杭州市物业管理服务收费实施办法

【发布日期】2000-4-24 【实施日期】2000-5-15 【发布单位】 【文号】杭价房[2000]090号

各区物价局，各物业管理经营单位：

现将《杭州市物业管理服务收费实施办法》印发给你们，请遵照执行。

本《实施办法》施行前已审定收费等级、核准收费标准的物业管理经营单位，仍按原规定执行。待按本《实施办法》的规定考评后，执行新的收费等级和收费标准。

执行中遇到的问题请及时向我局反映。

二OOO年四月二十四日

杭州市物业管理服务收费实施办法

　　第一条 为规范我市物业管理服务收费行为，维护国家、物业管理单位（以下简称物业公司）和物业产权人、使用人（以下简称业主）的合法权益，促进我市物业管理的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《浙江省物业管理服务收费暂行办法》、《杭州市住宅区物业管理暂行办法》等有关法律、法规、规章，结合本市实际，制定本办法。
　　
　　第二条 凡在杭州市区进行物业管理服务并收取费用的物业公司及各级政府价格主管部门对我市物业管理服务收费进行管理的，适用本办法。
　　
　　第三条 本办法所称的物业管理服务收费，是指物业公司接受业主的委托，对房屋建筑及相配套的共用部位、设备、设施、绿化卫生、交通、治安和环境容貌等项目提供日常维护、修缮及物业公司为业主提供代办性服务、特约性服务所收取的费用。
　　
　　第四条 杭州市物价局是本市物业管理服务收费的主管机关，依法对全市物业管理收费进行管理、协调、监督、指导，并负责对市区物业公司收费等级的审定；各区价格主管部门负责核定本行政区域内物业管理服务的具体收费标准。
　　
　　第五条 物业管理服务收费的确定，遵循公开合理，并与物业管理内容、管理质量和业主的普遍承受能力相适应的原则。
　　
　　第六条 物业管理服务收费根据提供服务的性质、特点等情况分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价。
　　
　　普通住宅小区公共性物业管理服务收费实行政府定价；
　　
　　别墅区等高档住宅、非住宅的物业管理服务收费实行政府指导价；
　　
　　为业主个别需要提供代办性服务、特约性服务的收费，除政府价格主管部门有规定的外，实行市场调节价。
　　
　　第七条 实行政府定价的物业管理服务收费实行分等级定价制度。收费等级根据物业公司为业主提供的服务项目、服务质量、服务浓度等因素按百分制评定。
　　
　　物业管理服务收费等级由物业公司会同业主委员会自评，经区价格主管部门初审，报市物价局审定。
　　
　　第八条 物业管理服务收费的具体标准由各区价格主管部门根据审定的收费等级在规定的收费幅度内下限执行。
　　
　　第九条 普通住宅小区公共性物业管理各等级的收费幅度，由市物价局以合理补偿物业管理成本费用，同时兼顾业主的随能力确定，并向社会公布。
　　
　　第十条 物业管理服务收费贯彻按质论价、优质优价原则。收费等级一般每年考评一次，物业公司经考评超过（或达不到）原评定收费等级的，收费标准根据考评后的等级重新核定。经考评不足60分（不含60分）的，经整改达到标准后方可收取物业管理服务收费。
　　
　　凡被评为国家级（或部级）优秀称号的，可按规定的收费标准上浮20%，被评为省级优秀称号，可上浮10%，被评为市级优秀称号的，可上浮5%。
　　
　　第十一条 普通住宅小区公共性服务项目包括：
　　
　　（一）房屋共用部位、共用设施]设备的使用管理和维护。是指负责管理范围内供配电、给排水、电梯、消防、水泵、公共卫生间、中央空调、公共照明等设施设备的日常维修和保养；
　　
　　（二）住宅区的清洁服务、生活垃圾粪便清运。包括小区内道路、公共场地及楼内公共楼梯、走道、电梯间等公共部位的清扫保洁，生活垃圾、粪便的清运；
　　
　　（三）公共绿地、花草树木的养护管理。负责管理范围内绿化物的定期修剪、施肥、浇水、治虫、适时补种，保持环境优美；
　　
　　（四）住宅区内的公共秩序维护和安全防范。实施24小时保安值班巡视制，负责管理区内公共安全秩序维护；
　　
　　（五）车辆停放的秩序及公共场地秩序管理。做到车辆停放有序，有明显的车辆行走、停放标志，机动车、非机动车分别场地停放，无乱停乱放现象。
　　
　　第十二条 别墅区等高档住宅及非住宅的公共性服务项目，由业主委员会和物业公司商定。
　　
　　第十三条 实行政府指导价的物业管理服务收费，根据物业公司提供的公共性服务项目及合理支出费用情况测定，报各区价格主管部门核批基准价格和浮动幅度。物业公司与业主委员会在规定的浮动幅度内依据提供的服务内容、服务质量和费用开支情况商定具体收费标准，报市、区价格主管部门备案。浮动幅度一般不超过30%。
　　
　　第十四条 实行市场调节价的物业管理服务收费，由物业公司自行制定或与业主协商确定，报区价格主管部门备案。
　　
　　第十五条 物业管理服务费构成为：
　　
　　（一）管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；
　　
　　（二）公共设施、设备日常维修及保养费；
　　
　　（三）绿化养护及管理费；
　　
　　（四）清洁卫生和生活垃圾清运费；
　　
　　（五）保安服务费；
　　
　　（六）办公费；
　　
　　（七）物业管理单位固定资产折旧费；
　　
　　（八）利润；
　　
　　（九）税费；
　　
　　第十六条 实行物业管理的住宅小区范围内为业主提供的配套服务的经营性用房，如烟糖店、杂货店等在小区内的单位，凡享受物业管理的各类非住宅，均应缴纳物业管理服务收费，其收费标准原则上按住宅的物业管理服务收费标准的二倍内掌握，具体收费标准由物业公司与业主协商确定。
　　
　　第十七条 价格主管部门在核定实行政府定价或政府指导价的收费标准前，应召开有业主委员会、物业公司代表和有关人员参加的听证会充分听取意见，并以独立小区为单位核定收费标准。

