农村宅基地权属纠纷案

　　导读：现在很多农村的土地被征收，然后国家又会另外补偿另外的土地，所以现在有不少的农民将自己的土地出租或者出卖，所以有时候农村宅基地权属的问题很容易引起纠纷，下面是小编为您提供的关于农村宅基地权属纠纷的案例及相关知识分析：

宅基地使用权纠纷处理专题

　　一、案例分析

　　案例：杨**住荣成市某镇某村，原籍黑龙江省某市某镇某村，2001年3月25日荣成市某镇某村村委同意其迁入本村落户，2001年4月12日黑龙江省某市某镇某村村委予以迁出，2001年4月23日荣成市公安局同意其迁入。1998年2月14日杨**将原属于该村民刘**的位于荣成市某镇某村的正房四间东西平房各两间，以两万元的价格买下，立下契约为证但当时杨**还没有迁入荣成市某镇某村。后来随着房地产行业的发展，房价的涨幅很大，刘**就以杨**不属于荣成市某镇某村集体经济组织成员为名，向荣成市人民法院起诉，请求法院判令当时签定的房屋买卖协议属于违反法律强制性规定的无效协议，杨**归还房屋，并承担诉讼费用。

　　原告观点：其一，根据《土地管理法》第62条及其他条款的规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有，能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员，且一户只能享有一处。如果允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人，将导致房屋项下的宅基地使用权一并转让，这势必导致宅基地使用权享受主体的扩大化，违反《土地管理法》中关于宅基地使用权身份限制的规定。　其二，《土地管理法》第63条规定：“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”如果农民的房屋允许自由买卖，就是将与房屋相连接的宅基地使用权作为标的物出卖了，实质上就是对农民集体所有的土地使用权进行非农业建设，因而为该规定所禁止。其三，1999年国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”

　　被告观点：其一,1963年3 月20日中共中央《关于对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》第二项规定：“社员有买卖房屋的权利。房屋出卖后，宅基地的使用权即随之转移给房主，但宅基地的所有权仍归集体所有。”这一规定，明确了农民拥有买卖房屋的权利，并且房屋买卖完成后，宅基地的使用权也随之转移。　其二，最高法院〔1992〕民他字第8号批复认为：农村房屋买卖按约定交付房款以及管理房屋的买卖有效。

　　笔者观点：目前因为《物权法》实行，北京市函家村案件导火索引起，威海市规划，当地涉及众多类似案件，《山东省审判工作纪要》也对此进行了规定，笔者也为该类似案件代理三起，作为原告被告不同身份转授的代理业务，对《山东省审判工作纪要》中当时提到的“只要不是农村村民之间的买卖，一律认定无效”我们且不能作为定案及审理的依据。我国至今尚未有任何一部法律或行政法规对农村房屋明确作出禁止转让的强制性规定，仅有一些原则或文件规定并不属于法律或行政法规，不能作为合同无效的根据。所以笔者认为房屋买卖合同有效。

　　首先，确认合同无效是确认之诉，返还房屋合同属于给付之诉，两诉不能在同一案中诉讼，关于农村宅基地权属纠纷应该先经政府有关部门裁决后再起诉。

　　其次，原告刘**的行为是违背法律旨意的，并不是为了维护其合法权益的，这和民法通则的诚实信用、公平等原则相违背。而且当时原告及该村村委对被告的身份是明知的，且契约是双方的真实意思表示，合法真实有效。

