小区车库车位引起的争议解决方法

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　　小区车库车位引起的争议解决方法

　　在车多车位少这样一个局面下，小区车库车位引发争议是不可避免的。引起车库车位争议的原因是多方面的，因此也应客观的、系统的、前瞻性的进行研究解决。建议从以下几个方面进行健全和完善：

　　(一)前瞻性地合理提高小区车库车位规划建设控制指标

　　造成车库车位的纠纷的最深层次的原因之一是建设规划的车库车位远远跟不上小车的发展速度。因此，应在我国城市规划建设中特别居住区规划建设中充分考虑汽车车库车位增长需求和我国土地稀缺的实际，从规划建设源头上解决车库车位的不足。

　　(二)从法律层面明确确立车库车位的所有权归属

　　定纷止争的基础是明确所有权归属。所有权是占有权、使用权、收益权等其他衍生权利的基础。此问题若不明确，会引发诸多纠纷和矛盾。笔者建议从国家法律的高度完善目前车库车位所有权制度的缺陷，对此作出全面清晰的界定。

　　1.明确开发商对规划车库车位独立的原始所有权

　　法律应明确规定按规划建造的每一车库车位，与房屋单元一样是独立的建筑单元，开发商因合法建造而对其取得独立的原始所有权。

　　2.开发商对依法投资建设的人防工程享有独立的原始所有权

　　对人防工程的所有权至今法律没有明确规定，导致全国范围内对此做法不一。有学者认为因不缴纳土地使用费，该部分应由国家所有。笔者不认同该观点。该部分在战时应无条件由国家征用，由此国家才对此减免土地使用费，因此，该部分相对于国家也是有对价的。法律应明确规定依法投资建设的人防工程的原始所有权归开发开发商所有，平时用于车库车位的要经有关部门批准同意，并不得影响其人防功能。该部分的所有权与规划的独立的车库车位的所有权一样具有独立性，可以单独进行买卖等方式进行处分。

　　3.明确规定开发商拥有独立原始所有权的车库车位的建设成本单独核算、建筑面积单独计算、分摊土地面积单独计算。

　　4. 明确界定业主共有的车库车位的范围

　　《物权法》第74条第3款规定占有业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有，但对于其他场地没有明确说明。目前我国的法律法规对小区中业主共有的部位界定的还不够全面清晰，导致部分物业权属不清，纠纷不断。如建筑在地下的人防工程和首层架空层(防潮层)等部分的所有权没有明确规定归属。

　　人防工程上文已经提出笔者的观点。首层架空层与人防工程同样法理应属开发商所有。：

　　(三)健全车库车位的物权登记公示制度

　　车库车位所有权或使用权已成为一种独立存在的重要的区分建筑物物权。为此必须设定其恰当的登记公示制度，以使该物权取得排他性的物权属性，有效保障其进入财产流转机制，实现社会财产的有效配置和价值体现。

　　由于国家法律法规层面没有对车库车位的登记制度进行统一的规定，造成全国各地不同的规定和实务操作。如上海和广州等地已经对车库车位进行物权登记发证制度，而其他地方车库车位还是无证的状态。

　　因此，笔者建议借鉴总结各地的实践经验，从国家法律法规的层次明确规定规划的车库车位和人防工程改造的车库车位的产权登记适用普通房地产登记制度，可以办理房地产权证，但人防工程改作的车库车位应特别注明人防工程的注意事项及权利限制。

　　对于利用业主公共道路等场地停车的车位，因其没有独立的产权，不能办理所有权登记，可按规定在有关管理部门备案。

　　(四)明确业主对车库车位优先满足权的具体措施

　　根据《物权法》第39条的规定，一般物权所有权人有权对其物进行占有、使用、受益、处分的自由权利。但对于业主来说，停车位实质上是一种与生活必需品几乎同样重要的资源。这项极为重要的资源如果被小区业主以外的他人控制，他人就能够以此来盘剥业主以谋取高额的垄断租金或者垄断利润。这既严重损害业主的利益，也违背了市场经济公平交易、自由竞争的基本原则。不允许小区业主以外的任何其他人拥有小区内车库或者停车位的所有权，就是要避免小区业主以外的其他人对小区内车库或者停车位所有权的垄断进而向业主收取高额费用。因此应当对其处分权进行适当的限制。因该限制是对物权基本权利的限制，应从法律、法规的高度进行规定，不应是地方法规或部门规章进行规定。笔者建议从以下几方面进行合理限制：

