符合条件小区应限期成立业委会

　　近年来，各种物业管理问题凸显，业主被打、物业管理混乱、业主委员会难产等诸多问题屡屡发生。业主、业主委员会和开发商、物业管理公司之间的关系如何理顺?如何保障小业主的合法权益?

　　记者昨日获悉，谢某明等10多名省人大代表将提交建议，呼吁省人大尽快修改《广东省物业管理条例》，进一步明确业主委员会的设立程序和相关主管政府部门的管理职责，立法明确赋予城市街道办事处(农村镇政府)对所辖区物业管理小区(大厦)业主大会的召开和业主委员会成立的指导和监督权，赋予业主委员会法人主体地位，使其能够代表全体业主行使谈判、诉讼等维护业主合法权益的活动。

　　现状：广州只有一成小区有业委会

　　谢某明代表说，有调查显示，目前广州市已登记备案成立的业主委员会总共只有400多个，只占全市小区总数的13%左右。业主委员会难产，业主无法与物业管理公司形成对等地位，难以维护自身合法权益。

　　谢某明分析说，从法律关系上讲，业主委员会与物业管理公司是委托者与受委托者的关系。业主委员会是由该物业管理区域内的业主选举产生的一个代表业主，维护业主合法权益的一个自治性的组织。物业管理公司则是由业主委员会选聘提供服务的，它承担的主要职责是对房屋进行维修、养护并且对所在区域内的环境卫生、公共秩序、设备设施进行维护。“但现在很多物业管理公司实际是为开发商服务的，帮助开发商管理小业主。”

　　国务院《物业管理条例》赋予业主委员会多项职责，包括代表业主与业主大会选聘的物业管理公司签订物业服务合同;监督和协助物业管理公司履行物业服务合同等。但在实践中，业主委员会行使职能困难重重，业主委员会对物业管理公司的监督或者解聘往往引发纠纷甚至暴力行为。当开发商或者物业管理公司侵权时，业主委员会提起诉讼还面临主体资格的难题。

　　提案：赋予业委会法人主体地位

　　谢某明说，导致上述诸多问题的主要原因，是目前业主委员会的成立缺乏法律上的程序保障，业委会成立以后没有明确的法律地位，其运作缺乏相应的指导监督。为规范住宅小区物业管理权，建设和谐社区，建议省人大尽快修改《广东省物业管理条例》，进一步明确业主委员会的设立程序和相关主管政府部门的管理职责：

　　1.赋予城市街道办事处(农村镇政府)对所辖区物业管理小区(大厦)业主大会的召开和业主委员会成立的指导和监督权，为小区管理实现居民自治提供保障。法规应明确第一次业主代表大会召开的方式、程序及候选人产生的方式。对符合条件的住宅小区限期成立业主委员会。

　　2.赋予业主委员会法人主体地位。目前业主委员会无法到民政部门进行法人社团登记，应确立业主委员会的法律主体地位，使其能够代表全体业主行使谈判、诉讼等维护业主合法权益的活动。

　　对话业主委员会

　　广州业主维权代表人物之一孙某力筹备业委会联谊会

　　全市业委会不妨携手维权

　　业主维权代表人物孙某力。

　　孙某力递给记者的名片上印着的头衔是：广州业主委员会联谊会筹委会主席。

　　孙某力是广州业主维权的代表人物之一，此前在被称为“广州维修基金第一案”的东悦居小业主状告开发商追缴维修基金一案中，他作为东悦居业委会主任，不遗余力，摇旗呐喊。昨天，就广州业委会联盟的设想，孙某力接受了记者采访。

　　记：广州业主委员会联谊会的筹办理念是什么?

　　孙：业委会是业主的娘家，而联谊会就是业委会的娘家。业主委员会是目前业主自治的最有效形式，但现实情况不容乐观。一方面业主委员会普遍难产;另一方面，业主委员会也没有自己的协会，无法建立有效平台。而相对来说强大的房地产开发商早已拥有自己的协会。业委会联谊会成立后，广州的业主委员会成立可以得到支持，业主可以更好地维护自己的权益。

　　记：就你掌握的材料，现在广州有多少个业委会?