　　再次，认定合同无效，应当以合同法规定为依据。《合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。　㈠国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》，不是行政法规，不能作为认定合同无效的依据。㈡把《土地管理法》第62、63条结合起来分析，《土地管理法》的立法本意是，禁止农村集体土地使用权单独转让，但在农村房屋所有权发生流转的情况下，其项下的宅基地使用权转让并不禁止，只是出卖之后不可再申请宅基地而已。㈢所有权的占有、使用、收益、处分四项权能中，最核心的权能是处分权，处分权是所有权的标志。如果将农村房屋的处分权予以限制，则很难称之谓对其房屋享有所有权了。㈣《继承法》规定农村房屋可以继承，意味着农村房屋项下的宅基地也可以继承。说明现行法律并不否定农村宅基地使用权随房屋所有权的转让而转让。农村宅基地使用权随房一体的可继承性，决定了其权利享受主体的可变性。如果说农村宅基地使用权在原始取得阶段是与集体经济组织成员权利紧密相连的话，那么随着一些法律事实的变化，其权利享受主体的身份将不是一成不变的，而是可以发生变动的。说明农村宅基地使用权享受主体限于本村集体经济组织成员的规定，仅仅是原始取得农村宅基地使用权时对享受主体的限制。㈤农村房屋转让后，新的房屋所有权人同时成为宅基地使用权的享有者，其法律意义仅在于特定位置、特定面积的农村宅基地使用权享受主体发生了变动。在权利属性上，没有动摇农村土地的集体所有性质。综上所述，根据法无明文不为禁的原则，农村房屋买卖合同有效。

　　二、转让无效论

　　1、[案情简介]

　　李某是A城市近郊区某村农民，金某是城镇居民。2007年10月，李某与金某签订《转让宅基地合同》，约定：李某愿将村上给其分配的五孔宅基地转让给金某，转让款在签订合同时一次付清，违约金为10万元等条款。2008年2月，李某反悔，诉至法院请求确认双方签订的《转让宅基地合同》无效。

　　[律师评析]

　　我认为，依据有关法律及政策规定，宅基地不得向城镇居民转让。

　　2、[案情简介]

　　因妻子病危，加上对法律的无知，农民李先生将获得的建房宅基地以23.5万元的价格转让给了居民陈先生。陈先生出资建房后一起居住至今。由于房价的持续高涨，李先生心生后悔，以宅基地买卖严重违反国家相关的法律法规，且损害了国家利益为由，将陈先生告上法庭，要求判决确认签订的转让协议无效。日前，闵行区法院作出《房屋住宅地基转让协议》无效，李先生返还钱款23.5万元并赔偿83.73万元。陈先生1家搬离涉案房屋并交付给李先生的一审判决。

　　方知违法要求改正

　　2001年10月，农民李先生家因拆迁获移地建房资格，其建筑面积为224.16平方米私有房屋移地至银莲花苑建造房屋。由于妻子病危急需化钱救治，经生产队长介绍，于同年12月将新址宅基地以23.5万元的价格转让给了陈先生。转让协议签订后，双方银货两讫。于是，陈先生出资在该宅基地上建造了楼房一幢，并入住使用至今。随着房价的快速飞涨，时至今日，这套房屋的市场价已经了几番。于是，李先生以当时宅基地的转让违反有关规定为由，将陈先生诉至法院，要求判决确认签订的转让协议无效。李先生诉称，当时，因妻子身患白血病，急需用钱治疗，加之法律意识淡薄，故把动迁获得的宅基地卖给了陈先生，现在才得知这是严重的违反了国家相关的法律法规的行为，损害了国家利益，故认为，宅基地属集体所有土地，双方无权买卖。

　　房屋价值产生分歧

　　陈先生一家认为，双方转让的宅基地是动迁补偿宅基地，取得了国有土地使用权权证，不再是集体土地宅基地，是可以转让的。如果认定双方的转让协议无效，要求陈先生赔偿以该房屋目前房价与原市场价3000元每平方米之间的差价，现估算为300万元。

　　诉讼期间，经李先生申请，上海八达国瑞房地产土地估价有限公司作出评估：“争议房屋建筑物(实测建筑面积245.4平方米)及装修，于2009年11月 16日的价格为47.2万元。”由于农村集体土地不能公开转让，故该公司建议采用当地征用集体土地房屋拆迁土地使用权基价标准，判断估价对象宅基地的价值。根据上海市闵行区最新征用集体土地拆迁房屋补偿标准计算的房、地两部分合计总价107.23万元。李先生无异议，陈先生则认为不合理。

