小区车位归属纠纷

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　　小区车位归属纠纷

　　小区车位归属权问题，《物权法》第 74条的规定，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。依此条款，如无业主大会的明确授权，物业公司不能再占有、使用或出租业主共有的车位。因此，2007年10月1日之后发生的车位归属纠纷，并不难处理。但目前的难题有两点，—是《物权法》能否适用于它实施之前的车位纠纷，亦即《物权法》能否溯及既往;二是在没有协议的情况下，如何来确定物业公司因看管车辆所产生的服务费。

　　简单说来，车位纠纷焦点聚集在两个方面，既产权归属和收益分配。其中收益分配成为引发车位纠纷的导火索和纠纷争论的核心。

　　而产权归属直接决定了车位收益分配的问题，所以，产权归属又成为车位纠纷案件争论的“排头兵”，也是解决车位纠纷中的重点和难点。确定了车位的产权归属，也就比较容易确定收益分配了。

　　对于车位产权归属，《物权法》第74条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

　　根据这一规定，停车位属于业主所有的情况必须满足车位占用了业主“共有的道路、共有的场地”这一条件。

　　停车位的两种类型

　　对于地上停车位，在楼盘建设开发时，规划用于停放汽车的车位(即不是占用业主共有的道路、场地)，业主是没有所有权的。主张将建设规划的地上停车位归全体业主的观点是站不住的，也不会获得法律的支持。

　　既然说地上停车位中规划用于停放汽车的车位不归全体业主所有，那是否其所有权归开发商呢，答案是否定的。这是因为业主对住宅小区的土地只有使用权而没有产权，地上车位只能做为占地使用。因此，不管对开发商还是全体业主都不存在产权问题。

　　地下停车位存在两种情况，一种是地下车库，另一种是利用人防设施建设的地下车库。

　　就纯粹的地下车库来说，车库的投资主体是开发商，如果车库的建设成本纳入了房屋建筑面积分摊，则车库所属权归分摊面积的全体业主;如果车库并没有纳入房屋建筑面积分摊，建造车库的成本没有摊入房价，则按照谁投资、谁受益的原则，开发商享有收益权。在楼盘销售时，开发商将车库有偿配售给业主，车库的产权也就随之归购买车库的业主所有。：

　　利用人防设施建设的停车库只能供平时利用，原则上不得出售。

　　根据北京市的相关规定，凡建设费用列入商品房综合开发成本，按规划统一开发建设的防空地下室，均列入北京市公共人防工程，作为国家的人防设备设施。开发建设单位不得随便出售，应一律由所在区、县政府实行统一管理和开发利用。根据朝阳区政府的规定，辖区内公共人防工程一律由区人防办公室实行统一管理和开发。

　　而《人民防空法》规定，国家鼓励并支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者。《人民防空法》同时还规定，城市新建民用建筑，必须修建建筑物地下室。但是，现行法律中并没有明确规定结合地面民用建筑修的建筑物地下室所有权的归属。

　　住宅小区作为民用建筑，其人防工程是公建配套设施，应当遵循“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则。即人防工程的权属属于投资者所有，所有者可以将人防工程依法进行转让、租赁。如果开发商在开发楼盘时，没有把人民防空工程的建设成本计算入销售成本，人防工程应归开发商所有;如果开发商没有将人防工程的投资作为成本包含在商品房销售价格中，应当在合同中向购房人明示，否则可以推定开发商出售商品房时已将人防工程的建设费用作为商品房价格的组成部分，人防工程属于全体业主所有。

　　这样看来，对于利用人防设施建设的地下车库的归属，目前法规并没有规定相关条款。对于这种情况，我们只能建议国家人防办公室适时组织修改《人民防空法》，通过立法予以明确。

　　需要说明的是，无论是地上停车位还是地下停车位，如果车位产权明确归开发商所有，首先应保证业主买房时对车库的优先配售权，优先满足业主使用。

　　停车位的收益问题

　　虽然停车位的所有权和收益权密不可分，但并不一定意味着收益权归所有权人。在车位纠纷中有很大一部分是业主主张车位收益归全体业主所有。通过前面的分析我们可以知道，业主主张车位收益所有权，必须要满足相关要件，即首先是要明确车位归属全体业主，其次是需要在将物业收取的停车费扣除经营相关成本、管理酬金和税费后还有盈余，而且，主张的权利需要在《物业管理条例》颁发以后才能获得相关法律支持。《物业管理条例》第55条规定：利用物业共用部位、共用设施进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，按照规定办理有关手续。利用共用设施和共用设备经营所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。：

　　前面我们说，地上停车位中规划用于停放汽车的车位不管对开发商还是全体业主都不存在产权问题，开发商也没有收益权。因此，地上停车位中规划用于停放汽车的车位应当在《前期物业服务合同》中明确交由物业服务企业管理，收益除了经营相关成本、管理酬金和税费后如有节余，可做为专项维修资金的补充。

　　对于许多业主诉求因占用业主共用道路、共有场地的车位属全体业主共有而主张不交停车费或物业企业无权收取停车费的观点是完全错误的。

　　首先，物业企业收取停车费的依据主要有两方面，一是与业主签订的车辆停放协议合同，二是物价部门制定的停车收费标准。

　　其次，《物权法》第74条第三款中的规定归业主所有，但是这个共有并不意味着每个业主都单独所有车位。因为小区内的道路或其他公用场地，虽然属于业主共有，但不是属于有车的业主共有。有车的业主或有多辆车的业主将车停放在业主共有的车位上，这在事实上侵犯了无车业主的共有权。同时不交停车费也会使得车位管理失去了经费来源。

　　综上所述，在物业服务企业停车位管理纠纷中，在目前《物权法》和《物业管理条例》的相关法规规定下，首先明确停车位的所有权。而由于法规不明确、历史遗留问题等许多原因导致在部分停车位不能明确所有权的情况下(如利用人防设施建设的地下停车场)产生的收益纠纷，要本着尊重历史、考虑现实、减少物业纠纷的原则，少追究过去责任，多沟通、多协商的办法来解决现有问题。