深圳市住宅局关于住宅区物业管理接收程序和管理收费有关事项的通知

【发布日期】2002-12-25 【实施日期】2002-12-25 【发布单位】 【文号】深住[2002]38号

　　根据深圳市人民政府办公厅《关于组织修订和重新发布市政府及各工作部门规范性文件的通知》(深府办[2001]98号)的要求，我局对我局及市物业管理委员会和原市房管局2001年12月31日以前制定的规范性文件进行了全面清理，对需要继续执行的规范性文件作了必要的技术性修改。现决定将《深圳市物业管理资质证书管理规定》等11件规范性文件重新发布。我局及市物业管理委员会和原市房管局2001年12月31日以前制定的规范性文件本次未重新发布的，今后不再执行。

　　
　　深圳市住宅局关于住宅区物业管理接收程序和管理收费有关事项的通知
　　（1997年3月10日　深住[1997]16号）

　　各有关单位：
　　为了规范我局住宅区竣工后住宅楼、公寓楼、公建配套房(中小学、幼儿园、综合市场楼等)、商业用房和公用设施、设备及公共场地的管理，规范空置房(未出售、未出租或未使用的房)等的物业管理及其收费行为，维护产权单位(个人)和物业管理单位的合法权益，经研究，特作如下规定：
　　一、房屋接管
　　(一)住宅楼的验收、接管移交程序
　　1．验收程序：为加快住宅交付使用进程，其接管验收可与竣工验收同时进行，但物业管理单位与各业主的移交验收则应陆续逐户进行。为不影响竣工验收，接管验收可先进行初验。竣工验收由我局施工管理处牵头，住房分配处、物业监管处、规划设计处、物业管理单位、地盘监理单位、施工单位参加。接管验收初验由施工管理处牵头(或由其委托地盘监理单位牵头)，物业管理单位、地盘监理单位、施工单位参加。移交验收由物业管理单位牵头、各业主参加；
　　2．接管移交程序：验收通过后，有关单位即可办理接管移交手续。首先是竣工和接管验收通过后，物业管理单位与施工管理处、地盘监理、施工单位办理接管手续 (见附件3)，并从即日按局规定收取管理服务费，负责其后的物业管理。其次是移交验收通过后，物业管理单位与业主逐户办理移交手续，并从业主入住之日起(指《＜深圳经济特区住宅区物业管理条例＞实施细则》规定的入住)收取全额管理服务费。
　　(二)公建配套房、公寓楼、商业用房的验收、接管移交程序
　　1．验收程序：由于该类房产权或使用权集中，其接管移交验收可与竣工验收同时进行。为了不影响竣工验收，接管移交验收可先进行初验。验收由施工管理处牵头，住房分配处、物业监管处、规划设计处、租赁中心、物业管理单位、地盘监理单位、施工单位参加。接管移交验收初验由施工管理处牵头(或由其委托地盘监理单位牵头)，租赁中心、物业管理单位、地盘监理单位、施工单位参加；
　　2．接管移交程序：验收通过后，有关单位即可办理接管移交手续(见附件3)。对于我局产权部分，物业管理单位与施工管理处和地盘监理、施工单位办理接管手续(不含钥匙接管)，同时与住房分配处(住房分配处可委托租赁中心)办理移交手续，并从即日按局规定收取管理服务费，负责其后的物业管理。钥匙由租赁中心直接接管。对于使用权属教育局等部门的中小学、幼儿园，由教育局等使用部门直接与施工管理处和地盘监理、施工单位办理接管手续，接管后院内管理由使用单位自理，物业管理单位不参与，但使用单位必须遵守小区物业管理规定，不得擅自改变原物业的使用功能或搭建违章建筑。
　　二、住宅区公用设施、设备及公共场地接管
　　(一)验收程序：由于住宅区公用设施设备的产权或使用权具有不可分割性，只能归我局或全体业主，权力集中，与公建配套类似，其验收程序同上述公建配套房；注1（注1：此项原文为：(一)验收程序：由于住宅区公用设施设备的产权或使用权具有不可分割性，只能归我局或业主管委会，权力集中，与公建配套类似，其验收程序同上述公建配套房；)
　　(二)接管移交程序：验收通过后，有关单位即可办理接管移交手续。物业管理单位与施工管理处和地盘监理、施工单位办理接管手续(见附件3)，并从即日起负责其后的物业管理。对于我局产权部分，可同时与住房分配处(住房分配处可委托租赁中心)办理移交手续(见附件3)。对全体业主共有产权部分，则在业主委员会成立后再办理移交手续(见附件4)。注2（注2：此句原文为：对业主管委会产权部分，则在其成立后再办理移交手续(见表四)。)
　　三、住宅区整体移交
　　(一)移交验收：由施工管理处牵头，地盘监理单位、物业管理单位、业主委员会参加；
　　(二)办理移交手续：验收通过后，即可办理移交手续(见附件5)。若未成立业主委员会的，由施工管理处与物业管理单位办理移交手续；已成立业主委员会的，由施工管理处与业主委员会办理移交手续。
　　四、资料接管
　　(一)竣工验收后：由监理、施工单位移交全套资料2份给规划设计处(见附件3)；
　　(二)接管验收后：由规划设计处移交全套资料一份给物业管理单位(见附件3)；
　　(三)移交验收后：业主委员会还未成立的，由物业管理单位代为保管资料；业主委员会成立后，由物业管理单位移交全套资料一份给业主委员会(见附件4)。但是，业主委员会必须将资料交物业管理单位使用。
　　五、住宅区入住应具备的基本条件
　　住宅区前期部分移交给物业管理单位后，向住户发放钥匙，应具备如下条件：
　　(一)房屋本体应接通水、电、煤气。即拧开室内水龙头有水，打开电闸有电，煤气管道到户：
　　(二)消防设施须经消防验收合格；
　　(三)住宅区内排水管道能正常使用，排水畅通无阻，并能处理污水；
　　(四)小区内所有道路(包括住户的入户路)必须能通汽车，并没有建筑垃圾和泥土侵占路面；
　　(五)小区内场地应平整、无堆土，对于需分阶段竣工交付使用的在建工程，应采取围栏等隔离措施；
　　(六)住宅区管理处应有固定的办公场所，并举行挂牌和发放钥匙仪式。
　　六、空置房的管理服务收费

