房屋没达到交付约定就已入住，还能不能认定是开发商违约吗？

    海口市的王先生于两年前买房，两年过去了，但房产证还没有拿到手。他认为开发商违约，于是便将其告到了仲裁委，要求开发商赔偿未按合同交付房子的违约金7 9 2 0元和逾期办理房产证的违约金8 8 8 1元。但开发商认为，既然业主已经入住，就说明房屋已经交付，所以不存在违约问题。
    王先生在向仲裁委提交的申请书称：他于两年前与某房地产开发公司签订合同，合同约定“开发商应于2 0 0 5年5 月3 0日前将验收合格的房屋交付其使用。随后的9 0天内办理好房产证。合同签订后，王先生交付了全部房款。如今已经过去2年了，开发商仍未取得验收合格证，也没有办理好房产证o"  因此，开发商在明知自己违约的情况下，没有做出合理的解释，也没有采取补救措施，故要求其赔偿违约金。
开发商认为，合同明确约定，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房，责任由出卖人承担。而王先生已经接房并人住，这表明他已放弃合同约定的拒绝交房的权利，2 年后的赔偿违约金的要求无事实与法律依据。此外，合同中并没有约定办理房产证的具体时间，更没有约定出卖人违反此项条款的责任，此时即使因出卖人责任导致买受人不能在规定期限内取得房产证，也只有在退房的前提下才给予1%的赔偿。不退房不会得到任何赔偿。  
    仲裁委经审理后认为，依合同约定，房地产公司未按时办理房产证，违反了合同的约定，  依据有关规定，应向先生支付逾期办理房产证的违约金8 8 8 1元。同时，房地产公司没有按合同约定的房屋交付条件交付房屋，也没有将办理权属登记的相关资料报产权登记机
关备案，这同样是违约行为，但由于合同中没有相关的违约责任的约定(没有法律依据)，所以，王先生的违约金请求不能得到认可。
    法律界人士认为，商品房买卖合同，通常对出卖人逾期交房的违约责任作了明确的约定，但没有具体约定商品房怎样才算交付使用，因此，在生活中，买卖双方往往对此存在．  不同理解而引发争议。
一般来说，交房时间的准确定义应该是房屋的交付时间，业主前往收房的时间是实际的房屋交付时间，也就是领取房屋钥匙的时间，二者往往不一致，这在买卖合同中有非常明确的约定(实际交付时间比约定交付时间晚，开发商承担违约责任)。但是，房地产开发商只要在合同约定的交付时间前发出了交付通知，并且具备了合同约定的交付条件，就视为开发商已经履行了房屋交付的义务，此时即使房屋没有正式交付业主，开发商也不存在违约。
    为了避免此类纠纷产生，购房者最好在购房合同条款中对交付使用的条件进行明确约定——完全符合交付条件后才算是正式交付，否则出卖人应承担逾期交房的违约责任。同时，还可约定出卖人交付没有经验收合格的房屋所应承担的违约责任。业主在收房拿钥匙时，一定要谨慎行事，发现问题，要以书面形式取得开发商的签字及盖章，并注意保留好证据，要求开发商及时处理，在问题未解决前不要领取钥匙。