房屋主体结构质量问题案例

　　产某平等与振*丰(上海)有限公司房屋买卖合同纠纷上诉案

　　上海市第一中级人民法院

　　民事判决书

　　(2009)沪一中民二(民)终字第***号

　　上诉人(原审原告)产某平。

　　上诉人(原审原告)刘某炜。

　　上诉人(原审被告)振*丰(上海)有限公司。

　　法定代表人姚某征，董事长。

　　上诉人产某平、刘某炜因与上诉人振*丰(上海)有限公司(以下简称振*丰公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市南汇区人民法院(2008)汇民一(民)初字第6252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年3月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

　　原审查明，2007年12月10日，产某平、刘某炜与案外人洪某玫签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定由产某平、刘某炜向洪某玫购买坐落于上海市南汇区康桥镇1801弄罗山绿洲别墅区131号别墅(以下简称系争房屋)。嗣后，产某平、刘某炜取得了系争房屋房地产权证。2008年6月3日，产某平、刘某炜在委托装修部门对系争房屋装修时发现系争房屋构造柱出现断柱、柱内仅用砖头和零星木头填充现象。产某平、刘某炜当即向物业部门反映，物业部门立即向振*丰公司反映。2008年7月，振*丰公司曾几次派人上门维修，因振*丰公司未向产某平、刘某炜出具原设计单位出具的维修方案，故产某平、刘某炜拒绝振*丰公司维修。之后，双方为此多次以信函方式交涉，但未果。

　　原审另查明，系争房屋系振*丰公司开发的商品房。2002年4月17日，振*丰公司与案外人洪某玫签订《上海市商品房预售合同》一份，约定由洪某玫向振*丰公司购买系争房屋。2003年11月3日，振*丰公司将系争房屋交付洪某玫。

　　原审又查明，2008年5月16日，刘某炜与上海高*氏建筑装饰工程有限公司(以下简称高*氏公司)签订《上海市家庭居室装饰装修施工合同》一份，约定由高*氏公司为刘某炜所有的系争房屋进行装饰，承包方式为部分承包，总价款为82万元;工期自2008年5月18日至2008年9月20日;由于刘某炜原因造成延期开工或中途停工，高*氏公司可以顺延工程竣工日期，并有权要求赔偿停工、窝工损失，每停工、窝工一天，刘某炜应赔偿给高*氏公司1,550元，合同中另约定了其他权利义务关系。

　　2008年9月9日，高*氏公司发函给刘某炜，要求其支付停工损失150,350元。

　　因产某平、刘某炜与振*丰公司就系争房屋构造柱是否属主体结构质量问题存在争议，产某平、刘某炜于2008年10月7日向原审法院提出鉴定申请，原审法院依法委托上海房屋质量检测站进行检测，2008年11月17日，该检测站出具沪房鉴(001)证字第2008-1536号房屋质量检测报告，该检测报告的现场分析为：被检测房屋构造柱作用主要是提高多层砖混结构房屋的抗震能力，增强建筑物的整体强度和延性，提高建筑物抗倾覆和抗整体弯曲的能力，从而显著提高砖墙的抗震能力。被检测房屋二层3/B轴构造柱存在土蜂窝、孔洞以及漏浇混凝土等质量缺陷，在地震作用下，会局部削弱建筑物的整体刚性和稳定性，影响砖墙抗裂缝能力。根据检测分析，二层3/B轴构造柱相邻结构未见明显变形开裂，在正常负载作用下，尚不影响安全使用。结论为：(一)经现场检测分析，被检测房屋二层3/B轴构造柱存在混凝土蜂窝、孔洞以及漏浇混凝土等质量缺陷，主要系施工不规范所致。目前上述构造柱相邻墙体未见明显开裂现象。(二)建议按照原设计单位出具的维修方案对上述构造柱进行修改，整改后被检测房屋可以满足原设计使用要求。(三)恢复二层B/2-3轴原窗洞两侧被拆除的墙体，窗洞上部增设钢筋混凝土过梁。修缮建议：将被检测房屋二层B/3轴处构造柱原混凝土全部凿除重新浇灌，凿除前对上部墙体采取临时支撑等安全措施，新浇混凝土强度等级应比原设计提高一级。产某平、刘某炜与振*丰公司对上述检测报告均无异议，但认为鉴定结论并未明确系争房屋构造柱质量是否属于房屋主体结构。原审法院经征询鉴定人员意见，系争柱子属构造柱，是否属于主体结构问题不属于其鉴定范围，该质量问题是否属于主体结构质检部门有验收标准。针对鉴定结果并未明确系争房屋构造柱质量问题是否属于主体结构范围，原审法院于2008年12月25日向南汇区质量监督站进行了调查，该站答复系争房屋构造柱属于主体结构。产某平、刘某炜对原审法院上述调查笔录无异议，振*丰公司认为构造柱不属于主体结构。

