上饶市住宅区物业管理办法

　　第一章　总则

　　第一条　为加强和规范上饶市住宅区物业管理，明确业主、使用人和物业管理企业及其他有关管理部门的权利和义务，保障住宅区物业的合理使用，维护住宅区的公共秩序，创造整洁、安全、优美、舒适、文明的居住环境，根据《江西省城市居住小区物业管理条例》，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条　本办法适用于本市行政区域内住宅区的物业管理。

　　第三条　本办法所称的住宅区，是指以住宅为主，公用设施配套比较齐全并具有一定规模的居民生活区。住宅区的划分，由县、市(区)房地产管理部门结合社区管理，按照住宅与公共实施的相关情况划定。

　　本办法所称物业，是指已建成投入使用的各类房屋及相关设施、设备、场地等。

　　本办法所称业主，是指房产的所有权人。非业主使用人可以根据业主委托，享有权利，并承担义务。

　　本办法所称物业管理，是指业主、非业主使用人委托物业管理企业对物业进行日常维护、修缮和整洁，同时对住宅区的安全、环境卫生、绿化等进行日常管理，并为业主、非业主使用人提供相关业务。

　　本办法所称物业管理企业，是指依法设立的从事物业管理业务的法人。

　　第四条　市人民政府房地产行政主管部门(以下简称物业主管部门)是本市行政区域内物业管理的行政主管部门。

　　县、市(区)房地产管理部门是本辖区物业管理的行政管理部门，依照本办法对辖区内的物业管理进行监督管理。

　　建设、规划、市二、电力、邮电、环卫、园林、公安(消防)、价格、工商行政管理等有关部门按照各自职责协同实施本办法。

　　街道办事处协助有关行政管理部门对物业管理进行监督，对物业管理与社区管理、社会业务的相互关系进行协调。

　　第二章　业主大会与业主委员会

　　第五条　实行物业管理的住宅区入住率达到50%以上的，必须召开业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会。业主人数超过100名的，可按比例推选业主代表。

　　业主大会由全体业主组成，业主代表大会由业主推选的代表组成。业主大会或业主代表大会须拥有投票权者过半数以上的业主或业主代表出席才能举行。

　　业主的投票权，普通住宅按每20平方米为一个计票单位，别墅按每15平方米为一个计票单位;非住宅按每10平方米为一个计票单位，不足的按四舍五入处理，但每个独立产权单位不得分割投票。

　　第一次业主大会或业主代表大会，由物业主管部门会同街道办事处、居委会等相关单位组织召开，费用开支由物业建设单位承担。

　　第六条　业主大会或业主代表大会行使下列职权：

　　(一)选举、罢免业主委员会委员;

　　(二)审议通过或修改业主委员会章程和业主公约;

　　(三)审议业主委员会工作报告;

　　(四)决定聘用或解聘物业管理企业;

　　(五)审议通过住宅区物业管理方案;

　　(六)决定其他有关维护业主权益和督促业主执行业主公约的重大事项。

　　第七条　业主大会或业主代表大会一般每年召开1-2次;经业主委员会或10%以上业主提议，也可临时召开业主大会或业主代表大会。

　　业主大会或业主代表大会可以邀请街道办事处、社区居民委员会和使用人代表列席。业主可书面委托代理人出席。业主委员会要求物业管理企业列席会议的，物业管理企业的负责人或其书面委托代理人应当列席会议。

　　业主大会或业主代表大会的决议，以全体业主或业主代表过半数通过。

　　第八条　业主委员会是在住宅区内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。

　　一个住宅区只能成立一个业主委员会。

　　第九条　业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：

　　(一)召集和主持业主大会或业主代表大会;

　　(二)聘请派出所、居民委员会等有关单位人员兼任业主委员会副主任或委员;

　　(三)根据业主大会或业主代表大会的决定，可以通过招投标或其他方式，选聘、续聘或改聘物业管理企业，并代表业主签订、变更、终止物业管理委托合同;

　　(四)监督检查物业管理经费的使用情况;

　　(五)检查业主公约和物业管理委托合同的执行情况;

　　(六)受理业主对物业管理企业的投诉;

　　(七)监督和协助物业管理企业的工作，根据物业管理企业请求公布欠缴费户名单，协助物业管理企业催交物业管理业务费;

　　(八)业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。

　　第十条　业主委员会根据住宅区的规模由5至11人组成，设主任1人，副主任1至3人，每届任期3年，可以连选连任。

　　业主委员会可将日常管理事务委托居民委员会承担，业主委员会会议由主任召集，作出的决议，以组成人员的过半数通过。

　　第十一条　业主委员会应在选举产生之日起15日内，将业主委员会章程和名单报物业主管部门登记备案，并同时抄送当地居委会。

　　第十二条　业主委员会的活动经费由全体业主共同分摊，但不得超过同期物业管理费总额的5%.具体数额和计划由业主大会或业主代表大会审议决定。

　　第十三条　业主大会、业主代表大会、业主委员会的决议和业主公约，应当符合国家的有关规定，不得与法律、法规、规章相抵触。

　　第三章　物业管理企业

　　第十四条　物业管理企业必须持有物业主管部门颁发的《物业管理资质证书》。物业管理资质实行年审制和等级管理制。物业管理企业应配备相应的专业技术人员和管理人员，物业管理人员应经专业培训考核合格后，持证上岗。

　　第十五条　物业管理企业的权利：

　　(一)根据委托合同和法律、法规、规章以及国家的其他有关规定，管理住宅区的物业;

　　(二)按照国家和省、市有关规定收取物业管理业务费;

　　(三)制止各种损害住宅区物业和妨碍物业管理的行为;

　　(四)享受国家对第三产业的优惠政策。

　　第十六条　物业管理企业应当提供的业务内容：

　　(一)物业公用部位、共用设施设备的使用管理、养护、维修和更新;

　　(二)物业公用部位、共用设施和物业管理区域内道路景观、绿地的保洁业务;

　　(三)公共绿地、花草树木的养护、管理;