拖延办理房屋产权过户的巨大风险

　　实践中常见的因未能及时办理房屋产权过户，致使买受人承担风险的情况有：

　　一、如果此时出卖人一房二卖，善意第三人也取得了房产证，那么买受人就不能再对房屋主张权利，而只能向出卖人主张退还购房款和赔偿损失。但是如果出卖人负债累累无力还款，或者携款出走下落不明，那么买受人就只剩下房、款两空了。

　　二、在买受人支付购房款，房屋产权过户前，房屋很可能因出卖人欠债，由债权人申请被法院查封，出卖人的账户也可能同时被法院冻结查封。如果出卖人欠债情况属实并且败诉，买受人同样面对房、款两空的局面。 三、我所律师还遇到了这样的案件，出卖人签订了房屋买卖合同后，因房屋涨价反悔，要求给付买受人违约金解除合同。但买受人拒不同意，执意要买此房。于是出卖人制造假债务，由假债权人起诉并请求法院对自己的房屋进行查封。又以自己的房屋已经被法院查封，客观上无法履行合同为由，向买受人提出解除房屋买卖合同。这种假债权债务的诉讼法院很难查清，对房屋的查封可以拖延至一年以上，足以击垮买受人坚持继续购买房屋的意志。

　　四、未经全部房屋共有人同意出卖的共有房屋，在买受人支付购房款后，房屋产权过户之前，其他房屋共有人起诉，请求法院确认房屋买卖合同无效，或者主张优先购买权的，必然得到法院支持。此时因房屋产权尚未过户，买受人不具备善意第三人的条件，只能请求出卖人退还购房款，但是能否顺利收回，就看买受人的运气了。

　　以上足以说明不及时办理房屋产权过户，可能给买受人造成的巨大商业风险。其预防办法应从以下几个方面考虑：

　　1、房屋买卖合同中应当明确约定出卖人协助办理房屋产权过户的具体时间，预期应承担违约责任; 2、合同中对于办理房屋产权过户时间约定不明的，买受人要及时催告出卖人履行义务。

　　3、如果买受人以现金全款方式支付购房款，首付款的数额要尽可能少。余款在房屋产权过户之前，不可交付出卖方，也不可交付中介公司保管(中介公司负责人携款潜逃的事件屡见不鲜)，最好通过房屋交易专管账户划转，或交由受委托的律师事务所在产权过户后支付给出卖人。采用这种办法要由出卖人、买受人与受委托的律师事务所签订书面协议，买卖双方要查验律师事务所执照和律师证原件。

　　房屋产权没有过户，除可能给买受人带来巨大风险外，还限制了买受人对房屋行使多种权利，如房屋的转让、继承、赠与、抵押等，因此，二手房交易的买受人一定要对此引起重视，及时办理房屋产权过户手续。