小区车库车位归属纠纷

　　小区停车位归属问题是目前社会生活的一大热点问题。围绕车库的权属问题、车位问题、收费问题，业主、物业公司和开发商之间纠纷不断，这方面的诉讼也不时见诸报端。不过，一般的情况都是业主或业主委员会起诉开发商，或者状告物业管理公司。然而前不久江苏省常州市天宁区人民法院开审的一起诉讼案件却不“一般”。这起诉讼的原告是开发商，被告是业主委员会和物业管理公司。诉讼的起源也正是车库的所有权与管理权之争。

　　车库租售权起争执

　　5月27日，常州当地一家媒体以《郝律师有话要说》为标题再次报道了前几日开庭的开发商状告业主委员会和物业管理公司侵权的这起案件。文中提到的开发商的代理律师郝律师，是常州东晟律师事务所的律师郝秀凤。郝律师针对前几天该报在报道中的一些概念模糊的地方进行了澄清。并再次声明：原告诉诸法律，并不是与被告在车库车位问题上有什么“权属之争”，而是诉被告业委会和物业公司的侵权行为。

　　文中提到的小区名叫润*半岛花园小区，位于新的常州市政府南侧，老城和新城的交界地带，是常州的园林绿化示范小区。分两期建成，共有19栋楼房。开发商是常州市润*达房产开发有限公司(以下简称润*达公司)。

　　花园小区的车库分为两部分，楼房下面的车库由开发商赠送给了全体业主使用，用于存放自行车、摩托车。这部分的面积约6093平方米。而停放轿车的车库则是建在每栋楼房之间绿化带的下面，约有1.5万平方米。关于车库的产权，开发商在2005年8月进行了权属登记后，取得了上述车库车位的产权。

　　此后，润*达公司向小区业主出售或出租车位并收取转让款或租金。另据了解，庭审后开发商即从房产管理部门领到了红本产权证。

　　但2007年2月15日矛盾发生了。这一天开始，小区业主委员会和业主委员会聘请的物业公司———常州市*花物业管理有限公司在小区室外公示栏和每幢楼各单元的公示牌内贴出公告。公告指出任何个人和单位不得在小区内擅自向小区业主出售或出租小区内的车库或车位，并指出由于小区内部分地下停车库的产权还未完全明确，请业主目前不要购买车库或车位，要求小区业主将车位费和车位管理费缴给小区物业管理部。开发商觉得上述做法侵犯了他们的所有权，也聘请律师向业主发出律师函，告知业主润*达公司是车库的所有权人，要求将车库费用交给润*达公司。

　　润*达公司认为业主委员会和物业公司的公告严重影响原告向小区业主出售和出租车库，并在已购买或租用原告车库的业主中造成较大的混乱，在协商不成的情况下，今年4月中旬，润*达公司将业主委员会和物业公司告上了法院，请求判令两被告立即停止侵权并在花园小区内消除给原告销售和出租车库或车位造成的影响。：

　　双方的争执导致业主们无所适从，他们有的将车库的有关费用交给了业主委员会和物业管理公司，有的交给了开发商。

　　三大争论焦点

　　开庭当天，旁听席上座无虚席。双方的律师围绕以下几个问题唇枪舌战：

　　1、业主委员会是否具有诉讼主体资格

　　被告律师首先对原告把业主委员会作为被告提出质疑。他认为，根据民事诉讼法，作为被告，要有独立财产，而业主委员会是小区业主的自治组织，不具备诉讼主体资格。原告律师反驳说，业主委员会作为原告的案子已屡见不鲜，既然可以作原告，那么就可以作被告。最高人民法院对业主委员会的诉讼地位也有过明确的答复。另外，即将于今年10月1日实施的物权法规定，业主委员会如果违法，也可以作为被告。

　　2、开发商是否具有处置地下车库的权利

　　法庭上，原告律师出示了10份由常州房管局产监处颁发给润*达房产公司的“地下车库车位权属证”。他们认为，地下车库不存在权属争议问题。无论按照现在的法律还是积极实施的物权法，权属登记和产权证是车库所有权的合法凭证。关于管理权的问题，开发商有对车库的占有、使用、收益、处分的所有权，在出售之前，当然就有对车库的管理权。开发商的做法完全符合法律规定。被告认为，小区的车位权属不明，土地费用已分摊到业主头上，所以地下的车库应归业主所有。他们认为，小区公用场地、计入共摊面积的车库属全体业主所有，人防工程等配套设施也是禁止买卖的，开发商或物业公司无权出租或出售。这类车库可以由业主大会授权业主委员会委托物业公司租给业主使用，出租的收益扣除必要的管理成本后归入小区维修基金。被告还认为，小区的车库应由物业公司管理。

　　3、业主委员会和物业公司是否侵权

　　原告律师认为，被告对原告出示的有关车库的产权证明置之不理，在小区内张贴公告，宣称地下车库产权归属不明，影响了业主购买或租赁地下车库，导致原告的经营受到严重损害，侵犯了原告合法租售地下车库的权利。以至于原告的车库目前处于非法侵占状态，而且导致了小区停车的混乱。被告说，2006年5月，常州市消协发布消费警示提醒消费者：衡量车库能否销售的唯一标准是能否办理产权证(或有无预售许可证)，消费者购买车库时一定要注意索取产权证。业委会认为，作为小区内的合法的自治机构有义务提醒业主注意购买车库的注意事项，转述消协的提醒，是善意合法的。

　　专家如何看

　　现实生活中，小区地下车库车位的归属、管理问题带来的麻烦已经让业主和开发商头痛不已。人们都期盼物权法实施后这个问题能够好解决一些。那么，对于该案涉及的上述焦点问题，即将实施的物权法是如何规定的呢?曾参加物权法起草的全国人大常委会法工委一位的专家是这么看的：

　　关于业主委员会的法律地位，现行的各地法院和一些地方规定都明确了业主委员会可以成为诉讼主体。今年10月1日起实施的物权法虽然没有明确业主大会和业主委员会的诉讼地位，但该法第78规定：当业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益时，受侵害的业主也有权请求人民法院予以撤销。

　　关于车库所有权问题，物权法规定：规划区域内规划用于停放汽车的车位、车库归开发商所有，由开发商与业主通过出售、附赠或者出租等方式约定。但对业主权利的保护体现在三方面：一是车库车位首先满足业主需要;二是“占用业共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主公有”(74条);三是物权法实施前有约定的依其约定。