无锡市商品房销售管理实施细则

关于印发《无锡市商品房销售管理实施细则》的通知
　

各市（县）、区房管局（处）、市房管局产监处、各房地产开发公司、中介公司：

为更好地贯彻落实《市政府关于进一步促进无锡市房地产市场持续健康发展的意见》（锡政发[2004]114号）精神，现将《无锡市商品房销售管理实施细则》印发给你们，自2004年7月15日起执行。

无锡市商品房销售管理实施细则

　　第一条 为进一步加强本市商品房销售管理，规范房地产开发企业、销售代理企业的市场行为，切实维护购房者合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》等法律、法规和规章的规定，结合本市实际，制定本细则。

第二条 本市市区范围内的商品房销售及商品房销售管理，适用本细则。

第三条 本细则所称商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格取得初始登记证的商品房出售给买受人，并由买售人支付房价款的行为。 商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

第四条 本市商品房销售管理实行商品房预（销）售许可证制度、商品房买卖合同登记备案制度和销售过程跟踪监管制度。无锡市房产管理局是本市商品房销售管理的主管机关。本市市区范围内的商品房预（销）售许可证由市房产管理局统一发放；商品房买卖合同登记备案及与预（销）售有关的权属登记具体工作由市房产管理局委托市房产管理局产权监理处统一实施。

第五条 房地产开发企业进行商品房预售前，应当向无锡市房产管理局申请预售许可，取得《商品房预（销）售许可证》后方可预售。第六条 房地产开发企业申请办理《商品房预（销）售许可证》,应当通过无锡市房地产市场信息管理平台按要求输入相关信息并提交下列证件（复印件）及资料：

1、房地产开发企业营业执照和资质等级证书；

2、土地使用权证书（附出让合同或用地批准文件）；

3、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证（附小区规划总平面图）；

4、工程施工合同；

5、商品房预售方案。预售方案应当说明小区公建配套和绿化种植设计方案、预售面积测绘结果、预售价格、商品房白蚁防治措施和交付后物业管理落实情况、投入预售的商品房明细清册、自行销售还是委托销售（委托销售的还应提交委托合同复印件和销售代理企业营业执照及资质证书）；

6、其他证明材料

第七条 市房产管理局受理开发企业申请后，进行资料审核和现场查勘，对资料齐全且符合下列条件的商品房项目，在10个工作日内核发《商品房预（销）售许可证》：　　

1、已完成规划定点图范围内拆迁许可证明确的拆迁任务；

2、按计划、国土、规划确定的建设项目，投入预售的各栋多层商品房形象建设进度达到50%以上，各栋小高层及高层商品房形象建设进度达到30%以上。第八条 对于已经取得预（销）售许可证的项目，由市房产管理局通过报纸、网络或其他途径，向社会公布，并设立网上或电话查询业务。 　　

第九条 房地产开发企业预售商品房，应当向承购人出示《商品房预（销）售许可证》。未取得《商品房预（销）售许可证》的房地产开发项目，房地产开发企业不得进行商品房预（销）售或以预订、预约等方式进行变相销售活动，不得以任何形式收取定金或预付款。第十条 房地产开发企业现售商品房，除向承购人出示《商品房预（销）售许可证》外，还应出示商品房竣工验收合格证明和商品房初始登记证。

第十一条 房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的，应当委托诚实守信的中介机构，并与该中介机构签订商品房销售委托合同。中介机构销售商品房时，应当按本细则第九条、第十条规定向商品房承购人出示有关证明文件和商品房销售委托合同。

第十二条 房地产开发企业、销售代理企业应严格按照《广告法》、《房地产广告发布暂行规定》进行广告宣传。售楼广告和说明书必须载明相应的《商品房预（销）售许可证》批准文号。未取得《商品房预（销）售许可证》的房地产开发项目，不得以“内部认购”、“内部认订”、“内部登记”等名目发布广告。

第十三条 房地产开发企业、销售代理企业应严格执行国家和省市物价政策，公平、诚实地进行商品房销售，并应执行以下规定：

1、不得制造虚假的销控表及其他任何形式的虚假涨价信息、不得人为组织排队及以其他任何方式哄抬房价；不得以违反劳动管理部门规定的方式支付工资致使销售人员提价售房；不得随意提价，在物价部门允许的价格调整幅度内需调整房价的，应提前一个月公布调价方案。

2、严禁销售人员利用职务之便炒卖房地产。销售人员购买其所在企业开发或代理销售的商品房的，在办理商品房权属转移登记、取得房屋所有权证和土地使用权证前不得转让。

3、严禁通过发售有价会员卡、贵宾卡、选房号牌等形式变相预售商品房。为储备目标客户免费发放的会员卡、贵宾卡或选房号牌应登记实名，会员卡、贵宾卡、选房号牌禁止转让。

4、禁止采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，禁止采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工的商品房。

