汕头市市区房地产抵押管理办法

　第一章　总则

　　第一条　为加强汕头市市区（以下简称市区）房地产抵押管理，保障抵押当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《广东省抵押贷款管理条例》等法律、法规的规定，结合市区实际，制定本办法。

　　第二条　凡以市区范围内的房地产进行抵押活动的，均适用本办法。

　　第三条　本办法所称的抵押人，是指以合法的房地产，通过不转移占有的方式，作为本人或第三人向抵押权人提供履行债务担保的自然人、法人和其他经济组织。

　　本办法所称的抵押权人，是指接受房地产抵押作为履行债务担保的自然人、法人和其他经济组织。

　　第四条　房地产抵押活动必须遵循自愿、互利、公平、诚实信用的原则，依法进行。

　　第五条　市国土房产局是市区房地产抵押活动的行政主管机关，负责实施市区范围内与房地产抵押相关的价格评估、合同审核、登记注册、房地产权证核发核销等行政管理工作。

　　第二章　抵押权的设定

　　第六条　下列房地产可设定抵押权：

　　（一）城镇国有土地使用权；

　　（二）依法取得所有权的房屋及其座落地的土地使用权；

　　（三）已付清价款并经房屋所在地的土地房产交易所鉴证和公证机关公证的预购房地产；

　　（四）经公证机关公证的拆迁补偿协议书约定补偿的房屋。

　　第七条　下列房地产不得设定抵押权：

　　（一）违反出让合同规定的土地使用权；

　　（二）权属不明或尚有争议的房地产；

　　（三）非私人所有的教育、医疗等公共福利性质的房地产；

　　（四）被施以查封、扣押等司法保护措施的房地产；

　　（五）未补办土地使用权出让手续的行政划拨的土地使用权；

　　（六）房地产经营单位已经预售的房地产；

　　（七）自房屋拆迁公告发布之日起公告范围内的房地产；

　　（八）代管人受房地产所有权人或其合法继承人委托的权限未包括抵押内容的代管房地产；

　　（九）法律、法规规定的其他不得抵押的房地产。

　　第八条　以出让方式取得的土地使用权设定抵押权时，应遵守以下规定：

　　（一）不得违背有关土地使用权有偿出让、转让的规定；

　　（二）其地上的建筑物、附着物（不含动产）应随之抵押；

　　（三）抵押合同签订后，地上新增的房屋或其他附着物，不属于抵押物的一部分。

　　第九条　以房屋设定抵押权时，应连该房屋座落的地基及附着物的使用权同时抵押。

　　以整体楼宇中的部分房屋设定抵押权时，应将其相应所占的土地使用权同时抵押。

　　第十条　凡有上盖物的土地，不得单独以土地使用权设定抵押权。

　　第十一条　抵押人以共同共有的房地产设定抵押权，应经全体共有人书面同意；抵押人以按份共有的房地产中所占有的份额设定抵押权时，应于30日前书面通知其他共有人。

　　第十二条　抵押人以其已出租的房地产设定抵押权时，应将租赁情况告知抵押权人，并书面告知承租人。抵押合同签订后，原租赁合同继续有效。

　　第十三条　抵押人以若干房地产设定抵押权时，该抵押权不可分割，但抵押合同另有约定的，从其约定。

　　第十四条　以同一房地产设定若干抵押权时，抵押人在设定抵押权前，应将设定抵押权状况书面告知各抵押权人。

　　第十五条　内联企业及中外合作、合资企业以企业的房地产设定抵押权的，应经法定的验资机构证实各方投资份额已按合同规定缴足，并经联营企业主管部门书面批准；设定的抵押期不得超过联营期限和土地使用年限。

　　外商投资企业以其房地产向港澳地区或境外进行抵押贷款的，应根据本条上款规定办理报批手续后，凭批准文件及有关抵押贷款合同副本于合同签订后15日内向外汇管理部门办理外债登记手续，领取《外债登记证》。

　　第十六条　以房地产设定抵押权时，应对抵押物进行估价。抵押物的估价，可按房地产产权性质，根据国家、省有关规定，由抵押当事人委托市国土部门的房地产评估机构或其他取得相应资质的房地产评估机构评估，也可由抵押当事人自行协商确定。

　　第十七条　房地产抵押需进行保险的，由抵押人向抵押物所在地或当事人约定的中国境内保险公司投保。投保金额应经抵押权人认可；在抵押期间，抵押权人为抵押物保险赔偿的第一受益人，享有从赔偿金中收回抵押人应偿还债务的权利。

