对《北京市房屋质量缺陷评估规程》的思考

背景介绍：某甲项目部因施工过程中将某乙、丙等人的房舍损坏、家畜一死一伤，当事人要求项目部进行赔偿五万元，双方无法达成一致意见，评估小组接受委托对事故损失进行评估。评估小组首先进行了现场查勘，同时询问了当事人的一些相关情况。在进行损失赔偿专项资产评估时，评估小组发现---伤狗修复成一条好狗比购入一条好狗花费更多。
其实，不管是资产评估还是房地产估价，评估理论与方法应该是相通的，加之在今后这类损失赔偿评估业务将是大量的、经常的，于是本人有了对《北京市房屋质量缺陷评估规程》的一点浅薄的思考，这里与大家交流探讨。
此项目看上去很简单，参照《北京市房屋质量缺陷评估规程》，首先双方通过质量缺陷损失的认定或协议；其次，分类进行评估：1）房屋的评估。房屋是可修复的，根据修复费用确定损失价值。2）狗的评估。死狗按不可以修复资产计算，采用市场法进行评估，很容易就可以得出这条狗的评估值为300元。但是，受伤了的那条狗的问题就比较复杂。按分类，狗是可以修复的资产。在本案例中，受损伤的狗尾骨粉碎性骨折、前左脚踝骨骨折及下腹有三公分左右的创面，当事人请了兽医并给狗进行正骨，创面伤口清洗、消毒并打了破伤风针，伤口缝合总共七针，各项费用总计540元，之后医药费还可能需要更多，这中间的价值远远高于一条死狗的评估值。在这种情况下，评估小组请当事人（狗主人）与项目部代表进行协商，最后以总共1000元的价值达成协议。
在做这个评估项目的同时，也让我想起了前不久看到的另一则事故——奔驰车撞倒3岁小男孩，倒车从其身上碾过。据说像这种倒车回碾的案例还有很多，皆缘于我们评估中所称的“可修复费用比不可修复更不经济更不划算”的原则。以北京地区为例，撞死一个人赔偿总数不超过40万，而撞伤一个人则可能赔偿上百万，于是“撞死要比撞伤强”成了无良司机们的潜规则，同时也暴露出评估原则的不完善。
这些案例让我回忆起前不久在重庆参加继续教育培训时，北京房地产估价师估协会郭晋林秘书长给我们讲解的《北京市房屋质量缺陷评估规程》中的一些内容。该规程将房屋缺陷分为两类，一类是可以修复的，另一类是不可以修复的，显然不可以修复的是最容易评估的。从规程上看上去，不可以修复的损失比可以修复的损失大得多，这一点从该规程序的方法——价差法反映最明显。价差法是指在评估可以修复的房屋缺陷损失时，以求取类似的无质量缺陷房屋和有质量缺陷房屋市场价值之差作为房屋质量缺陷损失。我们在评估不可修复的缺陷房屋时，就是参照无质量缺陷的房屋价值，并以此作为其损失值，进而得出了不可修复房屋质量缺陷损失值比可以修复的房屋质量缺陷损失值大的引申含义。但是，这个问题在上面这个案例里就好像有一些矛盾了。是不是专属于房屋缺陷才适用于此方法呢？动物活体之类是否适合于此方法呢？
同样是我亲身经历的一个案例也很好的说明了这个问题。一辆东风轿车由于驾驶员醉酒，撞坏了主城区临街一幢房屋。该房建于六七十年代，用乱石墙建成，本身结构已存在一些问题，加之车辆撞击，问题就更严重了。但该房还有一个特殊的问题---不可以拆了重建，一旦拆除，相关部门就不会允许重建。虽然该房已列入政府开发规划范围，但具体实施可能还要有一段时间。该房底层正面临街两间房为商业门面房，并正在使用当中，故在实际修复中，该房还专门进行了维护加固修缮设计，其修复造价比重建该房花费更多。这个案例也进一步印证了“可修复费用比不可修复更不经济更不划算”的原则。