　　1. 所有权处分的限制

　　为从根本上禁止小区外的人占用本小区的稀缺资源，扰乱小区正常生活秩序，有效防止小区外的人炒买炒卖车库车位的现象的发生，国家法律法规应明确禁止将小区内的车库车位出售、转让或赠与等形式转给小区业主以外的单位和个人。

　　2. 使用权处分的限制

　　小区的车库车位应首先出租给本小区的业主或物业使用人，有空余的可以临时出租给小区以外的人，但小区业主如有需要，应随时终止对外的租赁关系。

　　3.业主购买和租赁的选择权

　　明确规定业主对本小区车库车位可以选择购买或租赁的权利，不得只售不租，或只租不售。：

　　4.严格禁止擅自改变车库车位的规划设计用途

　　为杜绝将车库车位改做它用的现象，应明确禁止改变规划设计用途，并应明确对违规行为的有效处罚措施。

　　(五)保障业主内部对车库车位购买、使用的公平权

　　为防止业主内部的不公平情况的发生，建议从以下方面进行保障：

　　1. 保障业主知情权

　　借鉴广州市等地的做法，明确规定开发企业在预售房地产开发项目时将本小区车库车位数量、租售方式、租金标准或最高售价等基本情况向购房人明确告知，并在购房合同中载明。

　　2. 房地产开发项目规划用于停放汽车的车位和车库数量无法满足本项目业主需要的，应采取摇珠的公开方式出售、出租。车库车位的数量等于或少于物业管理区域的房屋套数时，每套房屋只能配套购买或租用一个车位或车库。车库车位有空余的，业主、物业使用人可以再次租用。

　　3.车库车位房地产权证应当注记权属人已购买本房地产开发项目房屋的房地产权证号或商品房买卖合同编号，以便主管部门进行有效监控和管理。

　　(六)停车管理费和场地使用费的合理限制

　　为有效避免物业管理公司和开发商乱收费的情况，应对收费进行合理的限制。

　　首先，明确物业管理公司对停车仅仅有权收取管理费，无权收取场地使用费。

　　其次，各地政府部门应根据当地的实际情况制定和调整指导价格。业主自有的车库车位不再缴纳场地使用费，但应缴纳停车管理费。

　　(七)明确业主对共有车库车位的使用办法

　　对于业主共有的车库车位，其具体使用由业主大会决定，并按有关规定报批和备案，开发商和物业公司无权对此进行处分。还应明确该部分的基本使用原则：首先，为了方便邮政等访客停车，应当留出一部分作为访客车位。其次，对于属于共有的地表剩余部分车位可以建立专有使用权或通过租赁取得使用权，再者，通过专有使用权或租赁取得使用权时获得的收益，依法应当归属于全体业主所有。但上述规定在实际操作中将会存在一定的问题，由于物业公司在车辆管理中承担较重的责任和义务，一旦发生问题，物业公司还要负赔偿责任，这就不符合民法的权利义务对等原则。因此，笔者建议，对于该部分收益，应按比例适当返还给物业公司较为合理。

　　(八)结合国情允许车库车位特别紧张的小区特设机械或其他车库车位

　　根据我国的现实国情进行有效的制度变通。由于历史原因，许多早期建造的小区车库车位严重不足或当时根本没有规划配套汽车车库车位的，导致停车非常困难。同时，我国人口众多，土地资源非常紧的现实也要求我们应更有效率地利用有限的土地资源。除了利用公共道路等场地地表停车外，还可以通过有关部门批准后建设机械或其他车库车位，同样应当首先满足本小区业主的需要。