广州市房屋修缮管理规定实施细则

　第一条　为贯彻实施《广州市房屋修缮管理规定》 （以下简称《修缮规定》），制定本细则。

　　第二条　市房地产主管部门实施房屋修缮管理的主要职责：

　　（一）办理房屋修缮企业备案手续；

　　（二）办理白蚁防治企业资质登记，负责居屋白蚁防治工程施工审批核发《白蚁防治工程施工许可证》（以下简称《白蚁防治许可证》）和负责房屋白蚁防治工程质量监督；

　　（三）办理房屋建筑面积超过1000平方米（不含本数，下同）和工程造价超过50万元及专业性强、技术难度大（如文物建筑、名城保护的建筑等）的房屋修缮工程施工审批，核发《房屋修缮工程施工许可证》（以下简称《房居屋修缮许可证》）和负责房屋修缮工程质量监督；

　　（四）审核和核发房屋建筑面积超过1000平方米的《危险房屋通知书》 和房屋建筑面积超过500平方米的《危险房屋紧急迁出通告》。

　　第三条　区居地产管理部门实施房屋修缮管理的主要职责：

　　（一）办理除市房地产主管部门负责审批外的其他房屋修缮工程施工审批，核发《房屋修缮许可证》和负责房屋修缮工程质量监督；

　　（二）核发房屋建筑面积1000平方米以下的《危险房屋通知书》 和房屋建筑面积500平方米以下的《危险房屋紧急迁出通告》；

　　（三）督促房屋修缮责任人定期检查房屋、履行修缮责任和监管使用房屋；

　　（四）裁定房屋修缮责任和工程质量问题；

　　（五）负责危险房和受灾房的排危抢险工作。

　　第四条　申请办理房屋修缮备案的房屋修缮企业，应持有省、市建委核发建筑企业资质证明或具备下列条条件：

　　（一）企业技术负责人应具有本专业助理工程师以上技术职称和具有三年以上从事施工企业管理工作的资历；

　　（二） 有本专业职称的工程技术人员不少于4人，企业所有上岗的施工员、预算员、财务会计员、质量安全员全部持有初级岗位合格证；

　　（三）具有50万元以上注册资金。

　　第五条　市房地产主管部门自收到房屋修缮备案申请之日起15日内，对符合条件的，核发《房屋修缮企业备案证书》，不符合条件的，应书面答复。

　　房屋修缮企业的备案实行定期检验制度，没有通过检验的企业，不得继续从事房屋修缮业务。

　　第六条　房屋修缮企业承接中修以上的房屋修缮工程和因装饰装修涉及房屋修缮工程的，应在申请办理《房屋修缮许可证》的同时提供下列资料：

　　（一）房屋修缮工程施工许可证申请表；

　　（二）市房地产主管部门核发的《居屋修缮企业备案证书》；

　　（三）房地产证或其他有效产权证明；

　　（四）房屋修缮工程勘查、设计资料；

　　（五）房屋修缮工程合同；

　　（六）法律、法规规定应提供的其他资料。

　　第七条　房屋修缮企业在申请办理《房屋修缮许可证》时，所承接的房屋修缮工程如涉及改变房屋立面、使用性质和增加建筑面积的，应提供城市规划管理部门核发的《建设工程报建审核书》，如属文物保护的建（构）筑物，应提供文化管理部门的审核意见。

　　第八条　房屋修缮企业领取《房屋修缮许可证》的同时，须办理房屋修缮工程质量监督手续，并严格按审核意见进行施工，不得利用房屋修缮工程进行违章建筑施工。

　　房屋修缮企业在施工前须凭《房屋修缮许可证》到工程所在的区城监部门办理施工标牌。

　　第九条　房屋修缮企业应当自颁取《房屋修缮许可证》之日起180日内开工。因故不能按期开工的，应当向原发证机构申请延期；延期以两次为限，每次不得超过30日。既不开工又不申请延期或超过延期时限的，原《房屋修缮许可证》自行失效。