　　原审审理中，振*丰公司对系争房屋构造柱进行了修复，故产某平、刘某炜撤回要求振*丰公司委托原设计单位(或有同等设计资质的单位)对系争房屋主体结构质量缺陷出具维修设计方案，并对系争房屋进行维修的诉讼请求。产某平、刘某炜明确诉讼请求为，要求振*丰公司赔偿租金损失156,000元，窝工损失279,000元。

　　原审法院经审理后认为，振*丰公司作为系争房屋的开发商，对系争房屋质量负有保修义务。针对房屋不同部位，振*丰公司的保修期限为2年至设计文件规定的房屋的合理使用年限。案件争议在于系争房屋构造柱的质量缺陷是否属于主体结构，根据建筑规范标准，系争房屋二层3/B轴构造柱属房屋主体结构范围，故振*丰公司对上述质量问题在系争房屋合理使用范围内负有保修义务。审理中，振*丰公司对以上质量问题承担了修复责任。对产某平、刘某炜提出的租金损失、窝工损失，虽系争房屋柱子属于构造柱，在正常负载作用下，尚不影响安全使用，但该缺陷属于主体结构，产某平、刘某炜在发现系争房屋构造柱存在质量问题，房屋存在安全隐患时，在振*丰公司尚未修复前，对正常使用房屋存在心理障碍也是情有可原。但振*丰公司在2008年7月几次上门要求对系争房屋构造柱进行维修时，产某平、刘某炜却以振*丰公司未出具原设计单位的维修方案为由拒绝振*丰公司维修，故造成振*丰公司直至在审理中才对系争房屋构造柱进行维修的责任在于产某平、刘某炜，对振*丰公司上门要求维修后的损失由产某平、刘某炜自负。2008年6月3日产某平、刘某炜发现系争房屋构造柱质量问题后即与物业部门进行了反映，物业部门也及时向振*丰公司告知了情况，但振*丰公司直至2008年7月才上门维修，振*丰公司对延期修复期间造成产某平、刘某炜的损失应承担赔偿责任。现产某平、刘某炜主张租金损失156,000元及窝工损失279,000元，根据上述阐述，由于振*丰公司延期修复，致使产某平、刘某炜装修延后，造成其一定的经济损失，原审法院结合产某平、刘某炜房屋地段、振*丰公司延期修复时间等综合因素，酌定振*丰公司赔偿产某平、刘某炜损失15,000元。对产某平、刘某炜主张的窝工损失，虽产某平、刘某炜装修过程中发现房屋存在质量问题后，停止了施工，但产某平、刘某炜实际就窝工损失并未赔偿给高*氏公司，故对该损失不予处理，待上述损失确定后，产某平、刘某炜可另行主张权利。对振*丰公司主张保修责任应由施工单位浙江国泰建设集团有限公司承担之意见，因振*丰公司与施工单位的法律关系属另一法律关系，振*丰公司向产某平、刘某炜赔偿损失后，可另行主张权利。

　　综上所述，原审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定，判决如下：

　　一、准许产某平、刘某炜撤回要求振*丰公司委托原设计单位(或有同等设计资质的单位)对系争房屋主体结构质量缺陷出具维修设计方案，并对系争房屋进行维修的诉讼请求;

　　二、振*丰公司应于判决生效后十日内给付产某平、刘某炜损失15,000元;

　　三、驳回产某平、刘某炜的其余诉讼请求。振*丰公司如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,643元减半收取2,321.50元，检测费用10,000元，合计12,321.50元(产某平、刘某炜已预交)，由产某平、刘某炜负担2,000元，振*丰公司负担10,321.50元，振*丰公司负担部分已由产某平、刘某炜预交，由振*丰公司于判决生效后七日内交纳。