巢湖市城市住宅区物业管理办法

　　第一章 总 则

　　第一条 为规范我市物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国家有关法律、法规和《安徽省城市住宅区物业管理暂行办法》，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于城市规划区内综合开发、配套建设的住宅区。

　　非住宅区物业管理参照本办法规定执行。

　　第三条 市房地产管理局(下称物业管理主管部门)主管本市城市住宅区物业管理工作。

　　市建设、城管、物价、工商、交通、公安、环保、民政等部门和住宅区所在地街道办事处(镇)根据各自职责，共同做好城市住宅区物业管理的监督与指导工作。

　　第二章 业主大会及业主委员会

　　第四条 住宅区在交付使用后，入住率达 50%以上时，房地产开发单位应向市物业管理主管部门申请，市物业管理主管部门会同当地街道办事处(镇)、前期物业管理企业召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

　　老住宅区由市物业管理主管部门会同住宅区所在地街道办事处(镇)组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

　　第五条 业主大会由全体业主组成。业主大会须有半数以上投票权的业主出席方可举行。

　　业主大会由业主委员会负责召集，业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当就提议的事项召开业主大会临时会议。

　　召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主，并同时告知相关的居民委员会。

　　第六条 业主大会履行下列职责：

　　(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;

　　(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作;

　　(三)选聘、解聘物业管理企业;

　　(四)决定维修资金使用、续筹方案，并监督实施;

　　(五)制定、修改物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

　　(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

　　业主大会的决定，必须经出席会议的业主所持投票权的半数以上通过。业主大会所作出的制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，维修资金的使用和续筹方案的决定，必须经全体业主所持投票权的2/3以上通过。

　　第七条 业主委员会由主任、副主任和委员组成，在业主中选举产生，其数额为单数，一般最低不得少于5人。业主委员会每届任期3年，其成员任期届满，可以连选连任。

　　第八条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：

　　(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;

　　(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业业务合同;

　　(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业业务合同;

　　(四)监督业主公约的实施;

　　(五)业主大会赋予的其他职责。

　　第九条 业主委员会会议由业主委员会主任根据工作需要召集，并应在会议召开7日前将会议通知书及有关材料送达每位委员。业主委员会会议应由全体委员过半数以上出席方可举行。业主委员会作出决定，采取少数服从多数原则。

　　第十条 业主委员会应通过业主大会订立业主公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务等事项依法作出约定。

　　业主公约的示范文本;由市物业管理主管部门统一制定。业主大会可根据本住宅区的实际情况修改、补充，并报市物业管理主管部门备案。

　　第十一条 业主公约经业主大会批准后生效。已生效的业主公约对所有业主和非业主使用人具有约束力。

　　业主公约以及业主大会、业主委员会作出的决定不得与法律、法规、规章相抵触。

　　第十二条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

　　业主大会、业主委员会应当配合居民委员会依法履行自治管理职责。业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会。

　　第三章 物业管理企业

　　第十三条 物业管理企业是指取得物业管理企业资质证书和工商营业执照，接受业主或者业主大会的委托，根据物业业务合同进行专业管理，实行有偿业务的企业。

　　第十四条 新成立的物业管理企业，必须经市物业管理主管部门资质审查合格，报省建设行政主管部门批准，取得物业管理企业资质等级证书，并经工商登记注册后，方可从事物业管理工作。

　　第十五条 物业管理企业的权利：

　　(一)根据法律、法规和物业业务合同，拟订各项具体管理规定;

　　(二)根据物业业务合同和有关规定实施物业管理，收取物业管理业务费用;

　　(三)有权制止违反住宅区物业管理规定的行为;

　　(四)要求业主委员会协助实施物业管理;

　　(五)开展多种经营活动和有偿业务。

　　第十六条 物业管理企业的义务：

　　(一)履行物业业务合同;

　　(二)接受业主委员会和业主的监督、检查;

　　(三)制定住宅区物业管理年度计划和重大工程项目维修计划;

　　(四)发现违反法律、法规和规章的行为，应及时制止并向有关行政主管部门报告;

　　(五)接受市物业管理主管部门、其他有关行政主管部门及住宅区所在地街道办事处(镇)的监督、检查和指导。

　　第十七条 物业管理企业不得擅自改变物业管理区域内的设施，超越业务合同约定范围对业主开展有偿业务的，应当征得业务对象的同意。

　　第四章 物业的管理、使用与维护

　　第十八条 房地产开发单位应当在销售房屋之前，制定业主临时公约、选聘物业管理企业，签订前期物业业务合同。前期物业业务合同至住宅区业主委员会与物业管理企业签订的物业业务合同生效时终止。

　　房地产开发单位与购房户签订的买卖合同应当含前期物业业务合同的内容。

　　第十九条 房地产开发单位在新建住宅区时，应严格按照规划设计方案，将公共配套设施及物业管理设施同步建设到位，工程竣工后，必须有物业管理主管部门参与综合验收，验收合格的方可交付使用。