　　第三章　抵押合同的签订和登记

　　第十八条　抵押当事人应以书面形式签订抵押合同。合同应包括下列内容：

　　（一）抵押当事人的姓名（名称）、国籍、住所或营业场所，抵押人的开户银行和帐户；

　　（二）所担保的债务内容、范围、数量、质量、期限、履行方式、履行地点及相关的其他事项；

　　（三）抵押物的名称、座落（方位）和界限、面积、估价及抵押率；

　　（四）抵押物权属情况及权属证书的名称、编号和保管方式；

　　（五）抵押物的占管人、占管方式、占管责任、归还方式；

　　（六）抵押物的处分方式、处分费用的承担、受偿方式及受偿人的顺序；

　　（七）抵押保险的受益人；

　　（八）抵押人造成抵押物损毁、灭失时的赔偿责任；

　　（九）抵押权消灭的条件；

　　（十）违约责任；

　　（十一）合同纠纷的处理办法和管理机构的名称；

　　（十二）合同生效及当事人双方认为有必要约定的其他事项；

　　（十三）合同签订的时间、地点，当事人双方的签名或盖章。

　　第十九条　抵押合同在港澳地区订立的，由我国认可的港澳地区的律师或团体见证；抵押合同在我国境外订立的，由订立地所在国或地区公证机关证明并经我国驻该国或地区的使（领）馆或商务代表机构认证；抵押合同在中国境内订立的，由公证机关公证。

　　第二十条　抵押当事人应于抵押合同签订之日起15日（港澳地区或境外订立的抵押合同则在见证或认证之日起30日）内持抵押合同向抵押物所在地的国土房产部门申请抵押登记，也可委托代理人代理申请登记。抵押登记日期，即为抵押权设定日期。自登记之日起，该抵押行为具有法律效力。

　　第二十一条　抵押当事人进行抵押登记时，应按抵押物类别分别交验下列文件资料：

　　（一）以土地使用权设定抵押权的，持国有土地出让合同、土地使用及投入开发建设资金数额的证明文件；

　　（二）以房屋设定抵押权的，持房屋所有权证或房屋共有权保持证及其土地权属证件；

　　（三）以预购房屋设定抵押权的，持经房屋所在地土地房产交易所签证和公证机关公证的预购房地产合同申报登记备案；

　　（四）以拆迁补偿协议书约定补偿的房屋设定抵押权的，持经公证机关公证的拆迁补偿协议书及该房地产拆迁前的权属证件申报登记备案；

　　（五）企业主管部门和外商投资企业权力机构同意设定抵押权的文件、证件以及相关的契约、图纸及资料；

　　（六）申请人或代理人的资格证明；

　　（七）国家、省、市规定的其他文件、资料。

　　第二十二条　国土房产部门在收到房地产抵押申请的全部文件资料后，应于10日内办完《房屋所有权证》、《国有土地使用证》等权属证书的注记手续。属以预购房屋或以拆迁补偿协议书约定补偿的房屋设定抵押权的，国土房产部门应在房屋竣工确权后核发载明抵押权的《他项权证》；属其他房地产抵押的，国土房产部门应在办理注记手续的同时核发《他项权证》。

　　《他项权证》由抵押权人收存。经注记的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》等权属证书交由抵押合同规定的一方收存；抵押合同没有规定的，发给抵押权人收存。有关权属证书或资料因故意或过失造成损毁的，收存人应承担补办、赔偿责任。

　　第二十三条　房地产抵押登记时，国土房产部门可按抵押物的抵押价款的万分之二（最低不少于50元）向抵押人收取登记费。登记费收入纳入地方财政预算外资金管理，并接受同级财政、审计部门的监督。

　　第四章　抵押合同的变更和解除

　　第二十四条　抵押合同的变更或解除，应经双方当事人达成书面协议；经有关上级机关批准的，还须征得原批准机关的书面同意。

　　第二十五条　抵押当事人发生合并、分立等变更时，变更的一方当事人应同时通知对方当事人，变更后的当事人享有和承担相应的权利和义务。

　　第二十六条　抵押物依法赠与、继承、出租再抵押的，应经抵押权人书面同意，并明确当事人的权利义务。

　　第二十七条　抵押合同发生变更时，当事人应在变更之日起30日内向国土房产部门办理变更登记手续。

　　第二十八条　抵押合同终止时，抵押人应于合同终止之日起30日内，向国土房产部门办理抵押注销登记手续。需延期抵押的，经双方当事人协商同意，可申请办理延续手续。

　　第五章　抵押物的占管和处分

　　第二十九条　已作抵押的房地产由抵押人占管，未经抵押权人同意，不得以任何方式或理由交由他人占管。抵押人在占管期间，不得改变其使用性质，不得拆建，未经抵押权人同意不得擅自将房地产出租、出售、赠与。

　　第三十条　抵押人在占管期间，应维护占管房地产的安全、完整；抵押权人有权监督并督促抵押人履行该义务。抵押人因故意或过失造成房地产损毁、灭失或价值减少的，抵押人应提供其他价值不低于原抵押物估价金额的抵押物。

