重庆上海房产税征收效果以及问题分析

　　一、沪渝房产税试点成效及评价

　　备受瞩目的房产税试点在重庆、上海两地“破冰”后，转眼已过百日。资料显示，截至4月底，重庆房产税税收收入70余万元。截至4月 27日，上海税务机关共受理购房人申请办理房产税认定18960件，其中认定为应征税的住房 2306套，上海缴纳的房产税在20笔左右。对房产税的试点效果，两地官方均保持乐观：上海今年前4个月一手商品住宅成交量创下6年来的同期最低;重庆高端物业普遍遇冷，独栋商品住宅的价格较1月初下跌8%左右。投资投机性需求的“挤出”，与房产税的征收存在一定关系。

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房产税的起源

　　特别是重庆方面，重庆市国土房管局有关领导曾对媒体介绍说，重庆房产税政策对高档住房的约束效果逐步显现，集中体现在：一是通过对高档住房的“消费购买约束”，引导住房合理消费。房产税实施后，高档商品住房项目访客量出现明显下降。1月28日—4月30日，高档商品住房成交25.66万平方米，占商品住房成交量的 7.8%，较去年高档住房成交面积占比下降3.1个百分点。群众住房消费观念有所转变，部分购房者改变了买大房、买贵房的消费倾向。二是通过对高档住房的“价格约束”，起到了遏制高档住房带动房价上涨的作用。房产税实施后，需求的下降促使房地产开发企业对高档住房的定价更趋理性，价格上涨预期不断下降。同期，主城区应税住房交易价格有所下降，应税住房成交建筑面积均价13140元/平方米，较房产税实施前(1月1日—1月27日)同类房屋成交建筑面积均价 14678元/平方米下降10.48%。三是通过对高档住房的“开发供应约束”，优化了商品住房供应结构。部分开发企业开始调整产品户型结构，将大户型住房比例降低，减少大户型住房的供应量，增加中小户型住房的供应量。据统计，今年一季度主城区建筑面积200平方米以上的高档住房新开工面积与去年四季度相比下降了4.5%。2— 4月，建筑面积100平方米以下的户型住房上市量同比增加了20%。

　　然而，许多业内人士对此并不以为然。有人反诘，两地的房价依然坚挺，并未出现松动。与之前寄予厚望相比，房产税试点后的波澜不惊，多少都有点让人失望，甚至遭到了质疑：两地征收的房产税尚不及当地一套商品房的房款。

　　笔者认为，房产税刚刚起步，现在对房产税试点“断论”为时尚早。房产税试点成效是值得肯定的，沪渝两地的试点均以“用较小的阻力和代价”得以顺利开展，起到了为房产税征收“立碑”的作用，是今后全面开征房产税的起点，具有非常意义。

　　客观地说，两地房产税征收数额偏少，有一些合理原因。一是纳税征期造成的税收入库滞后。房产税属财产税范畴，不同于流转税，其征缴有时间限定。重庆房产税纳税主体缴税的时间为每年的10月份，而上海则为12月底。目前，重庆市有关部门已经完成对3400多套独栋商品房住宅的清理，6月份将把征税通知发放到户，陆续会征缴入库。二是履行纳税义务有时间差。也就是说，即使是新签定购房合同的应税房，如来年才接房办证，当年也不会缴纳。因此，上述房产税征收数额并不能全面反映此时真实的情况，对其“不成功”的断语有些轻率。

　　二、征收房产税的宏大愿景与现实困境

　　(一)理想中的房产税

　　许多人对房产税试点失望的原因，就是房产税的出台并没有起到明显平抑房价的作用。且不论小幅度的试点能否担此重任，这种认识本身就有失偏颇。那么房产税出台的目的是什么，或者说理想的房产税会起到什么作用呢?

　　运行良好的房产税，能够在一定程度上调节社会财富的不均，防止在住房资产占有上的两极分化，有助于调节个人收入的二次分配;作为宏观调控的手段之一，能抑制日益严重的房地产投资和投机行为，会弱化与挤出一部分房地产需求;能够提高不动产保有成本，增加不动产流转，有利于房地产资源的优化利用;能够持续稳定地增加地方政府的财政收入，有利于破解土地财政的困局。可以说，房产税税种设计本身的目的是税制改革，其终极目标是打造我国地方政府所必须掌握的地方税体系中主体税种的框架，这对于中国市场经济体制建设具有全局意义。