2017年，房地产税归地方将使楼价趋稳

　　房地产税征收的时间表已经日趋明显。房地产税将归谁呢?目前各方传递出的信息都是：归地方。众多专家认为，一旦房地产税在地方收入中占到一定比重，房价将趋于稳定。

　　2017年可能将全面收缴房地产税

　　11月底，中央编办批复同意中国土地矿产法律事务中心更名为国土资源部不动产登记中心。在此之前，中央编办已经批准国土部成立不动产登记局。

　　12月4日，媒体报道，财政部财政科学研究所所长贾康接受采访时称，以房地产为征税对象的税种共6种，分别是房产税、城市房地产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和契税。其中，房产税以房屋为征税对象。

　　贾康还公布具体时间表称：2015年房地产税应该进入立法程序，如果2016年能够完成立法，2017年将正式依法全面实施。

　　房地产税将归谁呢?目前各方传递出的信息都是：归地方。近期广东省政府出台的《广东省深化财税体制改革率先基本建立现代财政制度总体方案》提出：“将房地产税等财产行为税成为县(市)级主体税种，以增强市县政府履行事权和支出责任的保障能力。”

　　在国外，房产税是许多国家地方政府财政收入的重要来源。有数据显示：美国物业税约占地方财政收入的30%，澳大利亚房产税占地方财政收入的比重为60%，日本固定不动产税占地方财政收入的比重为53.3%。

　　众多专家认为，一旦房地产税在地方收入中占到一定比重，房价将趋于稳定……

　　地方政府“卖地”的原始动力将发生变化

　　众所周知，商品的价格由供需决定，我国之前出台的限购等政策，目的是减少购买群体等，针对的都是需求。而房产供给的根源，则在于土地供给。

　　我国商品房土地供给的唯一来源是地方政府。

　　我国1994年开始实行“分税制”，对于中央和地方的财权和事权进行了基本划分。在后来的改革过程中，一些属于地方的税种，后来有很多划到中央。但同时，随着新农村建设、城镇化建设、社保制度等方面改革的展开，地方事权不断增加。

　　地方政府如果想要做出政绩，就必须有钱进行各种建设、完善各种保障体系，而钱的来源除了“跑部前进”，很多时候就是“卖地”。曾有地方官员苦恼的告诉笔者，自己也不愿意看到自己的城市房价高企普通人买不起，自己也不愿意看到地卖出去了修的房子没人住成为鬼城，可不卖地就没有收入，就做不了事情，甚至政府运转都有困难。

　　所以从原始动力而言，地方政府有卖地的需求，有卖出高价地的需求，相应的，也就有希望房价高涨，让接下来的地更好卖的潜意识。

　　从具体操作来说，政府提供土地的数量及其价格，对房地产企业提供住房的数量及其价格影响较大。住房价格由土地成本、建造成本、建筑材料成本、其他开发成本和企业利润等构成，其中地价占比达到40%乃至更高的60%。地价大幅上涨必然推动房价大幅上涨。地价不断暴涨，形成新一轮房价上涨的心理预期，推高周围二手房的价格。

　　从长远看，伴随着可供开发的土地的减少，房屋保有量反越来越多，以房产税替代“土地财政”是大势所趋。而一旦房地产税成为地方主要收入，这种原始动力就会发生变化。

　　地方政府将成为健康市场的呵护之手?

　　房地产税归地方后，土地使用权转让、批租只会构成地方政府土地收入的一部分。而房地产税、与地产开发有关的服务业税收，将成为可以持续的收入来源。地方政府将意识到卖地“涸泽而渔”总有一天不可持续，而“养鱼”将有美好的未来。于是他们的行为将不是以把地卖出去为目的的一锤子买卖，而会改善城市环境和公众服务，吸引更多人来投资，让房子发挥最大的使用效益。

　　房产税对地方财政越重要，地方政府就会成为健康市场的呵护之手，在房地产销量与价格之间取得平衡。如果房地产市场低迷、销量下降，房产税无法支撑公共财政，地方政府就不得不想方设法促进房地产发展，提升当地房地产市场的吸引力。如果房地产泡沫过大，地方政府就会为未来可能的崩溃而担心。房产税与地方政府的财政密切相关，与地方公共事业的长期发展相关，地方政府的角色将与作为土地最大获益者一味推高土地价格的角色不同。

　　房地产税占的比例越大，地方政府越有安全感，其靠卖地维持政府运转，靠短期行为谋取政绩的冲动将减弱，通过更长期的行为做出政绩将成为更广泛的选择。

　　而相应的，“土地财政”模式的改革可能最终将改变土地出让拍卖方式，通过降低地价来调控房价。地方政府可以从供给入手，通过加大土地投放数量，降低土地出让价格，增加新房的有效供给，再通过加快保障房建设满足低收入家庭住房需求，同时抑制投机需求，使房价逐步趋于平稳甚至回落。