小区公有用地由谁作主

　　小区内的会所、游泳池、配套用房等设施应归开发商还是归全体业主所有?小区业主、业委会到底有没有诉讼权利?如果小区内发生治安案件，物业服务企业要不要承担业主人身财产损害的责任?近日，最高人民法院面向社会征求意见的两部司法解释，针对这些问题作出了具体的规定。

　　两部司法解释分别是《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释A》)和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释B》)。前者是《物权法》颁布施行后，最高人民法院根据物权法相关规定起草的第一个司法解释;后者则是最高人民法院首次针对物业服务纠纷案件审判工作起草的司法解释。两份司法解释征求意见的截止日期为2008年7月16日。

　　获知这两份司法解释草案公布的消息后，深圳著名业主维权人士、景洲大厦业委会主任邹某健兴奋地告诉记者，这两个司法解释如能实施，足以让长期以来因产权界定不明引发的一系列物业管理矛盾纠纷迎刃而解。而对于深圳来说，则标志着地产商在卖房时单方规定的霸王条款将寿终正寝。

　　焦点关注

　　问：公共场所与设施，谁是所有者?

　　答：全体业主共有

　　深圳著名业主维权人士、景洲大厦业委会主任邹某健认为，《解释A》中最大的一个亮点便是对以前小区内产权归属不明的部位做出了细化的规定。

　　《解释A》规定，建筑区划内除道路、绿地以外，已经登记为全体业主共有或者根据其功能应当为业主共同利用的公共健身场所、广场、园林等场所，应当认定为《物权法》第七十三条所称属于“建筑区划内的其他公共场所”。

　　建筑区划内已经登记为全体业主共有或者虽未登记但系为保障业主建筑物区分所有权的行使而修建或者埋设的配套设施，包括围墙、大门、车棚、公共健身设施等以及公共照明、安保、供电、供水、供热、供气、有线电视设施，应当认定为《物权法》第七十三条所称属于“公用设施”。按照物权法第七十三条规定，这些公共场所和公用设施都属于业主共有。

　　此外，共有部分还包括物业服务用房、外墙面、楼顶平台、大堂、楼梯、过道等，但楼顶平台根据规划文件规定专属于单位业主的除外。

　　问：业主财产损失，物业要不要担责?

　　答：看过错和合同

　　在物业服务领域，当前还普遍地存在着一个问题，就是小区业主的人身财产安全受到损害之后，负责小区物业服务的企业要不要承担责任?对此，《解释B》的征求意见稿中也作出了详细规定。

　　《解释B》规定，物业服务企业未尽合理限度范围内的安全保障义务致使物业服务区域内发生人身损害结果，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，应予支持。因第三人侵权导致损害结果发生的，参照《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条第二款的规定处理。

　　对于车辆在物业服务区域内丢失或者毁损，业主请求物业服务企业承担赔偿责任的，应当根据物业服务企业的过错程度、收费情况等因素，确定其是否承担赔偿责任以及承担赔偿责任的范围。业主对车辆丢失或者毁损有过错的，应当根据其过错程度减轻或者免除物业服务企业的赔偿责任。

　　物业服务合同包含车辆保管服务内容或者当事人另行签订车辆保管服务协议，按照相关合同或者协议约定处理。

　　亮点解读

　　业主、业委会、业主大会均具原告诉讼主体资格

　　《解释A》第十三条中规定，业主共同权益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，原告的诉讼主体资格按照下列方式确定：已经选举出业主委员会的，为业主委员会;没有选举出业主委员会，或者业主委员会怠于行使权利的，为业主大会或者业主。而且有关业主共同权益的生效裁判，对全体业主具有约束力。其诉讼利益归属于全体业主。

　　住改商需取得有关业主支持

　　《解释A》规定，因其他业主将住宅改变为商业用房或者办公用房等经营性用房，致使其正常居住和生活环境的安全或安宁受到或者可能受到直接损害的业主，应当认定为《物权法》第七十七条所称“有利害关系的业主”。业主未经有利害关系的业主同意，将住宅改变为经营性用房，有利害关系的业主请求排除妨害或者恢复原状的，应予支持。造成损害的，并应负赔偿责任。