　　卖方承担主要责任

　　法院认为，《土地管理法》规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，李先生一家是以户为单位拥有争议宅基地使用权的，故是该宅基地权利人。农村宅基地使用权是集体经济组织无偿提供给本集体经济组织成员享有的，具有身份属性，陈先生不属于争议宅基地所在集体经济组织成员，且其另有住房，双方转让宅基地未经县级以上人民政府批准，事后也没有办理相关更名手续，故双方间转让宅基地使用权的协议应为无效。协议无效，双方都有一定过错，但主要在李先生一方。协议无效后，双方应当各自返还财产，并根据过错大小承担赔偿责任。李先生一家应当返还收取的宅基地款，陈先生一家应当返还宅基地。陈先生在宅基地上建造的房屋，因无法搬动，应当折价给李先生，具体价格参照评估价确定。考虑到农村宅基地使用权虽不能公开转让，但在拆迁时存在一定价值，且目前价值高于原价值，该差额即为陈先生的损失，李先生应予赔偿。据此，法院作出上述判决。

　　三、法官解析：城镇居民购宅基地上建的房屋无效

　　房价一上涨，小产权房往往就会受到热捧。目前不少地方的楼市有了回暖的迹象，小产权房也随之又开始受人青睐起来。

　　6月2日，深圳市公布了《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，被不少人解读为将对小产权房“转正”。一石激起千层浪，《决定》的出台，立刻助推了小产权房话题的热度。虽然深圳市人大有关负责人迅速出来澄清：“转正”一说属于误读，但小产权房的问题却在百姓的生活中继续存在。

　　事实上，在我国现有的法律中，“小产权房”只是一个民间的说法，而非一个真正的法律概念。目前，我国法律尚没有对小产权房的统一规定，经常被大家作为依据援引的，往往都是相关部门的一些政策。

　　然而，尽管如此，与小产权房有关的纠纷却频频出现在诉讼领域。通过法院裁判的三个案例，我们可以看出，在目前没有法律统一规定的情况下，对于小产权房的问题，司法实践中是区别对待的，一律说买小产权房有效或无效似乎都有失偏颇;而在能否成为小产权房主的过程中，是否具有小产权房所在农村集体经济组织成员的身份是个至关重要的问题。

　　【知识拓展】

　　一、立法背景。

　　由于涉及全国9亿农民“安身立命”及攸关社会和谐稳定，国家政策和立法一直从严控制宅基地转让。《物权法》中有关宅基地使用权的规定有四条，其它规定散见于《土地管理法》、《担保法》等法律中。应注意，《物权法》规定的宅基地使用权特指农村宅基地使用权。

　　二、宅基地使用权的法律特点：

　　宅基地使用权是农民因建造自有房屋而对集体所有的土地享有占有、使用的权利。特点有：(一)宅基地的所有权归集体。(二)宅基地使用权的主体是特定的农民。使用权仅限于本集体经济组织内特定的成员享有，农村集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地。(三)宅基地使用权具有有限性。即宅基地原则上只能由宅基地使用不能将宅基地转卖。(四)宅基地使用权具有福利性。即农村村民取得宅基地使用权基本上是无偿的，或只交纳了极少的费用。

　　三、城镇居民不得购买宅基地的立法依据。

　　我国人多地少，一直实行最严格的土地管理制度，且为防止出现农民转让宅基地后流离失所，进而影响社会稳定这一大局，我国立法禁止城镇居民购买宅基地。国务院于《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”《土地管理法》中有关“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，也体现了不允许宅基地使用权向集体经济组织外的城镇居民转让的意思。

　　四、转让宅基地使用权需具备的条件。

　　依据《土地管理法》第62条、《物权法》第155条及有关政策，有条件的允许宅基地使用权转让不为法律所禁止。需具备的条件有：(一)转让人拥有二处以上的宅基地;(二)转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员;(三)受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件;(四)转让行为征得集体经济组织同意。强调一点，以上条件应同时具备。

　　综上，双方签订的《转让宅基地合同》是无效合同，产生返还财产等法律后果。且合同无效后约定的违约金亦不能适用。

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