注意租房中的优先购买权问题

某开发公司所建商品房，因销售不好拿出一部分物业进行出租。王先生将一楼租下，订立了租房合约，而且双方到房地产管理部门办理了租赁登记。随着城市建设不断发展，配套设施的完善，王先生所承租的房屋成了商业门面。开发商将王先生承租的门面以20万元卖给了李先生，而开发商事先未通知王先生。当李先生以房东身份来通知王先生搬出时，王先生才知道房子已被出售。王先生找到开发商欲以同样价格购买自己租住的房屋，但开发商和李先生都不同意，于是王先生将开发商告到了法院。经法院判决，租户王先生购得了自己租住的房屋。
　　在这起房地产纠纷案中，涉及到房地产交易中一个重要概念优先购买权和同等条件。根据房地产有关法规：房屋所有权人出卖出租或共有的房屋，须提前通知承租人或共有人，在同等条件下原承租人或共有人有优先购买权。
　　
　　那么何谓优先权呢？这里主要指的是时间上的优先。即产权人售房的对象的时间上应该把承租人或共有人列为第一位，如他们放弃，才有可能考虑他人。
　　
　　在上面的纠纷中，王先生是合法租户。在租赁期间，开发商售房前应先征询王先生是否同意20万元购房，王先生不买，李先生才能够和开发商签订房合同。
　　
　　何谓同等条件？主要是指购房者应满足产权人的程度。在现实生活中，主要指的是房屋售价及附加条件。忽略同等条件与优先购买权是互生互存的，即优先权应该是在同等条件下的优先。
　　
　　在上面房产纠纷中，开始商卖给李先生20万元，向租户王先生征询优先购买权时，也必须是20万元。而不能够随意低于或超过20万元，此即同等条件。如王先生只愿以18万元购买，则王先生就不具备同等条件，也就丧失了优先权。
　　
　　在优先购买权操作问题上，应把握的另一重点就是时间。优先权和同等条件并非是遥遥无期的讨价还价。根据房地产法规，房屋所有权人一般应提前三个月通知具备优先购买人，优先购买权人不同意其购买条件或在一定期限内（一般为三个月）不予答复，则视为放弃。在房地产纠纷案中，一些产权人为了让其他人购买而回避优先权问题，故意把同等条件改成其他不平等条件。优先购买权人如拒绝这种不平等条件不能视为放弃优先购买。所以，如果你是承租人，一定要记住承租物业的优先购买权。
　　
　　不仅是承租人有优先购买权，共有人也有优先购买权。如房改中职工共有，国家就是职工的共有人。职工要售房时，国家或单位有优先购买权。
　　
　　如果一栋房屋中既有共有人，又有承租人，他们都愿意以同等条件购买，那该怎么办呢？
　　
　　按照有关法规和政策，共有人和承租人为优先权发生争执时，如果房产不可分割，共有人应享有优先购买权，其他则可根据实际情况调处。也就是说从某种意义上讲，共有人的优先权大于承租人。
　　
　　那么如果租户王先生不买房，李先生购房后是否可以随意赶他走呢？也不能。根据规定，李先生购房时，如租期未满，李先生应和王先生签订过租承诺，也就是说，购房人购房后应与租户重新协议是否继续租房，租金多少等等。规定这些条款主要是为了保护租房人的合法权益，减少购房中的租售纠纷。