房屋登记办法释义　第八十三条

　　第八十三条 因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：

　　(一)登记申请书;

　　(二)申请人的身份证明;

　　(三)宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明;

　　(四)申请登记房屋符合规划的证明;

　　(五)房屋测绘报告或者村民住房平面图;

　　(六)其他必要材料。

　　申请村民住房所有权初始登记的，还应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。

　　农村集体经济组织申请房屋所有权初始登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。

　　【要旨】集体土地上房屋初始登记。

　　【释义】《物权法》建立了房屋登记的新规则与新制度，明确了登记效力，即依法律行为所进行的不动产物权变动必须登记，不登记不生效，这对确认和保护集体土地上农民房屋权利提出了新要求。因此，适时、稳妥、依法、有序地开展集体土地上房屋登记工作成为建设(房地产)主管部门的紧迫工作。初始登记是房屋所有权的第一次登记，对于以后的房屋物权变动具有原始根据意义，对于确认和保护农民财产权有重要意义。

　　本条是关于集体土地上所有权初始登记收件要求的规定，根据申请主体的不同、用地性质的不同，集体土地范围内房屋所有权初始登记的收件标准也稍有不同。农村集体土地上房屋与城市国有土地上房屋相比，具有几个独特的特征：一是房屋所有人身份有限制，一般是该农村集体经济组织成员。宅基地使用权是一种带有身份性质的财产权，与农村集体经济组织成员的资格联系在一起的，只有集体经济组织成员身份才能享有宅基地使用权，申请宅基地建造房屋。二是房屋宅基地使用权取得的无偿性和限制性，宅基地采用限额审批制度，一户一宅，不得非法转让。《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”三是房屋流通的限制性，集体土地上房屋一般只能出让给同一农村集体经济组织内的农民。因此，集体土地上房屋与国有土地上房屋所有权初始登记收件资料有所差别。

　　1.收件资料。村民住房、利用集体建设用地建设的其他房屋、集体经济组织所有房屋初始登记收件具体收件资料稍有差异。申请村民住房所有权初始登记需要提交的资料为：(一)登记申请书;(二)申请人的身份证明;(三)申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明;(四)宅基地使用权证明;(五)申请登记房屋符合规划的证明;(六)房屋测绘报告或者村民住房平面图;(七)其他必要材料。申请利用其他集体所有建设用地建造的房屋所有权初始登记需要提交的资料为：(一)登记申请书;(二)申请人的身份证明;(三)集体所有建设用地使用权证明;(四)申请登记房屋符合规划的证明;(五)房屋测绘报告;(六)其他必要材料。申请农村集体经济组织所有的房屋所有权初始登记应提交的资料为：(一)登记申请书;(二)申请人的身份证明;(三)集体所有建设用地使用权证明;(四)申请登记房屋符合规划的证明;(五)房屋测绘报告;(六)村民会议同意登记或者由村民会议授权经村民代表会议同意登记的证明材料。(七)其他必要材料。

　　2.申请村民住房所有权初始登记提交资料审核要点：

　　一是申请村民住房所有权初始登记应必须提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。由于宅基地使用权是与村民身份相关的财产权，农村集体经济组织成员资格的确定，是享有宅基地使用权和该宅基地上建设房屋所有权的基本前提。《村镇规划条例》规定，农村村民在村庄、集镇规划区内建住宅的，应当先向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请，经村民会议讨论通过后，办理审批手续。为了防止宅基地和农村房屋私自流转，从源头上保证房屋所有权人与宅基地使用权人的身份一致，要求申请登记时必须出具申请人属于集体经济组织成员的证明。对于如何确定农村集体经济组织成员的资格，我国目前尚没有明确的法律规定。按照《村民委员会组织法》规定，农村基层社会的自治组织虽然是村民委员会和其下设的村民小组，但在当前的农村基层组织中，大多是农村集体经济组织(经济合作社)，与村民小组或村民委员会是同一机构，即“两枚印章一套机构”，“两块牌子一套人马”。一般而言，一个人长期在农村集体经济组织所在地生产、生活并依法登记为该集体经济组织户籍人口，原则上应认定其具有该集体经济组织成员的资格。农村集体经济组织成员资格证明可由集体经济组织或村民委员会出具。登记机构审核时，应注意农村集体经济组织成员资格证明应与申请人身份证明相一致。