　　第十条　房屋修缮工程在施工过程中因故停工的，房屋修缮企业应在停工之日起20日内，向原发证机构说明停工原因及办理停工手续，并按规定对修缮工程的施工现场做好维护工作。

　　房屋修缮工程停工期最长不超过90日，超过规定时限的，原《房屋修缮许可证》自行失效。

　　已办理停工手续的修缮工程需重新开工的，如停工期不超过90日的，可向原发证机构办理复工手续；工程停工超过规定期限的：房屋修缮企业应重新办理《房屋修缮许可证》，方可施工。

　　第十一条　房屋修缮企业从承接修缮业务到竣工全过程的施工管理，必须按国家、省、市颁布的房屋修缮工程施工管理有关规定进行。

　　第十二条　房屋修缮工程竣工后，质量检验评定前，房屋修缮企业应将工程会审交底记录、设计变更签证、材料试验报告和隐蔽工程验收记录等技术资料，连同竣工图纸，报送市、区房地产管理部门。如依照规定必须进行白蚁防治处理的，应提供《白蚁防治工程质量验收证明》。

　　由市、区房地产管理部门依照国家、省、市颁布的房屋修缮工程质量检验评定标准进行质量检验证定，合格的，核发《房屋修缮工程质量验收证明》；检验评定不合格白，房屋修缮企业应负责返修和赔偿。

　　第十三条　房屋修缮工程竣工交付使用后，房屋修缮企业应实行质量保修制度，并按合同规定负责保修。

　　第十四条　房屋修缮工程按下列情形分类：

　　（一）小修工程，是指及时修复小损小坏，保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程，小修工程一般适用于基本完好房。

　　（二）中修工程，是指需牵动或拆换少量主体构件，但保持房屋原有规模和结构的工程；中修后房屋的70％以上必须符合基本完好房或完好房标准的要求，中修工程一般适用于一般损坏房。

　　（三）大修工程，是指需牵动或拆换部分主体构件，但不需全部拆除的工程；大修后的房屋必须符合基本完好房或完好房标准的要求，大修工程一般适用于严重损坏房。

　　（四）翻修工程，是指需全部拆除、另行设计、重新建造的工程。翻修后的房屋必须符合完好房标准的要求；翻修工程一般适用于严重损坏房和危险房。

　　（五）综合维修工程，是指成片多幢或单幢房屋大、中、小修一次性应修尽修的工程。

　　第十五条　房屋修缮责任人应根据房屋损坏情况，及时安排资金进行修缮。

　　属小修工程的，可委托有资质的房屋修缮企业进行维修。

　　中修以上的房屋修缮工程或因装饰装修涉及房屋修缮工程的，必须委托有资质的房屋修缮企业进行施工。

　　第十六条　中修以上的房屋修缮工程，房屋修缮责任人应与房屋修缮企业签定书面的房屋修缮工程合同。

　　房屋修缮工程合同应包括：承包方式、工程内容、工程范围、施工工期、工程造价、工程质量、技术资料、材料供应、结算方式、质量保修办法、期限和各自应承担的法律责任。

　　第十七条　中修以上的房屋修缮工程，应当事先进行查勘设才并严格按照设计组织施工。

　　第十八条　凡实行物业管理的，房屋物业管理企业应依照国家、省、市颁布的房屋修缮技术管理有关规定进行技术管理。

　　第十九条　房屋所有人或使用人对房屋装饰或装修，事前应到房屋安全鉴定机构申请房屋安全鉴定，并凭房屋安全鉴定意见，到城市规划管理部门办理装饰或装修报建手续。如经鉴定的房屋属于危险房屋，以及房屋使用的荷载超过原有房屋承载能力或改变使用性质的，应先委托房屋修缮企业对房屋进行修缮和加固，并依照《修缮规定》第八、九条规定办理有关手续。

