房产税试点效果不理想

　　房产税试点效果目前并不是很理想。

　　“试点4个月，区里没有一单房产税入库，甚至连缴付系统，我都没机会进去。”5月29日，上海市地方税务局某区分局的一位年轻干部张昊(化名)对记者感慨道。

　　1月28日上海房产税启动以来，据张昊介绍，其被派驻的区房产交易中心，每个工作日平均开具房产税认定通知书4-5单，非工作日少些，2-3单，然而，已征税款至今为零。

　　据上海市税务机关统计，截至4月27日，已受理房产税认定申请18960件，开具认定通知书10930份，认定应征税住房2306套，其中，新建商品住房151套、二手存量住房2155套。但目前，已经缴纳的应征税款仅约20笔，不少区一级的税务分局“吃鸭蛋”。

　　同期“试水”房产税的重庆，情况亦不理想。该市地税局披露，以4月28日为限，房产税征收额为79万元。数据一出，舆论嘘声一片，上海、重庆两地急急出台的新税种已经提前宣告失败?

　　遭遇“抗税”

　　试行的上海房产税仅对新增住房征税，起征点为人均60平方米，并以该市上年度新建商品住房平均售价的2倍为界，分别实行0.4%和0.6%两档税率;而重庆方案针对独栋商品住宅以及高档住房，按照前两年平均房价的3倍、3-4倍和4倍以上，分别设定了0.5%、1%和1.2%三档税率。

　　“发达国家的房产税率普遍高于我国，比如，美国，这一数值介于1%-3%之间，而日本固定资产税的标准税率为1.4%。此外，两地方案还对多种情况实行税收减免，例如，婚房优惠、高级人才引进优惠等。”对于税收金额较少的现状，中投顾问房地产行业研究员殷旭飞如是分析。

　　中国房地产信息集团分析师薛建雄则认为：“当下收得少，不说明房产税不成功，只说明它不完善。试水初期，各种问题‘试’出后，相关部门将探讨、研究解决对策。所以，预计在10-11月，上海或将出台补订细则，进一步完善已有方案。此后，征税工作可能提速。”

　　在他看来，上海方案由于“不尽完善”而影响了征收进度，漏洞包括如何解决共同产权、同住人使用面积等一系列问题。比如，持上海户籍的新上海人A，已拥有一套60平方米的住房，但由他以及已经退休的非上海户籍的父母三人共同居住，如果A再以个人名义为全家购入一套100平方米的房屋，那么，应征房产税的房屋面积该如何认定?

　　“类似的特殊情况，我们通常会上报总局，由其出具认定办法。但连月来，复杂的案例并不多见。”张昊认为，征税的最大难题在于没有强制性措施作为保障。

　　沪、渝的试行方案均指出，应税住房发生权属转移的，原产权人应缴清房产税税款。“换言之，如果纳税人长期拖欠房产税，那么，只要其不办理过户手续，税务机关便无计可施;而即便其以后进行房产交易，应缴的房产税以及因拖欠产生的滞纳金均可转嫁给下家。”据张昊接触，大多数已经认定的应税对象奉行“拖字诀”，直至下一家购房者或者租户为房产税“买单”。

　　目前，据重庆市国土房管局披露，以该市今年一季度的商品房交易水平测算，主城九区全年预计将交易应税高档住房万套，若加上3464套存量独栋住房，就意味着，重庆今年的应缴房产税款将达上亿元。不过，张昊对此却并不看好，“应收税款是一回事，实征金额是另一回事。”

　　实际上，征税难，征房产税更难。除个人所得税(简称“个税”)外，房产税是我国开征的第二项直接税。与间接税不同，直接税的一大特点即征收阻力大，税收损失大，易发生逃税、漏税等行为。而比个税更难办的是，房产税不能代扣代缴，必须由纳税人亲自缴付。

　　“房产税的征收需要依靠良好的政府信誉、精良的行政操作以及纳税人的高度配合，而且，征收过程必须走公开、民主、法制化之路。”天津财经大学财政学科首席教授李炜光说。

　　他告诉记者，在世界各国，对房屋持有环节征税的税种为物业税。该税的征收原则之一为专款专用，即，定向用于社区、公共服务。而在中国，政府从未说明征收房产税的用途，“如此一来，如何能使纳税人主动、自愿配合缴税?”

