《文登市物业管理办法（征求意见稿）》

文登市物业管理办法（征求意见稿）目录

　　第一章 总 则
　　第二章 新建物业与前期物业管理
第一节 物业管理区域
第二节 配套建筑与设施设备
第三节 前期物业管理与物业交付
　　第三章 业主大会与业主委员会
第一节 业主大会筹备组
第二节 业主大会
第三节 业主委员会
　　第四章 物业的使用与业主自治管理
第一节 一般规定
第二节 住宅物业的装饰装修
第三节 车库与车位的使用
第四节 业主自治管理
　　第五章 物业服务企业
第一节 物业服务企业
第二节 行业自律
　　第六章 物业服务
第一节 物业服务内容与合同
第二节 物业服务收费
　　第七章 物业的维护
第一节 建设单位的保修责任
第二节 专有部分的维护
第三节 共用部位及共用设施设备的维护
第四节 专业经营设施设备的维护
　　第八章 社区物业管理与旧住宅区物业管理
第一节 社区物业管理
第二节 旧住宅区物业管理
　　第九章 附 则

第一章 总则

第一条 为规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业和其他管理人的合法权益，改善人民群众的居住和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》等法律法规及威海市的有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称物业管理，是指建设单位或业主通过招投标、协议等方式选聘物业公司，按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。
第三条 本办法适用于本市行政区域内物业的管理、使用、维护、服务及监督管理活动。
第四条 物业管理应当坚持以人为本，实行业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则。
第五条 市房地产管理局是本市物业管理主管部门（以下简称市物业主管部门），依法对本市行政区域内的物业管理活动进行指导、监督和管理。其主要职责是：
　　（一）贯彻执行物业管理法律、法规、规章和相关政策，监督指导物业管理活动；
　　（二）根据有关法律、法规、规章和政策，制定物业管理具体规定、行业服务标准及实施规定；
　　（三）依法审核物业服务企业资质和业务指导工作；
　　（四）管理、监督物业管理启动资金和旧住宅小区维修养护资金的投向和使用；
（五）负责住宅共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称住宅专项维修资金）的归集、管理、使用等工作；
（六）会同有关部门划定物业管理区域；
（七）参与有关物业管理区域内房屋的竣工综合验收；
（八）负责组织、指导物业服务从业人员培训；
（九）负责组织、指导物业管理招投标工作；
（十）会同有关部门对物业服务企业经营管理活动进行监督检查；
（十一）依法查处物业服务活动中的违法、违约行为；
（十二）负责处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业服务活动中发生的问题和投诉；
（十三）负责协调与物业服务工作有关的各种事项；
（十四）市政府授予的其他职责。
第六条 市建设、财政、公安、民政、规划、物价、市政、工商、交通、环保、执法、供电、供水、供热、邮政和电信等部门和单位，依照有关法律法规和本办法的规定，负责涉及物业管理相关工作的指导、监督和配合。
第七条 各镇人民政府，各街道办事处，开发区、南海、埠口港管委，负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会，依法履行职责，调解处理物业管理纠纷，组织实施本辖区业主自治管理和弃管物业项目的管理工作。
第八条 社区居民委员会负责指导、监督业主大会和业主委员会依法开展业主自治管理，协助镇政府、街道办事处和管委会开展社区管理及社区服务中与物业管理有关的工作。

第二章 新建物业与前期物业管理

第一节 物业管理区域

第九条 物业管理区域的划分，应当以建设用地规划红线图确定的区域为基础，综合考虑建筑物规模、共用设施设备和社区建设等因素，并遵守以下规定：
（一）新建物业项目内有市政规划道路穿越的，应当划分为不同的物业管理区域，规划行政主管部门有明确要求的除外。
（二）新建住宅小区内的非住宅物业应当与住宅物业划分为一个物业管理区域。
（三）分期建设或由两个以上单位共同开发建设的物业项目，配套的设施设备是共用的，应划分为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。
（四）原有建筑规模较小的相邻物业项目，可以整合为一个物业管理区域。
（五）原有物业项目内，已分割成两个以上相对封闭区域的，在明确附属设施设备管理和维护责任的情况下，可以分别划分为独立的物业管理区域。
（六）与住宅物业项目相邻的新建单幢商住楼宇或者非住宅物业，具有独立设施设备，并且能够封闭管理的，可以单独划分为一个物业管理区域。
第十条 建设单位办理商品房预售许可证或商品房现售备案前,应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案和地名核准文件等资料，向市物业主管部门申请划分物业管理区域。
市物业主管部门应当自受理申请之日起20内，在征求街道办事处、镇政府、管委会、建设行政主管等部门和单位的意见后进行划分登记，并告知建设单位。建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。
第十一条 物业管理区域划定后，确需调整的，由市物业主管部门按照本办法的规定重新进行划分登记，但应当经相关物业管理区域内已入住面积与已入住户数比例达到50%以上的业主同意。

第二节 配套建筑与设施设备