第三章：如何签订《商品房预售/销售合同》

第一条 甲方通过土地使用权出让/转让/划拨方式取得 区/ 县 地块土地使用权，并依法进行了土地使用权登记取得房地产权证，证书号为： ，土地面积为： ，土地用途为： 。

甲方经批准，在该地块上投资建造《 》（暂定名/现定名）商品房，主体建筑结构为： 结构；建筑物地上层数为 层，地下层数为 层。

上述商品房已具备《上海市房地产转让办法》规定的预售条件， 局已批准上市预售（预售编号： ）。

第二条 乙方向甲方购买 路 《 》幢（号） 层 室（以下简称该房屋），政府批准的规划用途为 。

（房屋总面积不仅包括房屋使用面积，而且还包括墙体、楼梯、走道等占的面积。建筑面积分为套内建筑面积和公用分摊面积。其中套内建筑面积由套内使用面积和套内墙体面积及阳台面积所组成，直接影响到使用空间。而房屋的公用分摊面积则主要为结构、楼梯走道产等公用部位所占面积。由于两者不同，所以在填写暂测面积时，除了要填上总的建筑面积外，也要将套内建筑面积及公用分摊建筑面积填上。）

据甲方暂测该房屋建筑面积为 平方米，其中套内建筑面积为 平方米、公用分摊面积为 平方米。该房屋建筑层高为 米。

该房屋建筑设计及平面图见本合同附件二；该房屋建筑结构、装修及设备标准见本合同附件三；该房屋相关情况说明（抵押关系、租赁关系、相邻关系及小区平面布局）见本合同附件四；该房屋《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书见本合同附件五。

第三条 乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价为人民币 元。（大写）： 元。

根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为人民币 元。（大写）： 。

第四条 乙方购买该房屋的总房价款（含水量附件三中装修、设备价格）是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测不一致的原因外，不再作变动。

第五条 在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：

1、 按该房屋每平方米建筑面积单价计算欧退少补；

2、 甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过+ %（包括 %），不向乙方收取超过部分的房价款；甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过- %（包括- ％），乙方有权单方面解除本合同。乙方先例单方解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视而不见为放弃该权利。

第六条 签订本合同时，该房屋建设工程建设到 。乙方应当按本合同约定时间如期足额将房价款解入甲方的预售款监管帐户（预售监管机构： 、帐户名称： 、账号： ）预售款按政府规定监管使用。

乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在附件一中约定明确。

第七条 乙方如未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期付款额的日万分之 计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算一地实际付款之日止。逾期超过 天后，甲方有权选择下列第 种方案追究乙方责任：

壹、甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的 % ， 甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。

甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方。

贰、 。

第八条 签订本合同后，甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计（见附件二），确需变更的应当征得乙方书面同意并报规划管理部门审核批准，在获得批准之日起 天内与乙方签订本合同变更协议。

甲方未征得乙方同意擅自变更该房屋的建筑设计，乙方有权单方面解除合同。

第九条 甲方不得擅自变更已经与乙方约定的小区平面布局（见附件四），确需变更的应当征得乙方书面同意。

甲方未征得乙方同意变更小区的平面布局，乙方有权要求甲方恢。复如不能恢复的，甲方应当向乙方支付总房价款的 %违约金。

第十条 该房屋的交付必须符合下列第 种方案所列条件：

壹、办理了房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金；甲方承诺在 年 月 日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），乙方有权单方面解除本合同。

贰、取得了《住宅交付使用许可证》；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金，甲方承诺在 年 月 日 前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）如到时不能取得商品房房地产权证（大产证）乙方有权单方面解除本合同。

参、 。

（一般来说，选择大产证交房是最为稳妥的，如果开发商确实按合同所写的取得了大产证，同时又对其设定的抵押已注销，那么办出对于购房者来说的小产证是很容易的事。如果以后者作为交付的条件，那么一定要在后面的附加条款中列出相应的违约赔偿条款，如装修费等。但由于从开发商获得《房屋交付使用许可证》到办妥大产证还有三个月的时间，许多购房者想早日入住装修，所以也有不少购房者选择以《房屋交付使用许可证》的办理完结为交付时间。稳妥起见，笔者建议以大产证的取得为交付时间点。）

第十一条 甲方定于 年 月 日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力除外。

（在现行房地产交易中，开发商通常把以下事项列为不可抗力条款下的免责事项：（一）施工中遇到异常困难及重大技术问题不能解决；（二）市政配套的批准与安装的延误。其实，这两种事件都不具备不可抗力的三个必备条件。在施工中遇到的困难和技术问题是开发商在建造房屋之前就可以预见的，即使不能克服，那也是开发商在建造房屋时自己所要承担的风险，不能将此风险转移给购房者。同样，市政配套的批准与安装是有一定程序的，开发商在最初总体规划时就应当可以预见批准与安装的期限，如果确实是政府行为而导致延误的，那也是开发商在开发房地产过程中可以预期见和可能要承担的风险。）

