注意的是，关于基础设施及其交付使用条件，在2000版《上海商品房预售合同》中没有明确的约定，因此，购房者在签订上海2000版预售合同时，应将此条相关内容在合同附件中列出。）

出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：

1．___________________________________________________________________；

　　2．___________________________________________________________________；

　　3．____________________________________________________________________；

　　4．____________________________________________________________________；

　　5．____________________________________________________________________。

　　如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：　　1．___________________________________________________________________；

　　2．____________________________________________________________________；

　　3．___________________________________________________________________。

　　第十五条 关于产权登记的约定。

　　出卖人应当在商品房交付使用后______日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第______项处理：

　　1．买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起______日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的______%赔偿买受人损失。

2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的______%向买受人支付违约金。

3．____________________________________________________________ 。

（房产证是证明房屋权属的唯一最有效的材料，产权登记是商品房买受人获得房地产权证的必然途径。根据《开发条例》的规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

商品房的房屋所有权登记是商品房的合法性和购买人作为房屋所有权人的法律依据。土地使用权的登记又涉及到与该商品房有关的整个项目用地土地使用权的分割。在办理这些手续的时候，开发商有义务进行配合。

另外，《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。）

　　第十六条 保修责任。

　　买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。

　　买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。

　　在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。　　___________________________________________________________________。

（1998年9月1日正式实施的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明说制度的规定》中规定，房地产开发企业在交付新建商品住宅时，必须向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明说》。《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充规定。2000年1月30日施行的《建设工程质量管理条例》规定，建设工程承包单位在向建设单位提交竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。明确工程的保修范围、期限、责任。

2001年6月施行的《商品房销售管理办法》对商品房质量保修的内容进行了明确规定：房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、期限、责任等内容做出约定。保修期从交付时起计算，期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书期限的存续期。存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。）

　　 第十七条 双方可以就下列事项约定：

　　1、该商品房所在楼宇的屋面使用权_____________________________________________________；

（建议可约定为：“归全体业主所有，法律、法规有明确规定时，从其规定”。本条内容2000版《上海商品房预售合同》也没有涉及。）

2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权___________________________________________________；

（建议可约定为：“归全体业主所有，法律、法规有明确规定时，从其规定”）

3、该商品房所在楼宇的命名权_________________________________________________________；

（一般由开发商向当地的“地名办”申请）

4、该商品房所在小区的命名权_________________________________________________________；

（一般由开发商向当地的“地名办”申请）

　　5、____________________________________________________________；

　　6、____________________________________________________________。

　　 第十八条 买受人的房屋仅作__________________使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。

　　出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。

____________________________________________________________________。

（本条是约定商品房交付使用后双方的有关权利、责任和义务.

商品房建筑主体结构、承重结构和用途都是经规划部门批准 设计单位设计后确立的，具有整体属性，涉及到整栋楼的外观、安全和使用性质等方面的内容，一经建成，不得擅自变更。对于购买人来说，也要遵守此规定。）

　　第十九条 本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第______种方式解决：

　　1.提交____________仲裁委员会仲裁。

2.依法向人民法院起诉。

（此条是关于争议解决的方式的约定）

第二十条 本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。

（如，对售楼书及广告等相关资料中的事项的约定。根据《商品房销售管理办法》第十五条规定，房地产开发企业、房地产中介服务企业发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。总之，当合人在合同中应当尽可能的约定得具体、明确。）

第二十一条 合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

（合同附件是合同的一部分，与合同具有同样的法律效力）

　　第二十二条 本合同连同附件共______页，一式______份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：

　　出卖人______份，买受人______份，______份，____________份。

第二十三条 本合同自双方签订之日起生效。

（《合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。对于商品房买卖合同，法律、法规没有规定以经过批准或者登记为生效要件，因此，合同自成立时生效。根据《合同法》第三十二条规定，当事人彩合同书形式订阅合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。）

第二十四条 商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向__________________申请登记备案。

（依据是）《城市商品房预售管理办法》、城市房产产管理法》和《城市房地产开发经营条例》等相关法律法规规定，在此最好加上若出卖人不履行行这一义务的违约责任。）

出卖人（签章）：　　　　　　　　 买受人（签章）：

【法定代表人】：　　　　　　　　 【法定代表人】：

【委托代理人】：　　　　　　　　 【委托代理人】：

　　　（签章）　　　　　　　　　 【　　　　　 】：

　　　　　　　　　　　　　　　　　　（签章）

______年______月______日　　　　　　　　______年______月______日

签于　　　　　　　　　　　　　　　　　　签于　　　　　　　　　　

附件一： 房 屋 平 面 图

（要标明详细尺寸，不局限于商品房平面图，为了全面了解该商品房的规划、设计情况，并与本合同第三条、十条、十四条及其他相关条款的约定内容相统一，还可以将商品房有关的小区规划、设计总平面图作为附件一的内容）

附件二： 公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明

（依据建设部《全国统一建筑工程预算工程量计算规则GJDGZ—101--95》、《房屋测量规范》、《住宅设计规范》的相关规定执行。）

附件三： 装饰、设备标准

　　1．外墙：

　　2．内墙：

　　3．顶棚：

　　4．地面：

　　5．门窗：

　　6．厨房：

　　7．卫生间：

　　8．阳台：

　　9．电梯：

10．其他：

（应对每一部位、设备的适用材料、性能等具体标准进行详细、明确的约定，不能只作笼统的表述，以免因双方理解不一而引起纠纷。）

附件四：合同补充协议

（与本合同二十条相对应）