　　或与初衷有异

　　由于各方质疑房产税不得力，据知情人士透露，重庆市长黄奇帆对此特别在意，并在与该市国土房管、财税部门相关负责人座谈时“冒了火”。

　　5月25日，重庆市国土房管局举行新闻通气会，二度回应房产税征收金额的问题，会上，该市财政局长刘伟认为，“与时限未到有关”。因为，房产税属于财产税，一年一征，依据重庆的试点方案，缴税期限为每年的10月，而上海方案将时间限于每年的12月。

　　5月28日，在重庆市公租房第二次摇号配租现场，黄奇帆再次澄清，“税收少”只是“少部分人愿意提前缴税”的结果。他进一步指出，“政府开征房产税，意义不在于第一年收了多少税，而应看到它对国家税制系统的完善。过去，我们只有(房地产)生产、交易环节的税，而今增加了持有环节的税，这是一个持续的制度安排。”

　　“正是有了房产税，市政府对高档房交易征税得以三管齐下：一是生产环节的增值税;二是交易环节的契税、营业税等;三是持有环节的房产税。”黄奇帆说。

　　而重庆市目前提供的数据也证明，房产税初显成效。首先，近期，该市高档商品住宅楼盘的访客量普遍下降30%~50%。其次，截至4月30日，主城区应税住房成交建面均价跌至13140元/平方米，较房产税实施前下降10.48%。此外，今年1季度，主城区建筑面积超过200平方米的高档住房新开工面积较去年第4季度下降4.5%。

　　不过，质疑并未因此而止。“首先，房地产市场需要一场综合性的税制改革，需要解决产权自动续期、产权评估等问题，并重新设置税种，而不是单纯的加税。其次，税制改革的主导者应该是国家税务总局，全国一盘棋，深入论证，探索一条全国适用、合乎法律的政策。”全国房地产经理人联合会副秘书长陈宝存说。

　　他认为，沪、渝版房产税缺乏征收基础，在土地出让金一次性付清的前提下，其本质是一种重复征税，是不合理的。而两地的方案与财政部、国税总局的想法也存在较大的差异。

　　其中的分歧，上海鑫灵锐投资管理有限公司副总经理汤辉认为，前者试点房产税，主要目的是为房地产调控加码，进一步稳定房价。而后者更多从税收方面考虑，希望通过认真实施房产税，为地方政府带来持续、稳定的税源。

　　“实际上，单纯依靠房产税调控市场并不现实，但在信贷、限购等整套组合拳的配合下，目前，沪、渝两地房价的上涨幅度已被控制。对于调控楼市而言，房产税起到了一定的作用。”汤辉说。

　　与此同时，住建部政策研究中心副主任秦虹对记者谈到，至今，两地仅仅针对新购房开展试点，未涉及存量，故而，抑制高房价的政策意图很明显，但对应的税收规模短期内无法代替土地财政。

　　同时，汤辉指出，“对于地方政府而言，与因执行房产税而损失的巨大的卖地收入、交易税费相比，房产税带来的税收十分有限，这使得其无意主动、严格地执行房产税。”因此这种未能为土地财政找到解决之道的房产税措施很难称得上“已经成功”。

　　两年内难全国开征

　　正当房产税试点陷入成效之争时，5月20日，北京被传将于今年下半年开展房产税改革。《中国证券报》援引住建部政策研究中心的一位专家观点称，这可能是房产税改革向北京等新一批城市推广的重要信号。尽管消息很快被证伪，但房产税扩围似乎已是大势所趋。

　　5月28日，力推重庆房产税改革的黄奇帆透露，个人住房房产税改革将在1-2年试点的基础上总结完善，沪、渝两地试点后的“修改版”可能在全国推广。

　　而薛建雄告诉记者，“试点是一个发现问题、解决问题的修正过程，作为新生事物，房产税需要经历成长、成熟的过程。以目前房产税的试水进度，明年年中之前基本不可能推广，最快也要两年之后，但要视彼时的经济形势而定。”

　　对此，秦虹坦言，上海与重庆并非为了试点而试点，长期来看，推广房产税已是必然，但何时推、怎么推还有待讨论。从目前两地的试点来看，房产税存在涉及面广、对利益的影响复杂、缺少代征代缴机制、征税成本较高等问题，全面开征的难度很大。

　　“试点存在的重点问题是房产税征收缺乏法律依据。沪、渝两市政府虽然制定了暂行办法，并在《办法》文件上表明，改革依据国务院‘第136次常务会议的有关精神’进行，但国务院至今未发布相关文件。这增大了试点扩围的难度。”殷旭飞说。

　　甚至，多位受访财税专家向记者表示，在中国财政改革实践的历史上，如此试点“非常罕见”。实际上，此前，财税部门一直研究、探讨出台物业税，但由于短期内开征难度太大，同时，结合楼市调控的背景，房产税转而成为政策首选。

　　然而，根据现行的房产税暂行条例，城市经营性房产需按照房产原值或者租金收入缴纳房产税，但居民自主性住宅免税。而目前的试点将个人保有的住宅纳入房产税征收范围，已与上述法律发生冲突。

　　对此，李炜光告诉记者，“我主张回到物业税的路子上，正儿八经地弄一个不动产税，中国需要针对财产保有环节的税种。但是，这个税不能征得太急，要精心设计，从长计议。”