楼顶种菜合法吗？

：

　　背景

　　“我家住在旧城，最近楼上邻居家在天台上种起了蔬菜，因为沤肥臭气熏天，滋生了很多蚊虫，都不知道该向谁投诉……”昨天，清远市民陈小姐向记者抱怨，近来居民区在楼顶天台种菜养禽的现象逐渐蔓延，有的小区住户更认为自己已从发展商那里购置了附送天台的住宅，种菜养禽，甚至搭建附属物纯属个人自由，他人无权干涉。

　　据悉，城市居民楼天台被人擅自占用种养、搭建的现象早已成为城市管理之痛，还酿成火灾等伤亡事故。

　　清远消防部门在近日的消防安全检查中发现，居民楼种养、搭建出现了新的动向：从过去的旧房转到新房，从旧城区转到高档小区，在住宅楼顶搭建各类“空中花园”、“玻璃屋”一时成为业主让住宅扩大生活空间的低成本手段。

　　现象：

　　楼顶俨然私家菜园

　　记者来到这个单元的顶楼，陈女士见到我们，她的第一个动作就是指着自己脸上的一块红肿说：“我刚去过楼顶，这不又让蚊子咬了一口。”

　　这座位于旧城区的八层楼顶天台空地不知何时被人用砖头围出了几块“菜地”，堆满了泥土，一些油麦菜、丝瓜秧苗正顺着架子向上爬，翠生生的还挺好看。不过另一些罐子和泡沫箱里却盛满了青绿色的水，里面孳生了很多的蚊蝇虫卵，正浮在水面上。

　　记者随意朝周边的楼群望去，发现其他一些天台也“绿意盎然”，种着各类蔬菜和花草，俨如城市中的私家花园。

　　“种菜不算啥，我们楼上天台还成了百鸟园呢!”家住新城某单位宿舍的雷先生告诉记者，他所住的楼顶已被2户居民划分，都用砖砌成围墙，然后用防盗门锁上，每个小块里面栽种着花和蔬菜，有一户还饲养了鸽子。

　　为了防止鸡鸭和鸽子被盗，两户居民竟用铁门把8楼的消防通道锁死。

　　一居民担忧地说，如果楼下发生火灾，上面又被锁住，那后果不堪设想。

　　问题：

　　楼顶“私用”隐患大

　　记者获悉，事实上，城市居民楼天台被人擅自占用种养、搭建的现象已成为城市管理之痛，甚至由此还酿成火灾等伤亡惨剧。

　　就在不久前，清城区沿江路一幢居民楼顶层搭建物突发大火，熊熊烈焰借助风势向周围迅速蔓延。幸消防车及时赶到扑救才将火势控制，未对周围居民楼造成损害，但就再次暴露在建筑顶层搭建带来的安全隐患。

　　记者在采访中了解到，时下不少居民错误地认为在自己居住的楼顶天台怎么搞都行，或兴土木加盖房间，或建个花园鱼池，或堆放杂物，甚至擅自以铁门封死，将公用天台俨然变成为私家重地，独自享受“升级空间”的乐趣。：

　　据悉，在楼顶公共天台种菜养禽、搭建附属物的现象在人口稠密的居民区尤为常见。

　　据初步调查发现，旧城住宅小区的擅自搭建占总量的20%。

　　管理部门：禁止未报建占用

　　根据清远市城市规划建设的有关规定，楼房楼顶属于全楼业主的共用部位。住宅建筑的楼顶屋面属于共用部位，任何人未经报建不得擅自占用或加装自用设备。

　　据清远城市规划部门工作人员透露，在住宅小区天台种养或搭建的实质，是一部分业主侵害另一部分业主及居住区、社区的公共利益，引发多重危害。尤其是高层建筑楼顶建有消防池、消防通道等公用设施，擅自种养、搭建将给整个小区的消防安全带来诸多威胁。

　　而法律界人士就认为，从法律上讲，这一行为对邻里的影响主要表现为侵占性、阻挡性和干扰性。

　　同时，种养、搭建影响小区和城市的景观形态，如果不加以整治，会产生“连锁反应”，带来效仿。

　　另外，拆除难度与居民投入程度成正比，即居民投入的人力、物力越多，拆除的难度越大。

　　为此，专家建议，政府应尽快出台相关的法规规范居民楼的共用设施管理，物业公司要加强预警机制，接手管理小区时，就应拿出预案，力求做到第一时间反映、第一时间劝阻。

　　说法

　　据清远某律师事务所王律师介绍，楼顶屋面的纠纷引起了我国立法部门的关注，在新近出台的《物权法(草案)》中，已经明确规定了“建筑物区分所有权”。

　　所谓“建筑物区分所有权”，是指两个或两个以上的业主对某一建筑物各自享有一部分所有权，该建筑物及其附属物的共同部分为各个业主共同所有。

　　对商品房而言也就是产权人购房时付款所购买的公共分担面积。

　　其中关于物业管理用房、会所、车库、绿地的所有权归属问题，规定了“有约定的依照约定，没有约定的，除了开发商能够证明开发商自身享有所有权的以外，属于全体业主共有”。

　　提醒

　　清远法律界人士还就目前房地产市场流行的“买顶楼送空中花园”销售方式提醒消费者小心有诈，要避免可能带来的法律纠纷。按照《物权法(草案)》的规定，开发商“买顶楼送空中花园”的销售方式是不合法的，开发商和顶层业主约定楼顶空间归属于其专有使用的，应属无效，不发生法律效力。因此，开发商既不能将楼顶空间归属于自己所有，也不能通过约定将楼顶空间归属于顶层业主专有使用，楼顶空间的所有权应该归属于全体业主所共有。：

　　既然顶层楼板以上的楼顶空间，属于全体业主所共有，其占有、使用、收益、处分，都是全体业主的权利，由全体业主共同支配，那么即使是开发商与个别业主约定，这个约定也不能妨碍全体业主的权利。