　　二是考虑到地方社会、经济发展的不平衡性，一律强行要求申请村民住房登记时出具测绘报告不现实，各地可以根据本地实际情况要求申请人出具房屋测绘报告或者出具村民住房平面图。村民住房平面图可以由多种主体出具，并不仅仅限于测绘公司、房屋设计单位、施工单位、验收单位等，无论何种主体出具的住房平面图，登记机构都应认真核实平面图与房屋实际状况是否一致。当然，住房平面图是一个过渡时期内的临时替代措施。登记机构应实事求是、因地制宜、量力而行地逐步引导申请人出具测绘报告，同时采用各种鼓励措施，鼓励测绘公司服务农村，服务农民。

　　3.关于符合规划的证明。规划证明应符合国家法律、行政法规的规定，地方有特别规定的，还应符合地方规定，当然，对于特定的历史遗留问题，应该灵活把握，不能过分机械化。2008年1月1日《城乡规划法》实施以后，必须符合《城乡规划法》的规定。根据((城乡规划法》第四十一条规定，村民住房和利用集体建设用地建设的其他房屋规划审批手续有所不同。在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。

　　2008年1月1日《城乡规划法》实施以前，符合规划的证明文件有不同的表现形式，城市规划区内和城市规划区外集体土地上房屋标准有所差异。1990年4月1日《城市规划法》实施以后，城市规划区内集体土地上所建设的房屋，必须按照《城市规划法》的规定，提供《建设工程规划许可证》等有关证明文件。1990年4月1日《城市规划法》实施以前，城市规划区内集体土地上所建设的房屋，需要当时地方有关主管部门出具的其他证明。在城市规划区外集体土地上建设的房屋，1993年11月1日((村镇规划条例》实施以后，应出具经乡级人民政府审核、县级人民政府建设行政主管部门审查同意并出具的《选址意见书》等规划证明文件。《村镇规划条例》实施以前，在城市规划区外集体土地上建设的房屋，由当时地方主管部门出具其他证明。

　　4.农村集体经济组织申请房屋所有权初始登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。农村集体经济组织所有的房屋是农村集体所有的重要财产，对其利用、处置等都应当由村民共同决定。提交村民会议同意登记或者由村民会议授权经村民代表会议同意登记的证明材料，是为了贯彻村民自治原则，保护广大农民群众的民主权利，加强对村集体经济组织资产管理的监督，保障了农村社会的发展和稳定，这也与《村民委员会组织法》规定的村民自治原则相一致。根据《村民委员会组织法》的规定，村民会议由本村18周岁以上的村民组成。

　　5.登记机构审核集体土地范围内房屋所有权初始登记时的其他注意点。

　　一是登记机构在办理集体土地上房屋所有权登记时，既要做到收件资料齐全，同时也要做到对重要资料的内容认真审慎审核，比如对申请登记的房屋是否与规划证明文件、宅基地或者集体建设用地位置是否一致进行审核，不能出现张冠李戴现象。由于历史原因以及集体土地上房屋建设的特殊性，往往欠缺相关资料，比如，由于历史原因，有些《国有土地使用权出让合同》，没有附有出让地块宗地图导致难以确认土地使用权地块的地理位置，有可能导致《国有土地使用权出让合同》批准的建房位置和实际建房位置不一致。再如，早期的《建设工程规划许可证》附图不规范。有些零星建设工程既无地形图附图资料也无规划部门出具的规划红线图。登记部门在确定规划文件批准建房位置时，应做到深入细致调查与核实。

　　二是办理集体土地范围内村民住房所有权初始登记的，应当坚持“先地后房”原则，也就是说先办理宅基地使用权登记并取得宅基地使用权证，或经土地管理部门认可取得宅基地使用权证明，避免出现房屋所有权初始登记后因当事人无法办理宅基地使用权登记，从而造成房屋所有权和宅基地使用权权利主体不一致的情况。《土地管理法》和《土地管理法实施条例》对宅基地使用权的取得有严格的条件限制。一般而言，集体土地范围内村民住房初始登记的，其房屋占用的宅基地使用权的取得主要以申请、审批为主的原始取得方式。《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”申请宅基地的程序一般为：第一，申请。村民向所在村的农村集体经济组织(村民委员会)提出申请，农村集体经济组织(村民委员会)同意后将申请提交乡镇人民政府土地管理部门。第二，乡镇土地管理部门接到申请后现场查看，符合条件的将当事人申请报县级人民政府土地主管部门审批。对于利用集体经济组织所有的集体建设用地建设的其他房屋，原则上也应坚持“先地后房”原则。