　　(一)住宅
　　1．未通过接管验收的空置房：其管理由有关责任单位负责，由于设计原因造成的，由规划设计处代表我局负责；由于施工质量原因造成的，由施工管理处代表我局负责。有关责任单位可委托物业管理单位代管，但需交纳全额管理服务费；
　　2．已通过接管验收的空置房：对于刚通过接管验收，但由于局里原因造成的空置房，局里作为开发单位应从物业管理单位接管之日起交纳空置房管理服务费。凡已领入伙通知书未入住的空置房，水电费管理费由管理单位收取。各屋村每月就有关空置房情况向我局报告，属出租的空房，由租赁中心核准，属出售的空房由住房分配处核准，物业监管处审核，经分管副局长签字后，计财处付款。空置房管理服务费收费标准按以下标准执行：注3（注3：此句原文为；空置房管理服务费收费标准按深住[1996]124号以下标准执行：）第1年按50％缴纳，第2年按75％缴纳，第3年起按全额缴纳。已出售但产权单位(人)超过期限仍未办理入住手续的空置房，由产权单位(人)补交全额管理服务费；
　　3．二次调房：由于分配或销售原因造成的未售出的空置房，由住房分配处代表局里负责落实向物业管理单位交纳全额管理服务费。对于未收回或已售出的空置房，则应由产权单位(人)交纳全额管理服务费。
　　(二)综合市场楼、公寓楼和商业用房
　　1．未通过接管验收的空置房：其管理由有关责任单位负责。其中，由于设计原因造成的，由规划设计处代表局里负责修改完善；由于施工质量原因造成的，由施工管理处代表局里负责妥善处理；
　　2．已通过接管验收的空置房：对于刚通过接管验收，但由于局里原因造成的空置房，局里作为开发单位应从物业管理单位接管之日起交纳空置房管理服务费。各屋村每季度就有关空置房情况向我局报告，属出租的空房，由租赁中心核准，属出售的空房由住房分配处核准，物业监管处审核，经分管副局长签字后，计财处付款。空置房管理服务费收费标准按以下标准执行：注4（注4：此句原文为；空置房管理服务费收费标准按深住[1996]124号以下标准执行：）第1年按50％缴纳，第2年按75％缴纳，第3年按全额缴纳；
　　3．对于已出租、出售仍未使用的和由于二次租、售原因造成的空置房，由产权单位(人)交纳全额管理服务费。
　　七、物业管理单位的看护责任
　　局属小区的物业管理单位收取空置房(特指我局产权的)管理服务费后，应从空置房管理费中留出50％作为设备看护费，承担空置房设备(包括门窗、灯具、水电设施等)的看护责任，发生损毁丢失，应全额赔偿或负责修复、更换。
　　附件：1．房屋及公用设施等验收、移交流程图(略)
　　2．房屋及公用设施等移交内容(略)
　　3．房屋及公用设施等竣工和接管局属产权移交验收交接表(略)
　　4．房屋及公用设施等移交验收交接表(略)
　　5．住宅区整体移交验收表(略)