　　第二十条　凡从事房屋白蚁防治的企业应到市房地产主管部门办理白蚁防治企业资质登记。经市房地产主管部门核发《白蚁防治企业资质证书》，方可承接白蚁防治业务。

　　第二十一条　申请办理白蚁防治企业资质证书登记的，应提供下列资料：

　　（一）白蚁防治企业资质证韦申请表；

　　（二）企业法人营业执照；

　　（三）企业章程；

　　（四）企业的验资证明；

　　（五）企业法定代表人和技术负责人的证明文件和职称证件；

　　（六）企业所有工程技术人员的职称、资格证件。

　　第二十二条　申请办理白蚁防治企业资质登记的，应具备下列条件：

　　（一）企业技术负责人具有三年以上从事白蚁防治施工管理工作的资历；

　　（二）有白蚁防治相关专业初级以上职称的专业技术人员4人以上，上岗的白蚁防治从业人员必须经市房地产主管部门培训考核，取得初级岗位合格证书。

　　（三）有完善的工程质量监督、药物安全措施、竣工验收、回访复查、资料档案等施工管理制度；

　　（四）具有10万元以上注册资金。

　　第二十三条　市房地产主管部门自收到白蚁防治企业资质申请之日起10日内，符合条件的，核发《白蚁防治企业资质证书》；不符合条件的，应书面答复。

　　白蚁防治企业资质实行定期检验制度。没有通过检验的，不得继续从事房屋白蚁防治业务。

　　第二十四条　申请办理《白蚁防治许可证》 的，应提交下列资料：

　　（一）白蚁防治工程施工许可证申请表；

　　（二）市房地产主管部门核发《白蚁防治企业资质证书》；

　　（三）房地产证或有效产权证明；

　　（四）白蚁防治工程合同；

　　（五）白蚁防治施工方案；

　　白蚁防治工程合同中应当载明工程内容、质量标准、保治期限、防治费用等内容。

　　第二十五条　市房地产主管部门应在收到房屋白蚁防治工程施工申请之日起15日内，对符合条件的，核发《白蚁防治许可证》。对不符合条件的，应书面答复。

　　第二十六条　房屋白蚁防治工程竣工后，由市房地产主管部门依照国家、省、市颁布的白蚁防治工程质量标准检验评定，方可交付使用，并发给《白蚁防治工程质量验收证明》。

　　第二十七条　房屋白蚁防治工程未取得《白蚁防治许可证》和未办理房屋白蚁防治工程质量监督的，不得施工作业。

　　第二十八条　白蚁防治企业必须严格按照国家、省、市有关技术规范、标准施工，并应采购和使用经国家专业部门批准生产或进口的药物，使用的药物必须经国家规定的专业检测部门检测合格，确保白蚁防治质量。如因使用伪劣药口造成工程质量事故的，应负责修复和赔偿。

　　房屋白蚁防治工程应实行工程保修制度。

　　第二十九条　对房屋进行白蚁防治是房屋修缮责任人的责任。凡未进行白蚁防治处理或已作白蚁防治但质量保修期限届满的房屋，在进行中修以上的房屋修缮工程或装饰装修的，应进行白蚁防治处理。

　　第三十条　房屋修缮企业或白蚁防治企业发生分立、合并、停业、破产、撤消，变更名称、法人代表、办公地点及资质有效期满，应在30天内向市房地产主管部门办理资质证书变更或注销手续。

　　第三十一条　租赁房屋修缮责任由租赁双方在租赁合同中约定，修缮责任的约定应遵守有关房屋租赁管理规定。如出租人无力修缮房屋的，可与承租人协商，由承租人或承租人所在单位代垫修缮费；以租金抵扣修缮费或在租赁期内分期偿还的，双方应签定书面协议。

　　异产毗连房屋的修缮责任以房地产证界定的范围为确定依据。共用部位和共用设施的修缮费用由共用的房屋所有人按产权份额比例分相。

　　第三十二条　异产毗连房屋因自然损坏，所发生修缮费用，依照下列原则分担：

　　（一）共用房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮，由共有房屋所有人按份额比例分担；

　　（二）共有墙体的修缮（包括因结构需要而涉及的相邻部位的修缮），按两侧均分后，再由每侧房屋所有人按份额比例分担；

　　（三）楼盖的修缮，其楼面与顶棚部位，由所在层房屋所有人负责；其结构部位，由毗连层上下房屋所有人按份额比例分担；

　　（四）屋盖的修缮，属比上人屋盖，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担；可上人屋盖（包括屋面和周边护栏），如为各层所共用，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担；如仅为若干层使用，使用层的房屋所有人分担一半，其余一半由修缮所及范围覆盖下各层房屋所有人按份额比例分担；

