楼市霸王条款引发车库纠纷

　　购房业主遭遇开发商“霸王条款”

　　与开发商签订合同之后才发现原来广告宣传的“半地下车库设计，给爱车安一个挡风遮雨的家”是一个陷阱，所谓的车库变成了“储藏室”。开发商的宣传广告，是一种合同要约行为，半地下层的车库位置是不能改变的;开发商必须将该位置整改成符合车库高度达到国家规范要求的车库。同时，开发商依照宣传广告上的门的图例，开设该车库通向其他房间的门。

　　地下车库变成不能停车的“储藏室”

　　案件回放

　　2009 年6月前，上海北区一个小区开发商提供之楼书，宣传公园旁，联排、双拼、公寓。并印有各种房型图的DM广告。在联体别墅的广告上，列明：半地下层，画有一辆轿车，还画有该位置进入其他房间的门的图例;并有文字标明“半地下车库设计，给爱车安一个挡风遮雨的家”。

　　2009年6月，业主购买该类型的联体别墅的价格是每平方米17760元。总价在360万元左右。交房日期是2010年1月31日。

　　业主去验收房屋时发现：半地下车库位置，没有进入其他房间的门;车库的高度不到2.2米，宽度不到3米。均不符合国家的规范要求。

　　开发商回应业主：与业主签约前发放的宣传广告楼书上，最底下部分有一行小号文字标示：“本资料仅供参考，不能作为交易及面积计算标准，最后以政府有关部门审核后批准的文件、图测及合同约定为准。”另外，开发商认为与业主订立的《上海市商品房预售合同》补充条款的第15条写着：“乙方同意甲方所做的宣传广告、模型等中的具体内容，如经双方同意载入本合同的视作有效。未载入本合同的不作为甲方的要约，双方履行之权利、义务以本合同约定为准。”

　　业主与开发商不断理论。

　　至今年年初，业主去法庭起诉。开发商又解释说：宣传广告只是参考，只是图示，是不算数的;宣传广告上标明半地下层的轿车图示位置，设计图上就是一个储藏室，而且，也没有进入其他房间的门。

　　开发商在2011年2月，又给部分联体别墅业主发《通知》，称：依据《上海市商品房预售合同》补充条款第17条：该房配有机动车位(一个)，乙方拥有独家使用权。您享有优先选购机动车位一个的权利。……每个车位单价人民币12万元。其又向业主指明可供业主购买车位的地点是小区东边高层公寓楼底下的停车库。

　　针对开发商的解释和近期发生改变车库地点及收车位款的行为，业主一致认为：开发商的宣传广告，是一种合同要约行为，半地下层的车库位置是不能改变的;开发商必须将该位置整改成符合车库高度达到国家规范要求的车库。同时，开发商依照宣传广告上的门的图例，开设该车库通向其他房间的门。

　　律师解读

　　本案件中透露的事实，反映了经营者和消费者，在订立合同和订立格式条款时会经常出现的敏感问题。商业广告(宣传广告)是不是要约?是不是格式条款?消费者和经营者订立格式条款时，要注意哪些问题?如何应对“霸王条款”?

　　结合本案，剖析这些问题，有助于读者和广大业主在订立合同时善于保护好自己的合法权益。

　　1、 商业广告，是不是要约?开发商具体确定内容的楼书，是不是要约?

　　本案件出现了开发商俗称的宣传广告，即楼书。一般而言，包含楼书在内的商业广告，是一种要约邀请。但是，如果商业广告的内容符合《合同法》第十四条规定的体现要约性质的，视为要约，即是一种希望和他人订立合同的意思表示。它的特征是内容具体确定;表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。

　　在2003年6月1日之前，即《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》实施日之前，如有个别开发商作商业广告，有欺诈、虚假宣传时，司法界往往以《民法通则》、《合同法》、《消法》、《广告法》相关规定，约束开发商遵守商业广告的约定。在该司法解释施行之后，司法界依据的是其第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请。但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

　　由此，联系到本案件开发商的楼书是不是要约，关键是看其的说明和允诺是否具体确定。该楼书上，列明：半地下层：画有一辆轿车，位置确定;轿车显示的用途确定;画有轿车位置通向其他房间的门的图例，符合建筑图例的门的标示要求。另外，该楼书右边文字清晰无任何异议：“半地下车库设计，给爱车安一个挡风遮雨的家。”

　　因而，该楼书就是一个要约。开发商不能回避车库位置、车库通向其他房间的门的二个合同内容;现在交房不符合车库的国家规范标准以及无门，就要整改和承担违约责任。

　　2、 消费者在与经营者订立格式条款时，要注意哪些问题?如何应对个别开发商的“霸王条款”?

　　首先，消费者在订约时要注意：经营者包含开发商是否作出了对消费者不公平、不合理的规定，或者是减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。要了解《合同法》第39条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”这里的合理方式是指：采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标示，并按照对方的要求对该格式条款予以说明。

　　其次，消费者要明知：格式条款无效的法律规定。第一，是上述《合同法》第39条第一款的规定。第二，是《合同法》第52条和第53条的规定。第三，《合同法》第40条的规定，特别是注意其中规定的提供格式条款一方免除责任、加要对方责任、排除对主要权利的，该条款无效。

　　换言之，经营者包含开发商，只要是没有遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式请对方注意免除或者限制其责任，没有按照对方要求，对该条款予以说明的，并同时违反《合同法》第40条规定的情形之一的，这样内容的格式条款，就是老百姓讲的“霸王条款”，这些条款就是无效的。

　　具体到本案情况，开发商楼书的最底部的小号文字的声明，第一，是一种格式条款，其条款本身就是免除开发商将楼书作为资料供参考、不作为交房标准或面积计算标准的责任，即是允许其“狸猫换太子”。第二，就其《上海市商品房预售合同》补充条款第15条而言，既是一种格式条款，又是规避上述最高人民法院司法解释第三条规定的产物，违反法律、行政法规的强制性规定，是对司法解释明确的“具体确定”改为“具体内容”，并在单方提供条款中写明“具体内容”未载入“合同”，不作为甲方的要约。同时，对车库及车库通向其他房间的门的楼书上内容，不写于《预售合同》。该案件没有证据表明：开发商是依法采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标示，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的。

　　第三条，该条款免除其违反楼书中车库、车库通向其他房间的门的要约时应当承担的违约责任;免除其提供上述要约时应当承担的保证责任，并排除了购房业主支付违约金或者请求损害赔偿等主要权利。

　　综上所述，开发商的楼书象其他商业广告一样，只要内容具体确定，就是要约。楼书上小号字体的声明和补充条款第15条，本身也是格式条款，且未尽提示和说明义务，又免除开发商责任，排除购房业主的主要权利，当属无效的“霸王条款”。

　　雄关漫道真如铁。消费者辨别、抗辩经营者“霸王条款”之路，其修之远兮。