开发商可以通过格式条款保留外墙面使用权吗？

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　　在一些大中城市，我们经常会看到这样的情形，在一些高档写字楼、高档住宅区广场、商场等外墙面悬挂了麦当劳、肯德基、必胜客等等世界知名品牌的大幅宣传广告，甚至安装了巨大的液晶显示屏，据业内人士的统计，有的外墙广告每年能达到上百万，甚至几百万，广告固然能给商家带来巨额的经济利益，但是有些人的合法权益却在无形中被侵犯了，那就是全体业主的外墙使用收益权。今天北京市振邦律师事务所的王树德律师对于这个比较突出而且关切相当多数业主利益的问题进行一下深入讲解。首先，给大家看下面的一个案例。

　　2004年10月9日，纪某与开发商签订了商品房买卖合同一份，约定由其出资购买某厂场一间商业用房。合同载明:“该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有，出卖人有权设置广告牌、广告灯箱等。。”在此之前，纪某与开发商于2004年9月25日签订了商场使用公约一份，公约载明:“商场外立面、屋顶广告发布权均属甲方(即开发商)所有。乙方(即购房人)如需增设外部标志、标志板、通告、广告、旗帜、柱杆、铁笼及其他伸出物品或结构，须服从甲方统一管理及施工、检测。任何清洁物、衣物或其他物品均不得于本商场升悬挂。”后纪某交纳了全部购房款，该商品房于2005年8月20日交付。2005年底，该广场其他购房者在纪某所购商品房的外墙面上设置了广告牌，影响了纪某对该商品房的正常使用。纪某逐向法院提起诉讼，请求法院判决确认其与开发商签订的商品房买卖合同中的上述约定无效。

　　法院经审理认为，根据建设部《城市异产毗连房屋管理规定》之规定，纪某所购的商品房属异产毗连房屋，该房之外墙面应属该幢楼全体业主共有。而异产毗连房屋所有权以外的人如需使用毗连房屋的共有部位时，应取得各所有人一致同意，并签订书面协议。开发商利用其优势地位以合同的方式约定将外墙使用权归其所有，其有权设置厂告牌、广告灯箱等，与建设部的有关规定明显不符，显失公平。最后判决确认上述合同约定的关于“该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有，出卖人有权设置广告牌，广告灯箱等”的条款无效。

　　自此，收入超百万元的外墙今后开始要交给业主们经营管理。

　　结合上面的典型案例，本律师给大家分析三个问题：

　　(一) 外墙面应当归谁所有

　　区分所有分为专有部分和共有部分，专有部分即各区分所有人单独所有的房屋主体，在性质上与一殷所有权权并无不同;共有部分是指区分分所有的建筑物及其附属物的共同部分，即专有部分之外的建筑物的其他部分，如建筑物的支柱、屋顶、外墙等基本构造部分，建筑物的楼梯、、走廊、电梯、自来水管、贮水塔营、消防设备、大门等公用部分，建筑物的共有部为相关区分所有人所共有，均不得分割。

　　根据建建筑物区分所有权理论，区分所有权人.(购房入)基予对所购房屋享有专有权，而对建筑物共用部分以及附属物部分享有共有权。建设部《住宅专项维修资金管理办法》第3条规定的住宅共用部位也包括了户外墙面，因此，本案诉争的外墙面应属建筑物的共有部分归建筑物所有权人所共有。

　　(二)外墙面的处分有何特殊要求

　　按照民法关于共有的理论，对于公有物的处分应取得共有人的一致同意，即对本幢建筑物外墙面的处分，应该由该建筑物全体区分所有权人一致同意后，方为有效。任何单一的共有人不能就共有部分单独迸行处分。关于这一点，建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第7条亦作出了明确规定:“异产毗连房屋所有权以外的人如需使用毗连房屋的共有部位时，应取得各所有人一致同意，-并签订书面协议。”由此可见，让与或处分建筑物区分所有权共有部分的权利主体应属区分所有权人全体而非单独之个体，当然更非开发商了。

　　(三)、合问约定外墙面使用权归开发商所有是否有效

　　1. 购房人购买了商品房，开发商就应当移转该房屋完整的所有权给购房人，外墙作为房屋结构的重要组成部分属于合同标的物所有权包括的内容，因而外墙面使用权作为所有权的一项权能，应当随着所有权的转让而转让。购房人与开发商履行完合同后，外墙面使用权即归购房房人所有。开发商如果要使用的话必须经过全体购房人的一致同意，其以合同约定的方式将外墙使用权等予以保留，不符合法律规定。

　　2.商业宣传广告对于商家从事商业括动，获取商业利益的影响非常直接和巨大，而商业房产的价值因此也明显高于其他房产。如果允许开发商利用预先设计的销售合同以约定的方式保留外墙面的使用权和广告设置权等，显然使其获得了相应的利益，而使房产的买受人对其所购房产的商业价值受到了较大影响，有失公平。

　　3. 根据以上两点的分析，可以认定该商品房买卖合同中约定的关于.该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有，出卖人有权设置广告牌，广告灯箱等”属于排除他人权利的格式条款，应当判令无效。