　　（五）楼梯及楼梯间（包括出屋面部分）的修缮：各层共用楼梯，由房屋所有人按份额比例分担；为某些层所专用的楼梯，由其专用的房屋所有人按份额比例分担；

　　（六）房屋共有部位必要的装饰，由受益的房屋所有人按份额比例分担；

　　（七）房屋共有、共用的设备和附属建筑（如电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪他等）的修缮，由房屋所有人按份额比例分担；

　　（八）房屋拆除，其拆卸支付或残值回收，由房屋所有人按份额比例分配。

　　第三十三条　房屋外貌应当保持完整、整洁，色调协调。

　　异产毗连房屋修缮责任人对异产毗连房屋外墙修缮时，其外墙饰面应与房屋外观整体协调。

　　第三十四条　有下列情形之一，造成房屋损坏的，由行为人负责赔偿和修复：

　　（一）擅自改变房屋结构的；

　　（二）擅自改变房屋设备或设施的；

　　（三）擅自改变房屋使用性质。

　　第三十五条　区房地产管理部门应定期对房屋安全进行巡查，如发现房屋有危险隐患的，应督促房屋修缮责任人向房屋安全鉴定机构申请房屋安全鉴定；如属危险房的，房屋安全鉴定机构应将鉴定意见送区房地产管理部门备案。

　　区房地产管理部门应根据房屋安全鉴定机构的鉴定意见，督促房屋修缮责任人修缮房屋。

　　第三十六条　核发《危险房屋通知书》按下列规定办理：

　　（一）区房地产管理部门收到房屋安全鉴定机构发出的鉴定意见，应立即到现场取证，并根据房屋危险情况向房屋修缮责任人和承租人、使用人、相邻人或有关人员核发《危险房屋通知书》；

　　（二）《危险房屋通知书》应自收到房屋安全鉴定机构发出的鉴定意见之日起5日内发出；

　　（三）建筑面积1000平方米以下的危险房屋，由区房地产管理部门核发《危险房屋通知书》，建筑面积超过1000平方米的，应报市房地产主管部门审核和核发。

　　第三十七条　《危险房屋通知书》应明确房屋危险程度、修缮责任、处理措施和修缮或处理的期限。

　　房屋修缮责任人应在《危险房屋通知书》规定的期限内实施房屋修缮，逾期不实施的，由市房地产主管部门发出危险房屋抢修代管的决定（以下简称抢修代管决定），实行抢修代管、垫款修缮。

　　承租人、使用人、相邻人或有关人员应依照《危险房屋通知书》规定，配合修缮房屋。

　　第三十八条　经房屋安全鉴定机构鉴定为必须停止使用或整体拆除的危险房或受灾房，由市、区房地产管理部门核发《危险房屋紧急迁出通告》（以下简称《迁出通告》）。如鉴定的房屋有随时倒塌危险的，《迁出通告》可先以口头形式发出，并在2日内以书面补发。

　　在《迁出通告》规定期限内，如房屋所有人、承租人、使用人拒绝迁出的，市、区房地产管理部门可以作责令其限期迁出的决定，逾期仍不迁出的，依法向人民法院申请强制执行。如因拒绝迁出，发生房屋倒塌事故，造成他人人身伤亡和财产损失的，应由责任人承担民事责任，触犯刑法的，移交司法机关依法追究刑事责任。　《迁出通告》应明确告知房屋危险程度、处理措施、迁出期限、迁出要求。

　　建筑面积超过500平方米的危险居和受灾房的《迁出通告》，由区房地产管理部门报市房地产主管部门审核和核发。

　　当事人对决定不服的，可以在接到决定书之日起15日内，依法申请复议或提出诉讼，在复议或诉讼期间，如房屋修缮责任人已对房屋使用人作了安置或提供了临迁房的，不停止迁出的执行。