　　
　　对已交付使用，尚未成立业主委员会的住宅小区，价格主管部门可根据物业管理的实际情况，暂定物业管理服务收费标准。
　　
　　第十八条 物业公司向价格主管部门申报属政府定价或政府指导价的物业管理服务收费时，应提供如下资料：
　　
　　（一）工商营业执照；
　　
　　（二）行业主管部门核发的物业管理资质证书；
　　
　　（三）物业管理委托合同；
　　
　　（四）业主委员会章程及成员名单；
　　
　　（五）物业管理项目确认书；
　　
　　（六）申请核准物业管理服务收费等级、收费标准的书面报告；
　　
　　（七）杭州市物业管理服务收费等级申报表。
　　
　　第十九条 物业公司应当严格遵守国家有关价格管理的法律、法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，不断提高服务质量，向业主提供质价相符的服务。
　　
　　第二十条 实行物业管理的范围内尚未销售的房屋或已交付但业主因故未入住的房屋，物业管理服务费按70%缴纳，由开发建设单位或业主承担。
　　
　　第二十一条 高层住宅的电梯等公用设备运行的费用按实分摊，物业公司按实际消耗计算，向业主收取。
　　
　　物业公司自用办公及生活等用水、用气、用电，必须单独设置计量表，其费用由物业公司承担，不得向业主分摊。物业管理人员不得无偿入住、占用管理区内公共房屋。
　　
　　第二十二条 实施物业管理的住宅小区自行车停放需进行收费的，必须要有封闭式停放场地，具备防盗防雨等基本条件，实行定点（位）停放，并有专人管理，收费标准按各区价格主管部门规定的标准减半收取。其他车辆的停放收费按有关规定执行。
　　
　　第二十三条 物业管理服务费可以预收，但预收期限一般不得超过三个月。
　　
　　第二十四条 物业管理服务收费实行明码标价制度。物业公司应在其经营场所或收费地点公布收费项目、收费标准、服务内容等，接受业主的监督。
　　
　　第二十五条 物业公司收取物业管理服务费，应使用税务部门监制的统一发票，接受物价、税务、房管部门的监督。
　　
　　物业公司应建立、健全财务管理制度。物业公司定期（一般为一年）公布财务收支情况，接受业主委员会和业主的监督。
　　
　　第二十六条 物业公司在接受物业管理委托服务活动中，必须和业主委员会签订物业管理服务合同，明确收费标准和服务内容，切实按合同的约定提供服务并收取费用。
　　
　　国家鼓励物业公司提高服务质量，开展正当的价格竞争，禁止价格垄断、价格欺诈和牟取暴利的行为。
　　
　　第二十七条 业主应按价格主管部门核定的收费项目和收费标准及时缴纳物业管理服务费。不按规定缴纳物业管理服务费的，物业公司有权按照签订的服务合同要求追偿。
　　
　　第二十八条 业主向物业公司缴纳物业管理服务费后，有关部门不得向业主重复收取性质和内容相同的费用。对于未经批准，擅自收费的行为，业主有权拒付，并向价格主管部门举报、投诉。
　　
　　第二十九条 物业公司与业主发生价格纠纷的，业主委员会应做好调解工作，调解不成的，由价格主管部门负责调解处理。
　　
　　第三十条 对违反本办法规定的行为，由价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》的有关规定予以处罚。
　　
　　第三十一条 各县（市）物业管理服务收费管理，可参照本办法执行。
　　
　　第三十二条 本办法由杭州市物价局负责解释。
　　
　　第三十三条 本办法自二OOO年五月十五日起施行。本办法发布之前的有关物业管理服务收费的规定同时停止执行。