　　孙：市国土房管局提供的数据显示：全市有物业管理服务的小区(大厦)共3617个，其中已成立业主委员会429个。很多业主与物管的纠纷，往往始于琐碎的民事纠纷，但由于没有业委会或者业委会缺席，加上业主天生的弱势地位，容易导致纠纷放大。在利益博弈中，业主明显不利，甚至遭受身心伤害，民事纠纷上升为刑事案件。

　　记：刚才我们也向不少业委会主任了解过，有的物管在业委会出面要求解决某些问题时，会对业委会负责人予以利益上的暗示。你对这一点怎么看?

　　孙：的确有这种情况，也有极个别业委会主任觉得自己有点权力，物管怕自己了，就会把不住关。这一点需要大家共同监督。

　　对话开发商

　　省政协常委、香江集团总裁翟某卿表示业主是开发商的“上帝”

　　小区纠纷主要责任在开发商

　　昨天，本报记者采访了参加省政协九届四次会议的房地产界的两名女政协委员，她们一致认为，目前楼盘与物业公司、开发商之间的诸多纠纷，主要责任在于开发商，必要时候，政府部门应出来纠正一些开发商的不良行为。

　　当选为省政协常委的香江集团总裁翟某卿，昨天下午接受了本报记者的专访。

　　最近几年涉足房地产行业的翟某卿说，对于开发商来说，自己开发的住宅小区的业主，就是“上帝”。如果不好好善待你的“上帝”，他们就不会买你的楼，你的事业还有什么前途可言!“这等于慢性自杀，对开发商来说!”翟某卿委员说。

　　翟某卿委员对于开发商恶待自己开发建设的小区内的业主的做法感到不齿。她说，每个小区都会出现形形色色的纠纷，但作为强势的开发商，有权有钱，对于相对弱小的业主，应该帮助他们，善待他们。如果一个开发商对自己的业主采取野蛮的、暴力的行为方式，那就是这个开发商做人有问题，最后会自毁江山。

　　昨天下午，八届、九届省政协委员、香港怡景集团投资发展有限公司总裁刘伟宏在接受记者采访时说，目前广东住宅小区中存在的诸多纠纷问题，是一些发展商为了经济利益，加上有商业道德、法制意识等多方面的原因，没有与业主委员会处理好关系，导致矛盾激化，甚至出现流血事件。

　　刘某宏委员说，发展商把房子建好后，就要委托或者通过招标的方式，让有资质品牌好的公司来管理;或者由业委会自己来决定由哪个物业管理公司来管理。

　　她说，对有的楼盘发生流血事件甚至公然闯进业主家里伤害无辜的事件，政府有责任出来处理，还受害者以公道。全社会都有责任站出来，不管发展商“背景”有多深，都要给受害者一个说法。

　　艰辛维权路

　　怕报复母亲哭求女儿“退会”

　　业主维权有多难?日前，记者采访了不同小区的几个业主，他们向记者叙说了段段“辛酸史”。

　　业主代表被人恐吓跟踪断电

　　海珠区某大型楼盘的业主张小姐，把其小区的现有业委会称为“伪业委会”。张小姐说，当时成立业委会是由物管公司发起的，7个委员中有4人或是物管代表、或与发展商有紧密联系。

　　“所以业委会两年来基本不作为”。张小姐说，本来规定每月接待业主的活动，要求公布物管公司收支情况，小区道路、孩子读书问题等，业委会统统不管。“7人会”中的3名“纯业主”虽然想做事，但物管公司要求过半数才可以签名。

　　张小姐说，于是她与其他业主们要求换届。但这个诉求受到很大的阻挠，比如小区封锁宣传栏、用铁丝把业主信箱里的信件划拉出来，对“主要业主”进行跟踪、断电、钥匙孔封腊、恐吓家人等。为了防止遭到打击，业主购置了DV机，但持机的住户在一次反映问题时遭到了殴打。

　　业主们也分成了两派，一方是热情支持，另一方则担心“斗不过对方”。张小姐说：“我们只是希望用不冒险、不激进的态度，来促成问题的解决。”

　　和张小姐一样，广州大道中某楼盘的宋小姐如今也是心情复杂。这阵，她母亲不断从深圳打来电话，哭求女儿：“不要惹事，听说有个大楼盘的业主被打得很惨。”宋小姐一直热心业委会工作，并且很有希望当选所住楼盘第三届业委会委员。

