装修支出是否要计入房产价值征收房产税

　　问：我酒店近期对客房及大厅进行了重新装修，我们想知道这部分装修支出是否要计入房产价值征收房产税。

　　答：对于大型酒店的装修，由于涉及的工程量的不同，有些只是房屋内部设施的简单更新，比如更换地板、瓷砖等内部装饰，有些则涉及到中央空调、内部给排水管道、强弱电工程的重新布局等附属设施和配套设施的重新更换，对于不同的情况应分别把握。

　　一、对于涉及到房屋附属设施更换的内部装修行为，应根据《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》国税发[2005]173号文的规定执行，即：为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

　　对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

　　这样，我们就明确了，对于该酒店在装修过程中如果涉及文件列明的房屋附属设施和配套设施更换的，无论会计上如何核算，都应该要并入房产价值征收房产税。比如某酒店房屋原价值为1000万元，其中中央空调价值为300万元，其后该酒店进行重新装修，更换了中央空调，同时对房屋实行智能化改造，新中央空调价值为350万元，楼宇智能化价值为150万元，则新房屋的房产税的计税依据就是1200万元(1000-300+350+150)。

　　二、如果该酒店装修不涉及到文件列明的房屋附属设施和配套设施的更换，仅仅是内部装饰的一些更新，对于这些装饰费用如何征收房产税，应进行进一步分析。首先，根据《房产税暂行条例》的规定，房产税的计税依据是房产原值，而房产原值根据(86)财税第字第008号文的规定，是指纳税人根据会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原值。对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估。因此，对于不涉及到文件列明的房屋附属设施和配套设施更换的装修费用，如果征收房产税，应根据这些费用如何进行会计处理来判断，如果这些装修费用根据会计相关规定应计入房产价值就应该最为房产税计税依据征收房产税，反之则不征收房产税。

　　固定资产的装修支出属于新会计准则《企业会计准则第4号-固定资产》与固定资产有关的后续支出。根据新会计准则应用指南的解释，固定资产的后续支出是指固定资产在使用过程中发生的更新改造支出、修理费用等。对于这部分固定资产后续支出如何进行会计处理，新准则规定，固定资产的更新改造等后续支出，满足本准则第四条规定确认条件的，应当计入固定资产成本，如有被替换的部分，应扣除其账面价值;不满足本准则第四条规定确认条件的固定资产修理费用等，应当在发生时计入当期损益。而第四条规定就是(一)与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业;(二)该固定资产的成本能够可靠地计量。当然新准则对于固定资产的后续支出如何进行会计处理只是给出了一个非常原则性的意见，操作性不是十分强，我们在参考了《国际会计准则》的相关规定，他对于固定资产后续支出如何进行会计确认上提出了三个条件，其中后两条和我们准则的第四条一致，而第一条提出，如果企业后续替换或修复的部分企业原先就是作为一项独立的资产进行确认并计提折旧来反应对其经济价值的消耗的，则该项支出应计入固定资产价值，否则就可以直接计入当期费用。

　　因此，从这些规定来看，会计上的处理和我们税务上的规定实际有一定的相似之处。一般如果企业的装修涉及到固定资产的重大附属设施和配套设施更换的，应资本化计入固定资产价值，这也是符合我国企业会计准则第四条以及国际会计准则第一条的规定的，如果不涉及这些重大附属设施或配套设施的更换，且更换的这些部分在原先企业没没有作为一项独立的固定资产在会计上进行确认并计提折旧的，企业可以直接计入当期费用。

　　但是，这里还要提醒企业一点的是，对于这部分装修费用在进行企业所得税计算时，是否资本化还是费用化，则和会计规定又不一致了，根据《企业所得税税前扣除办法》的规定，固定资产修理支出可以在发生当期直接扣除。纳税人的固定资产改良支出，如有关固定资产尚未提足折旧，可增加固定资产价值;如有关固定资产已提足折旧，可作为递延费用，在不短于5年的期间内平均摊销。符合下列条件之一的固定资产修理，应视为固定资产改良支出：1、发生的修理支出达到固定资产原值20%以上的;2、经过修理后有关资产的经济使用寿命延长二年以上;3、经过修理后的固定资产被用于新的或不同的用途。