物权法司法解释破解物业服务纠纷热点难题

最高人民法院为审理住房物业纠纷案立规，涉及车位纠纷、业主身份认定、住改商纠纷等多个“热点”———

　　最高人民法院近日公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》，并将于今年10月1日起施行。

　　据介绍，这两部司法解释在《物权法》等法律规定框架内，内容涉及住房和物业纠纷案件审判中的若干热点、难点问题，具体包括：业主身份的界定、专有部分和共有部分的划定、面积人数的计算方法、业主权利义务的范围、车位车库纠纷的处理、业主自治重大事项的范围、住改商纠纷的处理、利害关系业主的认定、业主撤销权的行使以及业主知情权的保护等；物业服务合同对业主的约束力及效力、物业服务企业的违约责任承担、业主妨害物业服务企业管理的责任承担、物业费纠纷处理等等。

　　未取得房产证

　　也能被认定为业主

　　业主在物业管理中，除享有国务院《物业管理条例》规定的权利外，还有权提议召开业主大会，有权推选业主代表，并享有被推选权。但是，一户人家的所有人是否都算业主？业主的身份如何确定？一直存在争议。

　　新出台的司法解释明确，依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法使用商品房等建筑物，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

　　租售车位车库

　　须按“配置比例”

　　随着私家车的激增，社区车位、车库问题成为热点问题。许多小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，于是有的开发商或物业公司占用共有的道路或其他场地作为车位，有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放，这种做法是否合法，物权法的规定过于笼统。

　　新出台的司法解释明确，建设单位按照“配置比例”将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。所称“配置比例”是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

　　住宅改商用

　　须整栋业主同意

　　《物权法》第七十七条明确规定：“业主将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经有利害关系的全体业主同意”。但是，究竟什么是利害关系业主？《物权法》没有就“利害关系”作出明确解释。

　　新出台的司法解释明确，业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

　　对于小区物业服务

　　业主享有五项知情权

　　《物权法》规定，小区物业公司仅具备服务权，利用小区设施所得公共收益，必须全部用在小区公共设备维修、业主日常文体活动。但业主要求公布或查阅收入、使用情况，往往被拒，诉至法院后判决结果也不一，主要原因是法律没有明确哪些情况可以公布或查阅。

　　新出台的司法解释明确，业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。

　　拖欠物业费

　　不影响业主解聘物业

　　尽管法律明确“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，可以解聘物业公司，但物业公司多以拖欠物业费为由拒不离开小区，各地法院对此情况也是判决不一。

　　新出台的司法解释明确，业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。

　　房子空置

　　也要交物业费

　　实践中，有的业主认为，自己没有得到物业服务可以拒付物业费，他们以未享受物业服务企业已经提供的服务(比如业主提出其因出国而未享受服务)或者无需接受相关物业服务(比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等)提出抗辩。

　　司法解释明确，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

　　选聘物业服务企业是业主共同作出的决定，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定。

　　外墙面、屋顶、通道等

　　属于共有部分

　　实践中，很多建筑物区分所有权纠纷是围绕共有部分产生的。除《物权法》第六章规定的法定共有部分，如建筑区划内的道路、绿地等，司法解释还就天然共有部分作出了明确规定。天然共有部分，即法律没有规定，合同也没有约定，而且一般也不具备登记条件，但从其属性上天然属于共有的部分，包括建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等，其中明确列举外墙面、屋顶、通道等属于共有部分，是为了便于解决审判实践中的纠纷。

　　因共有部分很难通过列举的方法予以穷尽，按照“非特定权利人所有即为业主共有”的思路，司法解释还专门作出了兜底性的规定。满足下列两个条件的应当认定为共有部分：1.不属于业主专有部分；2.不属于市政公用部分或者其他权利人所有。