协议签订后才发现房屋有质量问题怎么办？

　　潘女士经中介带看，看中南京西路某处房产，经磋商谈好价格，顺利签署买卖协议并支付定金，但在潘女士再去看房子的时候发现沙发下地砖破裂、房屋采光不足等问题，在上次看房时房东说只有晚上有时间看房，并且用沙发遮住了破裂的地砖。潘女士对此非常不满，觉得房东在刻意隐瞒，潘女士以此为由要求退房，遭到房东拒绝，潘女士遂诉至法院。法院认为：潘女士当初在看房时查看了房屋且没有提出任何质量问题，在买卖协议中也确认了“已对房屋作了充分了解，表示愿意购买”，潘女士不履行合同而提出退房属违约，应依约承担违约责任，房东收取定金不予退还。

　　【法律依据】

　　《合同法》第九十四条　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

　　(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

　　(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

　　(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;

　　(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

　　(五)法律规定的其他情形

　　【分析师观点】

　　房屋的质量问题不可一概而论，大致分为：表面瑕疵、隐蔽瑕疵和根本缺陷。

　　1.表面瑕疵：是指普通人通过肉眼就可以辨别的房屋的质量问题，如墙体裂缝、墙漆的脱落和其他装修的损坏等。

　　2.隐藏瑕疵：是指看房或收房时用肉眼难于发现的，一般的房屋的使用过程中才能察觉的房屋质量问题，如墙体中存活 着很多白蚂蚁，下雨才能发现的渗漏等。

　　3.根本缺陷：是指影响使用人人身和财产安全、使房屋不具备基本使用功能的严重质量问题。对于前两种房屋质量问题，如果合同有约定，交房时则按合同约定;如果合同没有约定，在买家看房并签订合同后，出卖人对房屋的表面瑕疵一般不承担责任;对房屋隐蔽瑕疵，如果出卖人没有告知就应当按交易习惯或相关标准承担责任，如果是一般的质量问题，买方可以要求卖方修复，如果卖方不修复，买方可以自己修复，但修复的费用应由卖方负责;而对房屋的根本缺陷，因为涉及到买受人的人身和财产安全，而国家法律一般不允许当事人就人身和财产安全的问题通过合同的方式进行约定，因此，无论合同中是否约定，也不管该瑕疵是表面的还是隐蔽的，即使买受人在看房时已经发现或者应当发现，出卖人也有责任消除影响买受人人身和财产安全的严重质量问题。如果在合理期限内出卖人不能消除该根本缺陷的，买受人可以根据《合同法》第九十四条的规定解除合同。

　　本案中，对潘女士提出的房屋地板开裂、房屋通风采光不足等问题，因为属看房时用肉眼可以发现的表面瑕疵问题，如果不是很严重，出卖人一般不承担责任。潘女士退房解除合同的行为，违反了合同的约定，应当承担违约责任。但如果潘女士认为上述地板开裂很严重，影响了房屋的正常使用和房屋的安全，则必须请求相关机构对房屋进行鉴定，如果鉴定结果认为影响房屋的安全性能的，能修复的由出卖人修复或承担费用，属主体结构问题无法修复的，或者房屋存在质量问题，严重影响居住的，买受方可以以不能实现合同目的为由，提出退房，解除双方签订的买卖协议，并要求赔偿。