关于商品房网上备案和登记有关问题的处理和操作口径的通知

各区县房地局、各房地产交易中心、各房地产开发企业：

为进一步推进网上备案工作，规范商品房交易行为，根据《上海市商品房销售合同网上备案和登记办法》和《关于商品房销售合同网上备案和登记有关问题的处理意见》等规定，现就网上备案的有关问题提出以下处理和操作口径：
一、预售商品房竣工后房屋交接的操作口径
自本文下发之日起，新建商品房项目竣工，办理初始登记取得房地产权证（以下简称“大产证”）后，已预售商品房应统一按以下规定办理房屋交接手续：
（一）按规定预售合同未进行网上备案的，仍由房地产开发企业和购房人签订预售合同规定的“房屋交接书”，办理房屋交接；
（二）按规定预售合同已进行网上备案的，则由房地产开发企业和购房人按下列规定，通过网上操作系统，办理房屋交接手续。
1、房地产开发企业应在取得大产证后的七个工作日内，向市房地产交易中心申报，由市房地产交易中心通过网上操作系统及时公布下列信息：
（1）大产证；
（2）商品房实测面积；
（3）“房屋交接书”示范文本。
如该商品房项目尚未全部预售，则还应公布商品房出售合同示范文本。
2、经申报后，房地产开发企业方可书面通知购房人办理商品房交接，并由商品房销售当事人双方根据网上公布的示范文本订立“房屋交接书”。“房屋交接书”经当事人双方确认后，由房地产开发企业通过网上操作系统，将“房屋交接书”文本传送至市房地产交易中心。
3、市房地产交易中心应当及时完成网上传送的“房屋交接书”文本的校核，给予编号，并通过网上操作系统发送房地产转移登记申请受理书。
4、房地产开发企业打印“房屋交接书”和房地产转移登记申请受理书，并与购房人共同在“房屋交接书”上签名（盖章）。
5、商品房预售的购房人应在办理房屋交接后的七日内，持“房屋交接书”、房地产转移登记申请受理书和其他规定的登记材料到房屋所在地的区县房地产登记机构办理过户登记、申领房地产权证（小产证）。
二、在网上用户认证前，已经预订或预售的商品房处理口径
房地产开发企业新建的商品房销售，应按《上海市商品房销售合同网上备案和登记办法》和《关于商品房销售合同网上备案和登记有关问题的处理意见》的规定，向市房地产交易中心办理网上用户认证后，进行合同网上备案和登记。
（一）自本文下发之日起，区县房地产交易中心不得再受理还未按规定办理网上用户认证的商品房项目预（销）售合同的预告登记或转移登记，已预（销）售的商品房项目，须按规定补办网上用户认证手续后方可受理。
（二）已预（销）售的商品房项目，在补办网上用户认证时，应按规定如实申报已预（销）售的商品房情况，经市房地产交易中心确认后，发给“网上用户认证证明”。“网上用户认证证明”由房地产开发企业提交给该商品房项目所在区县房地产交易中心后，已预（销）售的商品房方可向区县房地产交易中心按原规定办理预告登记或转移登记。
（三）对剩余可售商品房数量很少，且因各种原因不具备上网备案条件的，可委托经市房地产交易中心网上用户认证的房地产机构，按商品房销售合同网上备案的有关规定代理销售。
三、网上标注保留的商品房出租的操作口径
初始登记后，网上标注保留的商品房屋出租，签定的租赁合同按规定办理登记备案的，区县房地产交易中心应在该商品房屋的房地产登记册上进行注记。租赁期间，该出租的商品房屋需转让的，房地产开发企业应根据《上海市房屋租赁条例》的规定，在出售前的三个月，书面通知承租人，承租人在同等条件下拥有优先购买权。
四、对房地产开发企业及其委托的代理销售企业违反诚信承诺的处理口径
房地产开发企业及其委托的代理销售企业应严格履行在办理网上用户认证时签署的诚信承诺书。在网上销售期间，房地产开发企业及其委托的代理销售企业应在接到购房人投诉的七天内，对购房人投诉事项作出书面答复。确属违反有关规定和承诺事项的，或在规定的时间内未作出答复的，市房地产交易中心可通过“网上房地产”网站予以揭示并载入该企业的诚信档案。
五、进一步规范新建商品房上网销售其他相关问题的操作口径
根据“分别申请、同步完成、不留空档”的实施原则，各区县房地产管理部门和市房地产交易中心应在做好预售许可证审核和网上用户认证工作衔接的同时，进一步加强新建商品房项目销售的规范管理，增强信息的透明度。自本文下发之日起：
（一）新建商品房项目在该项目的网上操作系统开通前的三日内，由市房地产交易中心通过“网上房地产”网站进行公告，向购房者预告网上销售的“开盘”时间。
（二）商品房预（销）售合同网上备案和登记操作系统的开通时间，统一规定为每日8:00-22:00。当日22:00后至次日8: 00前的时间内，操作系统予以关闭进行维护，在此期间，房地产开发企业及其委托的代理销售企业应停止商品房预（销）售活动。
（三）房地产开发企业及其委托的代理销售企业应根据上述规定的开通时间，在严格执行“公开、公平、公正”和透明的原则以及有关管理规定的前提下，妥善安排好商品房预（销）售工作。对于预售面积较大、预计需求大于可供房源的商品房项目，可试行采取由公证部门主持的“登记摇号”等方式确定购房人。