第十二条 甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止。逾期超过 天，乙方有权选择下列第 种方案追究甲方责任：

壹、乙方有权单方面解除本合同。

贰、 。

第十三条 该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前 天书面通知乙方办理交付该房屋的手续。乙方应在收到该通知之日起 天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为： 。

在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为 用房，甲方应向乙方提供《 质量保证书》和《 使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。

甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接收该房屋，由引而产生的延期交房的责任由甲方承担。

（上海市从1998年8月15日起推行了“新建住宅质量保证书、住宅使用说明书”制度）

第十四条 在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后 日内，出甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。

（在房屋竣工验收后，开发商会办理新建商品房房地产初始登记手续，登记通过后取得房地产权证，包括了整幢或多幢建筑物的产权，这个产权证叫大产证。随后由购房者与开发商再办理房屋过户，从开发商的产权证所包括的产权内容中分割与购房者所购户室的单独产权，叫小产证）

甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起 天内，由双方依法向 交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。

第十五条、该房屋的风险责任自该房屋交付之起由甲方转移给乙方。如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。

第十六条、甲方保证在向乙方交付该房屋时该房屋没有甲方设定的抵押权，也不存其他产权纠纷。如房屋交付后出现与甲方保证不相一致的情况，由甲方承担全部责任。

第十七条、甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价 倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。

第十八条、该房屋交付后，乙方认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测。经核验，确属主体结构质量不合格的，乙方有权单方面解除本合同。

第十九条、 乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起 天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行颂的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的 %，在退还房款时一并支付给乙方。

前款及本合同其他条款所称已支付的房价款是包括乙直接支付和通过贷款方式支付的房价款。

第二十条 甲方交付该房屋有其他工程质量时，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的 倍给予补偿。

双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。

第二十一条 自该房屋验收交接之日起，甲方对该房屋负责保修。保修范围和保修期由甲乙双方参照国务院发布的《建设工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。

（上海市建设委员会关于本市全面实行《新建住宅质量保证书》和《新建住宅说明书》制度的通知中，明确规定开发企业交付时必须提供这两证书。此外还规定了保修的时间。）

第二十二条 甲方已聘 物业公司对该房屋进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理服务合同》（见附件五）。因该房屋规划用途为 用房，甲乙双方已签订了《 使用公约》（见附件五）。

（对于新建商品住宅小区，通常的做法是在房屋全部或大部分出售前，先由开发商指定物业管理公司，待小区成立精度管理委员会后与物业管理公司签订物业管理合同，确定双方的权利和义务。是好在预售合同里签订《前期物业管理服务合同》。）

第二十三条 乙方购买的房屋及其相应占有的土地使用权不可分离。自该房屋的房地产权利转移之日起，甲方与 签订的土地使用权出让/转让合同中约定的权利、义务和责任转移给乙方。

第二十四条 本合同项下乙方享有的权益（房屋期权），乙方可以依法转让、抵押。乙方依法先例上述权利时，甲方应予以协助。

第二十五条 本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在挂号邮后（以寄出的邮戳为准）第 日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视作已送达。

第二十六条 该房屋买卖过程中所发生的税费按有关规定由甲、乙双方各自承担。

第二十七条 本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不一致的，以补充条款、被充协议为准。

本合同的未尽事宜及本合同在履行过程中需变更的事宜，双方应通过订阅变更协议进行约定。

第二十八条 甲、乙双方在签署本合同时，对各自的权利和义务清楚明白，并愿按本合同的约定严格履行，如一方违反本合同，另一方有权按本合同约定要求索赔。

第二十九条 本合同自双方签字/ 公证处公证之日起生产。双方商定本合同生效之日起 内由甲方/乙方/双方负责向房地产登记机构办理本合同登记备案手续。

若责任方逾期不办理合同登记备案手续造成另一方损失的，应当承担赔偿责任。

第三十条 合同登记备案后，如发生协议解除本合同的事实时，在事实发生之日起30天内双方持解除合同的书面文件到 房地产登记机构办理注销本合同登记备案的手续。

甲方或乙方依据本合同有关条款的约定单方解除本合同的，甲方或乙方应凭单方面解除合同的书面通知的送达凭据单方面到房地主登记机构办理注销本合同登记备案的手续。

第三十一条 甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决。协商不能解决的，选定下列第 种方案解决（不选定的划除）：

壹、向 仲裁委员会申请仲裁；

贰、向人民法院起诉