小区地下车库的建筑标准认定

　　地下车库的层高到底应该是多少，相信很多有车库的业主都回答不出来。这是情有可原的，对于房屋建筑上的质量标准，大部分不具有专业知识的消费者都是三窍通了两窍，即使居住的房屋存在质量问题，许多业主也不知道如何来维权。

　　而杭州的俞某云夫妇(化名)却不愿意做闷葫芦里的糊涂虫。今年3月，因为买的排屋有个数据比标准短缺42厘米，他们将房产公司告到了法院。上周，杭州市余杭法院做出一审判决：房产公司减少并返还俞某云夫妇购房款18134元。

　　交付房与合同有出入

　　五年前，俞某云夫妇在余杭看中了一套217.89平方米的排屋，并带一个35平方米的花园。2002年12月13日，他们与房产公司签订了购买合同，并支付了30%的首付款，余下房款办理了银行按揭。

　　按双方合同约定，房产公司应在2004年3月交付房屋，然而，一直拖到了2005年7月15日，俞某云夫妇才拿到钥匙。兴奋了不到一个月，他们渐渐发现，这套排屋跟当时签订的合同有出入，其中最让他们不能接受的是，地下车库净高只有1.78米。在合同所附的平面图上，标明地下车库的层高为2.4米，但没有标明净高。

　　测层高还是看净高

　　地下车库的高度究竟该按层高还是净高来测算呢?俞某云夫妇四处咨询，得知对于车库的规格，国家制定了相应的标准。

　　根据《住宅设计规范》规定，“地下室、半地下室作贮藏间、自行车库和设备用房使用时，其净高不得低于2米，当作汽车库时，应符合现行行业标准《汽车库建筑设计规范》的有关规定。”

　　而根据《汽车库建筑设计规范》的规定，即使作为对车库净高要求最低的“微型车、小型车”车库，最小净高亦应满足2.2米。

　　这下俞某云夫妇心中有谱了，跟房产公司多次协商未果，就向余杭法院提起诉讼，要求房产公司减少并返还购房款18134元。

　　是地下室还是车库

　　法庭上，房产公司代理人表示，他们交付的房屋施工图纸是经有资质的设计机构设计，并经有关行政机关图审和批准的。所交付俞某云夫妇的地下室，其尺寸与签订合同时所附的房屋图纸相一致，层高达到2.4米，净高达到2.25米，符合《住宅设计规范》的相关规定。

　　此外，从双方签订的购房合同及房屋图纸看，都表明他们出售的是地下室，并非地下车库。因此，俞某云夫妇用《汽车库建筑设计规范》的有关规定作为依据来规范地下室是不合理的。

　　为何房产公司提供的地下室净高数字比俞某云夫妇自己丈量出来要高这么多?到底哪个数字是准确的?法院根据当事人的申请，对诉争房屋的地下室进行了现场勘验，地下室最小净高为1.8米。原被告双方对这个勘验结果均无异议。

　　经过审理，法院认为，对于俞先生夫妇所购买房屋的地下室，根据双方签订的合同及房产公司提交的房屋平面图，该地下室的设计目的和买受人对其功能定位，都是将它作为车库使用。因此，这个地下室应当满足作为车库使用的功能、符合车库的设计规格。

　　法院是这样判的

　　由于在双方合同所附的图纸中，对地下车库的净高未标注，而对于车库的规格，国家质量技术监督局、建设部制定的《住宅设计规范》以及《汽车库建筑设计规范》等相关规定中都有明确数据标准，即“车库最小净高应满足2.2米”。

　　这些规定虽非国家标准中的强制性规定，但也属正常情况下都应当执行的内容，除非当事人对其有特殊的约定。

　　本案中，房产公司的房屋设计图纸是早已设计完成的，并非与买受人协商所达成的标准。因此，设计中未按国家标准执行的内容，应当履行向买受人特别告知的义务，以利于买受人作出判断。否则，买受人有理由相信商品房的质量是符合国家标准或专业标准的。

　　因房产公司交付的成果未达到国家标准，严重影响了地下室作为车库使用的功能，应当向买受人承担违约责任，即减少并返还俞某云夫妇购房款18134元。