关于进一步加强物业管理工作的若干意见

各县（市）、区人民政府，市政府各部门、各直属单位：

近年来，我市的物业管理对提高居住质量，推动社区文明建设等作出了积极的贡献，已成为构建和谐社会，建设平安宁波的重要平台之一。但是，我市物业管理服务的整体水平还不高，与广大市民的需求还不相适应。为进一步落实职责，规范物业管理企业的服务行为，提高业主自治能力，建立物业管理长效机制，满足市民对物业管理的需求，根据国务院《物业管理条例》有关精神，结合我市实际，现就进一步加强我市的物业管理工作提出如下意见，请认真贯彻执行。

一、落实职责，逐步完善“市、区、街道”三级管理体制

市建设行政主管部门作为全市物业管理行业主管部门，负责对县（市）、区物业管理主管部门的业务指导和监管，组织物业管理行业重大问题的调研及制定相关配套政策。

县（市）、区人民政府负责辖区内物业管理工作，落实物业管理综合协调、管理的职责，根据各地实际，制定物业管理发展的政策措施。县（市）、区物业管理主管部门负责指导业主大会的成立及对物业管理小区的日常检查，牵头组织对物业管理小区的综合考评，相关职能部门不再实施专项的检查考评；建立健全物业管理服务投诉受理机制，对服务不到位、收费及支出不规范的物业管理企业及时督促整改；抓好前期物业管理招投标工作，落实物业管理配套用房和相关经费；会同属地街道指导业主大会和业主委员会的筹建、改选、日常监管等工作。

街道办事处、乡（镇）政府应当主动配合物业主管部门负责筹建首届业主大会、业主委员会的成立，监督、规范业主大会、业主委员会和业主开展正常的自治工作；要充分发挥其社区综合协调的优势，将物业管理纳入辖区综合管理范围，把创建文明小区、安全小区与创建物业管理示范小区相结合，及时协调物业管理中出现的综合性问题，会同物业主管部门及时处理业主委员会与业主、业主与业主之间的矛盾和投诉；物业管理覆盖面比较广的街道，要有专人负责这项工作。

二、明确职能，积极形成各部门齐抓共管的良好局面

公安（交警、消防）部门负责指导、支持业主大会、业主委员会和物业管理企业落实各项治安管理措施，督促物业管理企业做好治安协助工作；指导物业管理企业划分停车位及制定在物业管理区域内合理的行车路线，并会同城管、规划等部门在物业管理区域外城市次干道上划分临时停车位；对物业管理区域内堆放易燃易爆物品、严重阻塞交通、阻碍消防通道、强行停放大型客车、货车和油罐车（化学品车）的行为采取强制措施，予以拖离；定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查和指导，依法处理物业管理区域内破坏消防设施的行为；

城管部门负责行使物业管理区域内违反市政、绿化、市容管理等方面法律、法规、规章规定的违法行为的行政处罚权，以及工商、环保、规划等部门划转给城管的执法职能；

工商部门负责查处物业管理区域内非法广告行为和无照经营、异地设立经营（办公）场所行为，对利用住宅或车棚（库）作经营（办公）场所的一般不予核发营业执照；

规划部门负责物业管理区域内建筑外立面、搭建的审批，查处破坏房屋外立面、违章搭建和擅自改变房屋使用性质的行为；

房屋安全主管部门负责查处物业管理区域内涉及房屋使用安全的搭建、装修行为；

环保部门负责处理物业管理区域内的噪声、油烟、废气等超标行为；

物价部门负责制定物业管理收费办法和标准，查处物业管理企业违规收费行为。

各行政职能部门要按上述工作职能履行职责，积极受理相关业主和单位的投诉和举报，及时进行调查处理。

三、加大力度，充分发挥业主的自治作用

一个物业管理区域（小区）成立一个业主大会、业主委员会。凡符合条件的小区，街道办事处、乡（镇）政府和县（市）、区物业管理主管部门要及时督促成立业主大会、业主委员会，要根据业主大会、业主委员会运作规程，规范操作，制定并监督业主公约的实施，发挥业主自治作用；业主大会、业主委员会必须在属地街道的领导下依法开展工作，业主委员会应当积极配合和支持社区居委会工作，并接受其指导和监督，业主委员会作出的决定，应当告知相关的社区居委会，并听取社区居委会的建议，与社区居委会相互协作，配合公安机关共同做好社会治安等相关工作。业主要自觉遵守业主公约，执行业主大会作出的决议，按时缴纳物业服务费用，党员干部、机关事业单位职工要带头参与业主自治活动，及时缴纳物业管理费用，对拒交物业管理费的业主，业主委员会要协助物业管理企业进行催交。物业发生产权转移时，业主或物业使用人应当结清按规定应缴纳的物业服务费用和日常维修费用。业主委员会应当根据《物业管理委托合同》监督和协助物业管理企业履行自身义务，规范服务行为。加强对物业管理企业利用物业管理区域内共用部位和公共房屋经营行为、租金收入的监管力度，但业主委员会不得自立帐户，自行经营。

