小区车位产权的问题纠纷多

　　近年来，关于小区车位引起的纠纷屡屡见诸报端，其根本原因到底是什么?都是小区车位产权的问题居多，有关这类问题，小区律师就特意搜索了大量有关小区车位纠纷的案例给大家分享下，希望大家能从中学到法律知识，知道怎样用法律的武器去维护自己的权益：

　　车位纠纷频起

　　前不久，济南私企员工魏女士说，她去年11月底在济南某小区预购了一套住宅，当时的价格是6000多元/平方米，当时开发商根本没提车位的事儿。不久前预售证下来了，要签正式购房合同了，开发商突然提出一套房必须买一个车位，有产权证的10万元/个，没产权证的7万元/个，不买车位就不给签正式购房合同。“很多业主没办法，只好买了，因为那儿的房价现在已经涨到8000多元/平方米了，退房的话损失更大。”

　　济南的上海花园一共有2100多户居民，有汽车1000余辆，地上停车位却只有530余个，因为只卖不租，另外500余辆车只好“乱停乱放”，堵塞交通占据消防通道不说，还经常被划伤、被交警贴罚单，车主们牢骚满腹，又苦无良策。在翡翠郡，前不久两位业主把车直接堵在了小区门口。因为该小区地下车位只卖不租，售价还较高，而地上车位又明显不够，500多位车主要争200多个车位。而一些车主在得知租车位的当天上午，还没来得及去租车位，物业就不让没买(租)车位的车进小区，所以车主才做出过激行为。

　　在阳光100，8月份停在地上车位的轿车先是有30多辆轮胎被扎，十几天后又有20辆窗玻璃被砸，业主怀疑是物业使着招数“逼”车进地下车库，物业又连连叫屈。在环山盛庭小区，开发商擅自改变规划，在小区无证修建立体车库……

　　给纠纷分分类

　　记者大量搜索了因车位引起的纠纷，又咨询了专业人士，发现车位纠纷主要有以下几类。

　　一是地下车位售价太高。“四条线、一个框”的一个简简单单的地下车位，在济南卖到7-10万元/个是非常普遍的，去年在济南的巴黎花园还卖出了17万元/个的天价。“我们在青岛开发的一个楼盘，因为地段好，没证的地下车位20多万一个，卖得呼呼的。”某房地产公司的范先生说。而且开发商为了一次性收回投资成本和利润，对地下车位都抱着“只卖不租”的原则。“像某小区，根本不允许把车停在地面上。”魏女士说。为了“逼”车主买地下车位，对车主停在地上车位或借宿小区马路的车辆暗施黑手也就不足为奇了。“像这样的事一般都有物业公司的配合，出了事查监控肯定查不到。”网络置业者学院院长田某立说。：

　　二是借地上车位牟利。法律明确规定地上车位属业主共有，其出租收费在扣除必要的看管费后也理应归全体业主共有。“小区没成立业委会之前，这些收费在物业公司账上;成立业委会之后，在物业公司每半年公布的财务明细上应该可以看出开支情况，有余额应归业委会支配。”可是在实际操作中，很多小区的业委会难产，这些停车费都落入了开发商和物业公司的腰包。虽然有部分业主要求自己的权利，但是往往被开发商和物业公司以种种理由拒绝。诸如占用小区公共用地私建立体车库，其意图也在此。

　　三是小区车位不足，导致车辆乱停乱放。在一些较老的小区，以前因为对车辆增长趋势估计不足，车位不够用还情有可原。在一些新小区，虽然各地都对车位配比作出了规定，但也出现了车位不足的情况。“按照济南的规定，车位配比有1：0.8，有1：1.2，也有1：1.5的，要看地段等具体情况。一方面，开发商会考虑到足够的车位有助于商品房的销售;另一方面，虽然政府相关部门对车位配比进行了规定范围，但并没有规定购房者必须同时按这个配比去购买车位，车位也可能面临着建了卖不出去的情况，所以有些开发商会去找关系，能少建就少建。”田某立说。

　　理清法律规定

　　对于地上车位，绝大部分业主都清楚其产权归属，租金标准也有明确规定。但对于地下车位，很多人都搞不清产权归属，许多报道的说法也似是而非，甚至互相矛盾。

　　对于地下车位，有些报道说不计入容积率，不能办产权证，有些说能办。对于人防车位，有些报道说产权归国家;有些说“谁投资，谁拥有”，应归开发商，只是战时要服从特殊需要，如果卖给业主就是有限的使用权。对于首层架空车库，有法律专业人士说不计入容积率，所以不能办产权证。对顶层停车位，有些说产权归顶层业主，有些说归全楼业主。甚至地上车位归属也出现了不同说法，有人说只要是经过规划并由开发商投资建设的，也可以办理产权证。

　　“其实关于这块是有明确规定的，地下车位分两种：一种是人防车位，产权归国家，不能办理产权证，但开发商有使用权，他卖给车主的就是使用权，使用权的年限与土地年限一样，战时要服从国家需要。一种是非人防车位，只要是通过了规划许可并经过了验收合格，就可以办理产权证，开发商可以出售。首层架空车库和立体车库只要是通过规划并验收合格，可以办理产权证。地面上的车位则一律不能办理产权证，其产权归全体业主所有。顶层停车位目前山东还没听说有。”山东圣慧律师事务所马培民律师说。：

　　法律对于车位方面的规定是有漏洞的。“比如现在没有规定售房时必须同时出售车位，所以出现了开发商‘捂车位’的情况，就是等业主交了购房定金后，签订正式商品房买卖合同后再出售车位，这时候开发商就掌握了车位定价的主动权。而且法律也没规定在交房时要一并交付车位，靠合同约定开发商又不同意注明车位交付的期限，故很多小区在交房半年甚至一年后才交付车位，这段时间车主们往往只能乱停车，除了增加不便外，无形中还缩短了车主对车位的使用时间。”田某立说，“另外，法律也没有规定每户业主购买车位的数量，所以每户业主可以购买多个车位，就会出现炒车位的现象。