附件一：

杭州市普通住宅小区

公共性物业管理服务收费等级表

收费等级

评分等级（满分 100 分）

收费标准（元 / 建筑平方米）

甲

90 分以上（含 90 分）

0.60 至 0.80

乙

80 分以上（含 80 分）

0.45 至 0.60

丙

70 分以上（含 70 分）

0.35 至 0.45

丁

60 分以上（含 60 分）

0.25 至 0.35

附件二：

杭 州 市

物业管理服务收费等级

申

报

表

杭 州 市 物 价 局

企业名称

企业性质

地 址

主管部门

企业负责人

联系人

电话

职工人数

其中：持有上岗证人数

物

业

管

理

状

况

自评意见

（盖章）

年 月 日

初审意见

（盖章）

年 月 日

审定意见

（盖章）

年 月 日

杭州市物业管理服务收费

等级评分表

考评

项目

序

号

考评内容、标准

规定

分值

自评

分

测评

分

考评

分

一

综合

管理

1

有规范的业主委员会联系制度

1

2

物业公司有管理规划和实施方案、企业内部管理制度完善。

1

3

物业管理公司与业主委员会责、权、利关系明确。

1

4

小区管理设施齐全，管理到位，有较先进的保障措施。

2

5

物业管理人员要有明显的标志，并经过物业管理专业培训，有上岗证的员工不低于 70% 。

2

小计

7

二

房屋

维修

管理

1

房屋外观完好、整洁，小区内组团及幢号有明显标志及引路方各平面图。

3

2

无违章私搭、乱建现象，阳台（平台和外廊）的使用统一有序，不碍观瞻。装饰房屋的，不得危害房屋结构和他人安全。

5

3

房屋完好率达 98% 以上。房屋及时维修率达 98% 以上，维修合格率达 100% ，并建立回访制度和回访记录。

5

4

房屋资料、档案齐全，管理完善，并建立住户居住档案，住房所在栋号、门号、房号清晰。

2

小计

15

三

公用

设备

设施

管理

1

小区内所有公共设备完备，资料档案齐全，管理完善

2

2

设备良好，运行正常，无事故隐患，保养、检修制度完备

3

3

每日有设备运行记录，运行人员严格遵守操作程序及保养规范

2

4

高层住宅电梯按规定时间运行

2

5

供水、供电、供电、通讯、照明、消防等设施、设施齐全，工作正常

3

6

小区内公共配套设施完好，不随意改变用途

2

7

道路畅通，路面平整

2

8

污（粪）水排放通畅

2

小计

18

四

环境

卫生

管理

1

小区内环卫设施完备，设有垃圾箱（房）、果皮箱、垃圾中转站等保洁设施

2

2

小区内实行标准化清扫，垃圾日产日清

3

3

及时清理化粪池，粪便无外溢

3

4

小区内不得违反规定饲养家禽及宠物

2

5

公共楼梯、扶栏、走道、地下室等部位保持整洁，不随意堆放杂物和占用

3

6

居民日常生活所需的商业网点管理有序，无乱设摊点、广告牌，无乱贴、乱画现象

2

小计

15

五

绿化

管理

1

小区公共绿地、庭院绿地和道路两则绿地合理分布。

2

2

花坛、树木、建筑小品配置得当，保持四季有应时花草（木）

2

3

新建小区公共绿地人均 1 平方米以上，旧区改造小区人均绿地不低于 0.5 平方米

4

4

绿地管理及养护措施落实，无破坏，践踏和违章占用现象，及时补种枯死花草（木）

4

小计

12

六

治安

保卫

公共

秩序

管理

1

小区实行封闭式管理

2

2

小区实行 24 小时保安制度，昼夜巡逻

4

3

小区配有电视监控系统，有专人负责随时掌握小区内各种情况

3

4

保安人员有明显标志，工作规范，作风严谨

2

5

危及住房安全处设有明显标志和防范措施

2

6

小区内无重大火灾、刑事和交通事故

2

7

车辆管理有序，有明显的车辆行走、停放标志，无乱停乱放机动车、非机动机

3

小计

18

七

社区

文化

1

小区订有居民精神文明建设公约，居民能自觉遵守住宅小区各项管理规定

1

2

小区内有娱乐场所和设施，管理单位定期组织开展健康有益的社区文体活动

1

3

小区内居民邻里团结互助，居住文明，邻里纠纷及时调解，无打架斗殴现象

1

4

管理单位为居民开展多项便民服务活动，为住户提供方便

1

5

管理单位积极协助派出所、街道、居委会开展各项工作

1

小计

5

八

收费

执行

情况

1

按规定确定收费资质等级

1

2

按规定与房屋所有人、使用人签订物业管理服务合同，明确收费事项

1

3

按规定办理属政府定价和政府指导价的物业管理服务收费的审批（申报）手续

1

4

实行明码标价

1

5

按规定项目、标准、收费办法收费，未违背业主意愿提前收费，未收取与自身管理收费无关的费用，未擅自为其他部门、单位代收费用

1

6

提供质价相符的服务，无只收费不服务或多收费少服务的行为

2

7

建立健全财务制度，定期公开收支情况，接受业主监督

1

8

住户对物业管理服务质量及收费满意

2

小计

10

合计

100