第十四条 房地产开发企业预（销）售商品房时，应明码标价，维护购房者对商品房面积和房价计算的知情权，严格履行以下告知义务：
1、应在售楼处将有关房屋建筑面积测算资料进行公示，供购房者查阅，公示的资料包括：经规划部门核准的小区总平面图、建筑分层平面图、商品房面积测绘报告、小区公建配套建筑和房屋公用共有部位说明书、共有建筑面积分摊明细表。

2、应在售楼处将销售基价、楼层、区位、朝向、环境等调节系数、商品房总价计算公式等进行公示。实行一房一价销售的，还应公示可售房源价格表。

第十五条 商品住宅按套销售，商场、办公楼以具有封闭、永久、固定维护结构为界限的幢、层、套（间）等基本单元进行销售，房地产开发企业、销售代理企业不得分割拆零销售。

第十六条 商品房销售双方当事人签订《商品房买卖合同》应当使用建设部和国家工商总局制定的示范文本。示范合同文本中的选择性条款和补充条款，应由合同双方当事人在平等、自愿的基础上协商议定，房地产开发企业、销售代理企业不得滥用自己的优势地位，利用格式合同或格式条款对相对人作出不合理、不公正的规定。

第十七条 商品房买卖合同经当事人双方确认后，由房地产开发企业及时通过无锡市房地产市场信息管理平台，向市房管局产权监理处进行网上登记备案，并打印商品房买卖合同登记备案证明，同时在商品房的楼盘表内注明该单元（套）商品房已售。合同登记备案证明是《商品房买卖合同》的附件，房地产开发企业、销售代理企业与购房人应共同在《商品房买卖合同》及登记备案证明上签名（盖章）。

第十八条 在申请商品房权属转移登记前，预售当事人双方经协商一致，需要变更除合同主体以外的商品房买卖合同条款的，应当持原合同文本、登记备案证明、合同变更申请表及其它规定的登记材料向市房产管理局产权监理处提出申请，并通过网上操作系统办理相关手续。

第十九条 已办理了预售备案的商品房在未交付使用及领取房屋所有权证之前不得转让。对确系直系亲属间更名或同户籍成员之间增减或更名的，经合同双方同意，须提供户口簿、结婚证或户籍管理部门的证明，向市房产管理局产权监理处提出申请，并通过网上操作系统办理相关手续。

第二十条 在申请商品房权属转移登记前，当事人双方经协商一致，需要解除商品房买卖合同的，应当持取得备案证明的书面合同、解除合同的书面协议和其他规定的登记材料，向市房管局产权监理处办理注销合同备案的手续。发生前款所列情形的，市房管局产权监理处应当通过网上操作系统，及时在商品房的楼盘表内注明该商品房买卖合同已解除。

第二十一条 凡已在网上公布的可供销售的商品房，购房人要求购买的，房地产开发企业无正当理由的，不得拒绝。

第二十二条 房地产开发企业、销售代理企业应根据工程进度与购房人约定付款方式、付款比例和付款期限。购房人选择按揭贷款付款方式的，预售房屋的工程进度应达到多层结构封顶、高层主体结构完成2/3以上后，房地产开发企业方可要求购房人办理按揭贷款手续。

第二十三条 房地产开发企业、销售代理企业进行商品房预售应在开户的商业银行设立商品房预售款专控账户。商品房预售所得的款项必须存入专控帐户，用于相应的工程建设或用于归还房地产开发工程贷款。市房产管理局对商品房预售款收付情况进行监管时，应对商品房预售款专控账户资金流入、流出情况进行核查。

第二十四条 商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理商品房权属转移登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

第二十五条 房地产开发企业、销售代理企业应主动接受监管，加强诚信自律。不遵守本细则规定销售商品房的，市房产管理局视不同违规情况分别进行处理：
（一）未按规定申请预售许可、取得《商品房预（销）售许可证》进行销售或以预约、预定等方式变相预售商品房的，责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并处已收取的预付款1％以下的罚款；
（二）未按本细则第十二条规定发布广告或利用广告制造虚假信息、恶意炒作的，处以警告、责令限期改正，并会同工商管理部门严肃查处；
（三）违反本细则第十三条、第十四条、第十五条规定销售商品房的，予以在新闻媒体、网络、售楼地点、楼盘现场和市房地产交易市场曝光公示，记录企业和从业人员不良行为，并处1万元以上3万元以下罚款；
（四）未通过网上操作系统签订商品房买卖合同并办理备案登记手续的，市房管局产权监理处可不予受理商品房权属转移登记和他项权利登记申请；
（五）不按规定使用商品房预售款项的，责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。

第二十六条 江阴、宜兴市可根据实际情况参照执行。

第二十七条 本细则由无锡市房产管理局负责解释。

第二十八条 本细则自2004年7月15日起施行。本细则施行前已按规定签署了《商品房买卖合同》的，合同登记备案仍按照原规定执行。