　　因自然灾害原因发生房地产损毁、灭失或价值减少，以致不能或不足以作为履行债务担保的，抵押人应将情况及时通知抵押权人。在取得有关部门证明后，可免除抵押人向抵押权人再提供或增加担保的责任，但不能免除抵押人履行债务的义务。

　　第三十一条　有下列情形之一的，抵押权人有权处分已作抵押的房地产：

　　（一）抵押合同期满，抵押人未依约偿还债务，抵押权人又不同意延期的；

　　（二）抵押人死亡而无继承人或受遗赠人的；

　　（三）抵押人的继承人、受遗赠人或代管人拒不履行债务的；

　　（四）抵押人被宣告破产或被依法撤销的；

　　（五）其他损害抵押权人正当权益，足以妨碍抵押合同正常履行的。

　　第三十二条　抵押权人处分已作抵押的房地产应向国土房产部门提出书面申请，并将申请书副本同时抄送抵押人或其继承人、受赠人；处分已作抵押的房地产为共有、出租或委托他人代管的，还应同时书面通知共有人、承租人或代管人。

　　国土房产部门在接到抵押权人处分抵押房地产的申请后15日内应作出是否准许处分的决定。

　　第三十三条　抵押权人处分抵押的房地产可采取下列方式：

　　（一）拍卖；

　　（二）招标转让；

　　（三）协议转让。

　　第三十四条　拍卖抵押的房地产由按有关规定设立并经市工商行政管理部门登记注册的房地产拍卖机构负责。

　　第三十五条　抵押的房地产处分成交前，出现下列情形之一的，应中止处分：

　　（一）人民法院受理第三人就抵押物权属提起诉讼，并裁定中止处分的；

　　（二）抵押权人申请中止处分的；

　　（三）抵押人请求中止处分，表示愿意并确能即时偿还债务的。

　　第三十六条　抵押人被宣告破产或被依法撤销时，已设定抵押权的房地产不列入破产清算财产，但其价值超过抵押债务的部分除外。

　　第三十七条　设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，抵押权人依法处分后，应当从处分所得的款项中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，方可优先受偿。

　　第三十八条　处分抵押的土地使用权时，地上新增的房屋或其他附着物可依法与抵押土地使用权一并处分，但处分新增房屋或其他附着物所得的款项，抵押权人无权优先受偿。

　　第三十九条　处分抵押的房地产所得款项，按下列顺序清偿：

　　（一）支付处分的费用；

　　（二）扣缴房地产应纳的税款；

　　（三）偿还抵押的债务（含本息及违约金）。

　　清偿后，剩余的金额由抵押权人交还抵押人；如处分所得款项不足偿还债务时，抵押权人有权向抵押人追索不足部分。

　　同一房地产设立若干抵押权的，应按设定抵押权登记日期的先后顺序偿还。

　　第四十条　处分抵押的房地产，在同等条件下按下列顺序享受优先购买权：

　　（一）共有人；

　　（二）承租人；

　　（三）抵押权人。

　　第四十一条　出租的抵押房地产被处分后，原租赁关系自行终止。如租期未满，取得该房地产的新使用人或产权人应继续履行原租赁合同，并在办理房地产权属转移登记的同时，办理租赁合同变更登记。因原租赁关系提前终止，使承租人受到经济损失的，抵押人应给予补偿。

　　第四十二条　经处分而取得抵押房地产的新使用人或产权人，应照章缴纳税费，并向国土房产部门办理房地产过户登记手续，领取《房屋所有权证》、《国有土地使用证》。原房地产的权属证书应交由国土房产部门注销。

　　第六章　法律责任

　　第四十三条　抵押当事人应共同履行合同约定的义务，任何一方不履行或不完全履行的，应当承担违约责任。

　　第四十四条　抵押人隐瞒房地产存在共有、争议、被查封、被扣押或重复抵押等情况的，抵押人应承担由此产生的法律责任。

　　第四十五条　抵押人擅自将抵押的房地产出售、出租、再抵押、赠与或以其他方式处分的，其行为无效，并应承担由此产生的法律责任。

　　第四十六条　抵押当事人在履行合同中发生争议的，应协商解决。协商不成，任何一方均可依照《中华人民共和国仲裁法》向所在地仲裁机构申请仲裁，也可直接向有管辖权的人民法院提起诉讼。

　　第四十七条　抵押当事人对行政决定不服的，按国家、省行政复议、行政诉讼的有关规定执行。

　　第七章　附则

　　第四十八条　本办法施行前已签订尚在履行的房地产抵押合同而未办理抵押登记的，当事人应在本办法施行之日起60日内到国土房产部门补办登记手续。

　　第四十九条　本办法由市国土房产局负责解释。

　　第五十条　本办法自颁布之日起施行。