　　“前两届主任都被打击报复过，第一个主任被泼红油，第二个家里门锁被封住了，我则被撬过门。”宋小姐说，楼盘有十几年历史了，面临很多维修的问题，始终需要业主出来做这个事。

　　业委会告状法院不受理

　　刚住了两年，电梯便有恙了。谁来修?2002年底，五羊新城路段“东悦居”的业主碰到了这个问题。从当年12月中下旬开始，业主们多次要求开发商东华实业有限公司缴专项维修基金，一直没有结果。

　　2003年8月，业主以业委会的名义起诉到原东山区法院，但法院认为，法律法规没有赋予业委会诉讼主体资格，因此业委会不能做原告。接着，业主李女士率先以个人名义，状告开发商。原东山区法院认为以个人名义对维修基金提起诉讼，诉讼主体不对，驳回了上诉。东悦居业主提出上诉。其后，中院裁决，李女士可以作为诉讼主体，案件发回重审。

　　2005年1月，原东山区法院正式开庭审理此案，李女士胜诉，判令开发商应补缴原告3724元的专项维修基金。开发商不服提起上诉，今年1月法院最终作出了一个令小业主们颇感意外的裁定：因现行法律法规对维修基金的民事权利义务关系的调整尚无具体规定，撤销一审判决，驳回业主李女士的起诉。

　　成功案例

　　化干戈为玉帛多亏“芝麻官”

　　“发展商卷款潜逃，楼盘烂尾，拆迁费无法得到补偿，业主不交管理费，物业管理公司强制停水停电……面对种种困境，业主委员会想到了居委会”，世纪广场业主委员会主任邓某兰婆婆已经是业主委员会“两朝元老”，她向记者讲述了自己的维权故事。

　　目前，世纪广场有12栋大楼，居民1400多户，其中，商品房800多户，拆迁户600多户。2002年上半年，世纪广场业主委员会正式成立。到了2002年底，世纪广场发展商卷款潜逃，引发了一系列矛盾。面对种种困境，业主委员会想到了街道和居委会。

　　居委会马上向街道报告情况，街道马上介入，调解矛盾。为突破困境，居委会和业主委员会牵头召开有物业管理公司和业主参加的“四方会谈”。最后拖欠的物业管理费交了，业主对物业管理公司的要求也落实了。现在，业委会委员“竞选”、业主委员会换届大会、每年小区“工作报告”、物业管理公司“财政预算案”、物业管理公司招投标……在每件大事中，居委会、街道、司法所、房管局等都充当“公证员”、“调解员”、“参议员”等等，每一件大事都少不了“芝麻官”。

　　各方说法

　　别等出了问题才想起业委会

　　“不要等出了问题才想起来成立业委会。”广州市物业管理协会的有关负责人这样说。

　　物业管理协会街道指导业委会成立有两大好处

　　关于业委会成立进度慢的原因，除了发展商暗中阻挠等因素外，小区业主缺乏热情、没有时间和精力等都是重要原因。只要与物管相安无事，就不会想起成立业委会。因此，政府的指导和帮助非常必要。

　　据透露，为加快推动小区业委会成立的进度，广州物业管理协会下属的业委会成立指导小组将组织专家开展培训和指导工作，解答大家对成立程序的一些疑问。

　　有关负责人表示，由街道办事处指导业委会成立有两个好处：一是能够更方便业主按属地原则就近向街道办理申请登记成立业委会，简化手续。二是相对于一区、一县一单位的房地产行政主管部门而言，街道与镇政府深入基层，数量上、人力与物力上要强得多，更重要的是比行政主管部门更了解所辖各小区各楼盘的具体情况，掌握各种更详细的资料，能更好地推进业主委员会的成立。

　　民政局将加强街道介入小区事务职能

　　广州市民政局负责基层政权和社区建设的有关负责人接受本报采访时表示，根据去年下发到街道的《广州市政府关于加强街道工作的意见》，街道办事处对城市管理工作履行的职责和任务包括“对未实施物业管理的住宅区，由街道负责组织推进物业管理”，“处理物业公司与业主委员会、业主委员会与业主、业主与业主之间的矛盾和投诉，负责调解小区居民群众的投诉”等。该负责人表示，目前街道办事处在这方面还做得比较少，今后将加强这方面的职能.