业主已经入住算不算交付房屋

　　业主已经入住算不算开发商履行了交付房屋

　　案例介绍：2005年8月，刘某与某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同对房产的价款、面积、房屋的交付期限、交付条件以及违约责任等作出了明确约定。该房产于2005年12月取得了竣工验收报告，按合同约定应当在2006年3月底交房，开发商在2005年12月开始电话通知业主交房，刘某一直没有去收房，直到2006年7月5日，刘某提出要事先装些沙石为由，领取了装修钥匙，并单方换掉了房屋进户门(防盗门)，且后来又拒绝办理房屋交付手续。刘某认为开发商迟延交付房屋构成违约，交付时水电不到位，没有出示政府部门的验收合格证明，不符合交付条件，遂以2008年7月11日向法院起诉，要求承担逾期交房的违约责任。

　　【以案说法】

　　一、既然刘某在2006年7月5日向房产公司领取了钥匙，视为房产公司向刘某履行了交付所购房屋的义务。

　　一般来说，占有是主体对物的占有的意思进行控制的事实状态。占有必须是对物产生了事实的管领力，即“占有的关键是对物的实际支配”。商品房交付是指占有及使用的交付，以保证业主可以正常使用，以实现居住目的，并不代表所有权的转移。对于“房屋交付使用”，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条第1款明确规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”;最高人民法院原副院长黄某有就出台上述司法解释答记者问中在回答记者提出的对“房屋交付使用”应如何理解时也明确讲到“《解释》第11条明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。这也就是人们常说的‘交钥匙’。只要出卖人将房屋转移给买受人占有，就视为出卖人履行了‘房屋交付使用’的义务”。因此，刘某在2006年7月5日领取了装修钥匙，对房屋换掉了进户门(防盗门)，且进行了装修入住，这在事实上占有和控制了房屋，虽然没有办理书面的房屋交接手续，应当视为开发商履行了房屋的交付义务。

　　二、房产公司的交付行为既符合合同的约定，也符合法律法规的相关规定。

　　本案所涉《商品房买卖合同》是在赣州市房地产管理局监制的示范文本，该示范文本的第八条列明的选择性交房条件都是房地产管理局综合现行规定制作的，而并不是房产公司单方制作的，所以应该不用置疑它的合法性，既然这样，我们就可以得到这样的一个结论：即示范文本的意思很明确，交房时只要具备合同约定的条件(经验收合格)都是可以的，都是符合现行法律、法规的规定。

　　那么房屋到底由谁来验收呢?竣工验收的组织者及主体到底是谁呢?

　　1998年7月20日公布实施的《城市房地产管理条例》第17条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”

　　但是需要明确的是，上述第17条中所涉及的需由政府有关部门作竣工验收的这一行政审批项目早已在2002年就被国务院以国发[2002]24号《关于取消第一批行政审批项目的决定》所取消及废止;2003年8月5日，建设部办公厅在建办法函[2003]357号《关于对国务院取消行政审批项目中涉及建设部项目有关问题的复函》明确规定：“国发[2002]24号文取消第一批行政审批项目第323项‘取消房地产开发项目竣工验收’是指《城市房地产开发经营管理条例》第十七条所规定的内容，不包括第十八条规定的住宅小区综合验收。房地产开发项目竣工验收应执行《建设工程质量管理条例》的有关规定”;2004年5月19日，国务院国发[2004]16号《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》第83项又将上述《城市房地产开发经营管理条例》第18条所规定的住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收这一行政审批项目也明文取消及废止。

　　由以上法律、法规的规定可以看出，《城市房地产开发经营管理条例》第17条所规定的有关竣工验收需由政府有关部门进行的规定早已被废止，同时废止的还有住宅小区等项目的竣工综合验收。

　　上述建设部办公厅的复函中也明确提到，房地产开发项目竣工验收应当严格执行《建设工程质量管理条例》的有关规定，那么《建设工程质量管理条例》对于竣工验收的组织者及主体又是如何规定的呢?

　　《建设工程质量管理条例》第16条第1款规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第4条第1款：“工程竣工验收工作，由建设单位负责组织实施。”很显然，上述规定已经明确规定竣工验收的组织者就是建设单位，竣工验收的主体就是建设、设计、施工、工程监理等单位，而不是政府相关部门。同时，根据现行法律的规定，在进行上述验收之后，房屋即可交付使用。《建设工程质量管理条例》第16条第3款规定：“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”《建筑法》第61条第2款规定：“建筑工程经竣工验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《商品房销售管理办法》第40条规定：“房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。”房产公司在2005年12月房屋竣工后，组织了竣工验收，水电工程属于建设工程中的配套设施，也属验收的范围;而且，建设、设计、施工、工程监理等四家单位签章确认的验收结论为：“合格”，反映该楼宇于2005年12月16日即交付之前就已通过竣工验收，验收结论为合格。因此，房产公司向刘某交付房屋的行为完全符合合同约定，并且符合法律规定。

　　【链接思考】

　　本案还存在诉讼时效的问题。诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。在法律规定的诉讼时效期间内，权利人提出请求的，人民法院就强制义务人履行所承担的义务。而在法定的诉讼时效期间届满之后，权利人行使请求权的，人民法院就不再予以保护。值得注意的是，诉讼时效届满后，义务人虽可拒绝履行其义务，权利人请求权的行使仅发生障碍，权利本身及请求权并不消灭。当事人超过诉讼时效后起诉的，人民法院应当受理。受理后查明无中止，中断，延长事由的，判决驳回其诉讼请求。《民法通则》第135条规定的：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”这表明，一般民事诉讼的一般诉讼时效为二年。第137条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”该条规定明确了诉讼时效的计算期间。尤其是自2008年9月1日起施行的《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》(以下简称规定)，是依照《民法通则》、《物权法》、《合同法》、《民事诉讼法》等法律的规定，结合审判实践而出台，此规定的出台对诉讼时效的认定更具有指导意义。比如说《民法通则》第140条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”而该《规定》第10条对《民法通则》第140条规定中的“当事人一方提出要求”的具体指出了4种情形，作出了较详细的解释。结合本案来看，应当适用二年诉讼时效的规定，刘某与某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定是在2006年3月底交房，如果房产公司没有按时交房，就应当承担违约责任，也就是开发商出现违约时，即自2006年4月1日起刘某知道或者应当知道权利受到了侵害，由于该违约行为一直处于持续状态，直到2006年7月5日领取装修钥匙，领取装修钥匙转移了占有，视为开发商进行了房屋交付，该违约行为终了。刘某就应当在2006年7月5日至2008年7月5日期间去主张自己的权利，如果在这期间没有证据证明主张了权利或者出现不可抗力以及其他障碍不能行使请求权的，就不存在诉讼时效中止、中断的情形，丧失了胜诉权。