业主委员会成立前或集体换届（辞职）期间，在过渡期内由街道委托社区居委会监督、指导物业管理企业的服务行为。

四、加强监管，不断规范物业管理企业的服务行为

积极引入市场竞争机制，规范招投标行为，以公开、公平、公正的市场竞争来促进物业管理企业自觉提高物业管理服务水平。建立健全物业管理退出机制，加大对业主共有财产的监管力度，凡物业管理企业退出管理的，属地物业管理主管部门要督促业主委员会对其退出小区后的业主共有经费进行审计，监督物业管理企业将物业用房和剩余公共经费、管理资料移交给业主委员会，业主委员会未成立的移交给属地街道。

物业管理企业要依据投标承诺和服务合同，切实履行职责，提高服务质量，对超出投标承诺和服务合同的事宜，应当与业主委员会协商确定后实施，物业管理企业应当主动为业主及其他组织提供服务合同外的有偿服务项目，扩大服务范围，提升社会、经济效益。物业管理主管部门要将日常检查与年度考评相结合，以业主的满意度为主要标准，评定物业管理企业的服务业绩；要建立健全物业投诉责任机制，及时查处物业管理服务中的不规范行为，切实保障业主合法权益。

各级物业管理主管部门要加强物业管理从业人员的业务培训，提高行业整体的业务素质；逐步推行小区管理处主任项目负责制，加强物业管理企业信用档案建设，并在资质评定、物业招投标中充分结合企业的信用程度，监督企业的诚信行为。

五、完善标准，加快建立“质价相符”的物业管理收费与服务体系

针对我市物业管理发展的实际水平和广大市民对物业管理的现实需求，从房屋管理与共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护等物业管理主要工作内容着手，制定适合多层次需求的服务标准。市物价部门根据物业管理服务等级标准，测定普通住宅小区物业管理服务实际成本，法定税费及物业管理企业的合理利润，制定与物业管理服务等级相适应的等级基准价及浮动幅度，定期向社会公布，由业主大会根据多数人的意愿选择相应服务标准。要通过合同约束和规范服务，提高业主对物业服务的消费意识。对高档公寓、别墅和非住宅大楼要全面推行市场定价机制，凡已成立业主大会、业主委员会的住宅小区，由业主和物业管理企业参照政府指导价自行确定物业收费和服务标准。

六、加大扶持，进一步健全物业管理发展的长效机制

市建设行政主管部门要会同财政部门，根据国家和省的相关规定，抓紧调研，制定房屋专项维修资金的使用管理办法，有条件的县（市）、区可根据各地实际，先易后难，从中高层房屋电梯和智能化设施专项维修资金着手，统一标准，先行试点，逐步规范。

各县（市）、区人民政府应加大对通过整治实施物业管理的老小区扶持力度，整治前由市政、环卫、绿化、街道承担的工作职能和费用，整治后应继续由相关部门承担，或有偿委托物业管理企业实施。对一些收费标准比较低的农村拆迁安置房小区、城镇经济适用房小区，建设单位在按规定标准配置物业用房的基础上，可再按不低于总建筑面积4‰的比例增配物业经营用房（纳入国家直管公房管理，免租给物业管理企业经营），或由当地政府、街道（乡镇）、村给予适当的经费补贴等途径，保障实施物业管理的长效性。业主委员会可根据住宅小区规模大小，在物业管理用房中安排15～25平方米的办公接待用房。在物业服务收费达到物业管理合理成本的基础上，住宅小区停车费、物业经营用房收益应主要用于补助专项维修资金，或按照业主大会的决定使用，并在《物业管理委托合同》中予以明确。

为扶持物业管理的发展，对住宅小区物业管理收入给予税收减免优惠；凡应由政府及职能部门承担的诸如居住小区垃圾清运、路灯照明、市政设施养护等城市维护费用和城市管理、规划管理、治安管理责任，不得转由业主或物业管理企业承担。供水、供电、供气、供热等专业部门应当向物业管理区域内最终用户（指实际最终使用的个人或单位）收取费用，不得向物业管理企业强行托收；物业管理企业接受委托代收代付的，委托单位应支付相应的费用。

各级政府和物业管理主管部门，要以住宅小区物业管理为重点，加强对物业管理行业的领导，进一步规范物业服务行为，要根据各地的实际，出台相应的政策措施，保障广大业主和物业管理企业的合法权益，充分发挥物业管理在构建和谐社会，建设平安宁波中的作用，进一步改善和提高市民的居住环境和居住质量。

二○○五年十二月二十六日