筹办业委会问答

问：业主委员会和业主大会有何不同？

答：《物业管理条例》有关“业主和业主委员会”中明确规定：一切权利属于业主大会，业主委员会只是业主大会的执行机构，由业主大会制定、修改业主公约和业主大会议事规则；选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；选聘、解聘物业管理企业等。这里很明确：小区物业管理事务的“话语权”在业主大会，而不是业主委员会。业主委员会是由小区内产权人、使用人通过产权人大会选举产生，代表该物业区域内产权人、使用人实施物业管理的主体。也可以说，将来业主的大事情由大家决定，小事情则由业委会来处理。

问：启动首届业主大会的前提和法律依据是什么？

答：首届业主大会即社区第一次成立的业主大会。通读《物业管理条例》、理解条例内容是召集启动业主大会的前提。业主大会不是所谓的自发组织，更不是违法组织。召开业主大会的法律依据是中华人民共和国国务院令第379号《物业管理条例》、建设部印发的《业主大会规程》和房地局颁布的相关文件。

问：筹备组工作的公正性如何保证？

答：筹备组代表的产生应坚持自荐的形式，反对领导推荐和“钦定”。 《物业管理条例》中相应的解释为：首届业主大会的建立由房屋建设部门和业主组成业主大会筹备组。虽就一句话，却是实际操作中最困难的事情。如果业主希望参加筹备组，需要将自荐材料张贴在社区布告栏内。如果没有严格的候选人产生程序，即便筹备组号称与业主商议之后推荐产生了候选人，也将因这个“商议”没有确定的程序和规则而无法被公开监督，自然会导致候选人的产生遭到业主的广泛质疑；如果筹备组直接推荐候选人，更将被业主称为“暗箱操作”。即便这些候选人通过了选举程序，也由于他们的产生过程受到质疑而无法开展实质性的工作。

问：筹备组的经费怎么筹集？

答：费用可由业主募捐、或发展商支付、或垫付、或物业公司垫付。一方面，在业委会筹建初期，工作十分繁杂，很多发起人都是利用业余时间承担超过一般工作时间和负荷的事务。另一方面，委员的工作要消耗大量时间同时需要智慧，而受益人又是全体业主，而且印选票和召开会议的花销也都很大。所以，由全体业主支付相应的酬劳和补偿是合理的。由于《物业管理条例》中没有严格限制，故业主大会产生的决议，可以解决这些花费的合法性问题。从资金的来源说当然让业主在缴纳物业管理费以外再筹集业委会的费用是不现实的。而目前物业管理企业在按照政府有关文件规定的收费标准进行收费时，又没有这笔开支。这时，业委会的人力资源和资金资源就显出匮乏。在“包干制”的物业管理合同中，由物业管理公司支付该笔额外费用又显得不公平，也会造成“这儿多花了钱，那儿就少花”的借口。所以，与物业管理公司友好协商；在有条件的小区，适时推广物业管理的“酬金制”合同；政府修改相应的收费标准等，都是目前可以参考的办法。