无租使用房产如何缴纳房产税

　　案情简介：近日，税务机关在实施中等风险应对时发现，甲房地产开发公司从乙贸易公司无偿租入一栋房屋作为售楼处使用，甲乙双方均执行《企业会计准则》，不存在关联关系。甲房地产开发公司认为该房产非本公司所有，无需缴纳房产税，乙贸易公司认为自己未取得租金收入，从租计征的计税依据为零，因此，双方均未缴纳该售楼处房产税。经进一步查阅房屋租赁合同和双方会计账簿，税务机关发现，甲房地产开发公司租入后对售楼处进行了装修，发生了装修费用220万。那么，该售楼处房产税的纳税义务由谁承担?计税方式为从价计征还是从租计征?如果为从价计征，装修费用是否应计入房产原值呢?

　　税法分析：

　　1、纳税义务人及计征方式

　　《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发[1986]90号)第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2009]128号)规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。

　　根据上述规定，售楼处的产权人为乙贸易公司，是法定的房产税纳税义务人。但由于甲乙就该售楼处签订了无租使用合同，基于税收有偿性与对等性原则，根据财税2009年128号文规定，这种情形下的房产税应由使用人代为缴纳，计税依据为房产余值。因此，本案例中，产权人乙为纳税义务人，无租使用人甲为实际税收负担人，适用“从价征收”方式。

　　2、计税依据

　　《江苏省房产税暂行条例施行细则》(苏政发[1986]172号)第四条规定，根据《条例》第三条规定，我省房产税依照房产原值一次扣除百分之三十后的余值计算缴纳。《财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》(财税 [2008]152号)规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。

　　该售楼处由乙贸易公司于2012年从房地产市场购置所得，购买原价(含税费)500万元，乙贸易公司在购入房屋时已按照国家有关会计制度规定，确认记载了房屋原值，并按照规定提取了固定资产折旧。由于甲房地产开发公司与乙贸易公司属于不同的会计主体，甲房地产开发公司发生的装修费用应当按照《企业会计准则》进行资本化或费用化判断，采用合理的方法分期摊销或一次计入当期费用，但不应当计入乙贸易公司的房产原值进行会计核算。因此，本案中，由甲房地产开发公司按照500万元原值一次扣除30%后的余值，代为缴纳房产税。