　　第三十九条　危险房屋抢修代管的，由区房地产管理部门报市房地产主管部门批准，经审查，如符合抢修代管条件的，核发抢修代管决定和向区房地产管理部门下发《房屋接管通知书》，并依照有关规定作证据保全公证。

　　第四十条　危险房屋或受灾房修缮后的租金，执行政府定价的住宅租金，按照市房地产主管部门和市物价部门公布的住宅成本租金计收，非住宅租金，参照市房地产主管部门公布指导价议定。如承租人或承租人所在单位代垫修缮费的，其垫付的费用可按本条上款规定抵扣租金。

　　第四十一条　危险房屋须作紧急排危加固措施处理的，房屋修缮责任人可持区房地产管理部门核发的《特急危房抢修许可证》，委托有资质的房屋修缮企业进行抢险施工。

　　危险房屋有随时倒塌危险的，市、区房地产管理部门有权采取装顶、卸荷或拆除等措施，其费用由房屋修缮责任人承担。

　　第四十二条　《特急危房抢修许可证》办理程序：

　　（一）房屋修缮责任人持房地产证、房屋安全鉴定机构出具的鉴定意见，到区房地产管理部门申请办理《特急危房抢修许可证》；

　　（二） 区房地产管理部门自收到申请之日起2日内，对符合条件的，核发《特急危房抢修许可证》，并报市房地产主管部门备案，不符合条件的，应给予答复。　《特急危房抢修许可证》限于采取紧急排危加固措施处理的危险房。

　　第四十三条　区房地产管理部门应对特急危房抢修进行监督管理，并督促房屋修缮责任人及承接抢修任务的房屋修缮企业在房屋排除险情后之日起15日内，按规定补办有关手续。

　　第四十四条　受灾房经有关部门现场取证后，房屋修缮责任人应按房屋安全鉴定机构的鉴定意见及时修缮。

　　经房屋安全鉴定机构鉴定为必须拆除的受灾房，房屋所有人应在确定事故原因之日起60日内到市房地产主管部门申请房屋权属确认和进行修缮，逾期不采取修缮措施的，由市房地产主管部门实行抢修代管。

　　第四十五条　医药、卫生、粮油、肉菜市场、煤店、邮政、中小学校、幼儿园在租赁期内违反租赁管理有关规定，出租人解除租赁合同收回房屋的，其危险房或受灾房在修缮后的租赁关系可不予以恢复。

　　第四十六条　房屋修缮责任人应及时筹措资金用于房屋修缮。

　　第四十七条　实行物业管理的异产毗迁房屋，其共用部位和共用设施修缮费用的筹措，可采取预收的方式，由物业管理企业根据上一年度房屋检查情况，向房屋所有人或使用人按月预收一定的费用，发生的修缮费用则按实结算。资金使用，应接受房屋所有人、使用人的监督。

　　预收的共用部位和共用设施的修缮费用，由市房地产主管部门定期公布。

　　第四十八条　房屋修缮工程的管理收费，按物价部门有关收费管理规定收取。

　　第四十九条　违反《修缮规定》 的，由市、区房地产管理部门接法定程序作出行政处理决定和行政处罚。

　　第五十条　房屋修缮企业或白蚁防治企业违反《修缮规定》的，市房地产主管部门可给予警告，责令限期改正，情节严重的，给予降低资质等级、吊销资质证书的处罚。

　　第五十一条　危险房屋是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。

　　第五十二条　抢修代管是指对房屋所有人拒绝修缮或放弃管业或无力修缮的危险房屋，房地产管理部门依照法定程序进行抢修房屋，并对房屋强制接管，实施代租赁和代修缮的行政行为。

　　第五十三条　县级市参照《修缮规定》 执行的，可适用本细则。

　　第五十四条　本细则的具体应用问题，由广州市国土局房地产管理局负责解释。

　　第五十五条　本细则自一九九八年八月一日起施行。