北京明年不免税 空置商品房走向何方

　　近日，北京市地税局发布了《关于限期办理空置商品房契税减免工作的通知》，通知指出，购买空置商品住房、空置商业用房(以下简称空置商品房)的契税免税政策已于2002年12月31日截止，凡符合空置商品房免税政策条件的纳税人，须在2005年12月31日以前向税务机关申报办理减免税手续，自2006年1月1日起，地方税务机关原则上不再受理空置商品房的免税申报手续。 　　据千万家房地产经纪公司专业人士介绍,通知中所指的空置房是指建成于1998年6月30日以前而直到1999年8月1日尚未售出的商品住房， 其界定的标准以工程质量验收合格证的签署日期为准。另外，尤其值得注意的是，在1999年8月1日至2002年年底购买了符合这一规定的空置商品住房的业主能获得免征营业税和契税的优惠，而不是所有购买了这种空置房的业主都能获得这种优惠，比如甲在2000年购买了建成于1997年的空置房就享有这种优惠，而在2003年购买了与甲一样的房子则不享有这种优惠。 　　据北京统计局资料显示，北京市空置一年以上的商品房面积为377.9万平方米，同比增长25.3%；其中商品住宅空置面积同比涨幅为7.6%。与商品房空置面积走势趋高态势相一致的是，北京的房价也呈现明显的快速上涨趋势。资料显示，今年1至9月北京市商品期房住宅价格为6756元/平方米，同比涨幅达到21.1%。 　　一方面是空置面积的居高不下，另一方面是商品房价格的持续攀升，房产的“囤积”和房价的走高成了房产市场的焦点矛盾，究竟应该如何调和矛盾，促进二手房市场长期的健康发展呢？“链家”市场专业人士认为，如果能够有效、合理的化解当前大量的商品空置面积，对于缓和商品房价格涨幅必将会起到明显的促进作用。并且商品房价格的回落，将激发更多的潜在房产需求，从而促进空置房的消化。因此，可以说控制空置房的快速增长，不但是整个房产市场的“当务之急”，也是一项“利人利己”之举。那么，应该如何来控制和消化空置面积呢？ 　　“链家”市场专业人士认为，要想有效地控制和消化空置面积，主要应该从以下两个大的方面来着手： 　　首先，有效地控制空置房的增量面积：　　控制空置房的增量面积，是解决空置房增长过快问题的根本。控制空置房的增量面积，除了靠开发商对商品房的精准营销策略外，更重要的是政府在土地审批制度上的控制和把握。政府应该有效合理的实现商品房建设规划，避免同区域在短时间内大幅度增加商品房供给量，出现供过于求，变成将来的空置房。 　　其次，快速消化现有空置房的存量面积：　　除了控制空置房的增量面积，快速消化现有空置房，将其基数减少到最小化，也是有效地解决空置房增长过快的一个重要环节。而消化现有空置房，应该主要从以下三个方面着手： 　　第一，建立权威的空置房信息网，加大空置房的信息披露，促进市场上的有效需求与空置房之间做到最大匹配。目前，很多经纪公司虽然都很注重构成空置房主体的尾房的营销，也建立了相关的信息平台，但业内始终缺乏权威的官方关于空置房的专业网站，不能使空置房信息在最大程度上得到共享，这种信息不对称也是空置房难于消化的一项重要原因； 　　第二，实现销售模式及空置房管理办法的多样化，促进空置房实现最大程度上的利用率。比如采取“以租代售”、“租售两全”、“通路销售”等新的销售模式，让空置房在“空置期”依然产生价值； 　　第三，通过一些优惠政策刺激空置房的消化。例如，2001年国家税务总局曾经下达过《关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》，其中就对1998年6月30日前建成在2002年12月31日前购买的空置商品房免征契税，这就减少了房产消费者的购房成本。而现在，对于逐年增长的空置商品房来说，如果继续实行类似的优惠政策，将有助于对空置商品房的消化。