小区车位出售纠纷

　　既不卖给小区业主车位，还不让业主驾车进入小区——这就是北京中体奥林匹克花园小区20多位业主受到的“礼遇”。10多天前，在经过两次谈判后，小区开发商答应解决。

　　7月6日，记者了解到，开发商提出的“承诺”仍未兑现。

　　买不到停车位，业主有家不能回

　　6月21日，北京中体奥林匹克花园小区业主李先生像往常一样驾车回家。18时30分，行至小区门口时，他看见前面堵着一辆车。打听后方得知，小区物业公司——北京中体奥园物业管理有限公司突然决定:从即日起，在小区内没有购买停车位的车辆一律不得进入。随着小区门口车辆越堵越多，有业主报警，北京市丰台区长辛店派出所民警接警赶到。经过疏通，物业公司决定临时放车主进入小区，第二天双方进行谈判协商。

　　22日19时许，当李先生驾车至小区门口时，再次遭遇同样的一幕。

　　“物业公司态度强硬，谈判很不顺利。有些业主情绪激动，险些打了起来。”李先生回忆说，他们在小区门口与保安对峙一段时间后，民警再次赶来。但民警这次疏通没有上次那么顺利，直到23时许，保安才接到物业公司命令，同意暂放业主驾车入园，妥协的条件是第二天召开双方见面会，就停车位一事继续进行谈判，开发商北京创世宏景投资管理有限公司派领导参加。

　　23日19时，在小区没有买到车位的20余户业主与开发商、物业公司进行了两个小时的谈判，但业主表示谈判结果不尽人意。

　　“不是我们不买车位，也不是我们不交钱租车位，而是开发商根本就不卖也不租给我们车位，明显是在刁难人。”业主向记者倾诉。

　　业主:开发商不该擅自售尽停车位

　　谈判桌上，多位业主指责开发商不该在未与业主沟通的情况下，擅自将地下车位出售殆尽，既没给尚未购买车位的业主留下购买或租用余地，又采取过激行为阻止这些业主驾车进入小区。

　　业主认为，地下停车位是小区的配套设施，每个住户都享有优先购买或租用的权利。业主入住后，开发商及物业公司应该召集业主，就停车位分配进行协商，但开发商并没有征求业主意见，而是擅自销售车位，导致有的业主买到多个车位，而有的业主却根本无车位可买，甚至还出现非小区业主却买到车位并进行炒卖的现象，人为造成车位紧张。

　　业主李先生反映，地下停车位虽已售光，但真正用来停放自家车辆的不足一半，一些车位被他人买去投资，然后加价倒卖或高价租赁给没有买到车位的业主。：

　　谈判会上，有业主表示，曾多次接到高价转售、转租小区停车位的电话。

　　记者在小区地下停车场看到，确实有不少车位空着。随行的业主抱怨:“这些停车位空着不用，造成资源浪费，而我们却因没有买到车位连小区都进不了。一些停车位被小区业主之外的人买走，势必造成管理上的混乱。”

　　让业主无法忍受的还有另一问题:受到不公平待遇。同一小区、同一家开发商、同一个物业公司，但一期的业主与二期的业主在小区停车方面享受的“政策”却大不相同——一期业主可免费使用小区地上停车位;二期业主若在小区内没有买到车位，连车辆都不能进入。

　　对此，开发商解释:“一期地上停车位属业主共有。”

　　开发商:“我们就是为了利益最大化”

　　对于业主反映的问题，开发商北京创世宏景投资管理有限公司市场开发部一位周经理表示，地下停车位的产权在开发商手里，公司有权决定买卖。

　　“你们怎能仅从自己的角度考虑，只为自己的利益而不顾业主需求?”一位业主反问。

　　“对，我们就是为了利益最大化，尽可能多地卖车位。”周经理回应，“地下车位都已卖光，地上车位是别墅业主的，我们无权把卖出的车位再卖给他人，否则会侵害车位购买者的利益。”

　　采访中，开发商方面的一位负责人承诺，公司将考虑用回购的方法来弥补，把收回的停车位以当初售价卖给业主，公司还将在小区内再划出一些地上车位来解决。

　　开发商行为违反《物权法》

　　近几年，因为停车位纠纷，北京市多个小区业主与开发商或物业发生冲突，有的甚至出现流血事件。5月25日，北京市海淀区乐府江南小区因停车位等原因发生多人动手乃至受伤事件，甚至惊动了北京特警。

　　关于小区车位应如何分配处分的问题，开发商为了自身利益的“最大化”，突破分配比例将小区配套停车位销售殆尽的做法，侵害了部分业主的权益，是造成此起纠纷的主要原因。

　　开发商在未与业主沟通的情况下，将小区内停车位出售殆尽，甚至将部分停车位卖给小区业主以外的人，不符合《物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”之规定。2009年10月1日起实施的最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，专门对“应当首先满足业主的需要”作出进一步解释:建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法“应当首先满足业主的需要”的规定。“可见，小区车位应当首先出售、附赠或者出租等方式处分给本小区业主，而不是销售给本小区业主以外的人。”

　　对开发商提出“在小区内再划出一些地上停车位”的解决方案，屈律师称，这些新的车位一般是来自业主共有的道路或者其他绿化等场地，根据《物权法》“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”的规定，新划出的车位应归全体业主所共有。