宅基地使用权纠纷的预防和调处

　　浅谈宅基地使用权纠纷的预防和调处　

　　摘要：随着《物权法》的即将施行，土地权利的价值将不断凸现，人们对土地权益的法律意识回越来越强。土地使用者在主张土地权利的过程中，因各种原因不可避免的回在土地使用过程中发生一些纠纷，特别是在基层国土所面对的主要是宅基地使用权的纠纷，如不能及时得到处理化解，可能回导致矛盾升级，给人民群众带来很大损失。本人主要从纠纷的预防和调处结合实践作了一些总结。

宅基地使用权专题

　　关键词：纠纷预防调处

　　针对目前宅基地使用权纠纷过程中的一些困难和问题，面对不断上升的纠纷诉求，我们必须认真贯彻《土地管理法》和《物权法》，创新工作思路，笔者认为，在宅基地使用权纠纷诉求中充分利用事前预防和调处手段，既可以维护土地权利人的权益，又可以产生积极的社会效果，稳定社会秩序，促进和谐社会的建设。

　　1预防纠纷的方法

　　1.1制度约束法

　　针对当事人对土地政策不了解引发的纠纷，应建立并完善结合实际的与土地管理法律、法规相配套的规章制度，对享受宅基地的条件、面积实行公开，按照《中华人民共和国土地管理法》和《江苏省土地管理条例》的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标。一户的标准应以户口簿来确定，达到一定要求可以分户。如两子其长子可设定为20岁，就可以申请享受一处宅基地，对其享受的面积应对当地的人均耕地情况进行调查，在我省已明确规定人均耕地1亩以上享受200m2，1亩以下135平方米，在确权登记发证时应严格按照此标准执行，以防止因多占而引起纠纷。

　　1.2加强培训，提高工作人员业务能力

　　这里主要指因地籍基础信息不实，如权属调查、指界、材料审核等原因引发的纠纷应对宅基地管理，登记发证人员进行专门的经常性的业务培训，使工作人员的业务能力不断得到提高，对宅基地确权发证程序和所需资料都能做到严格把关，明辨真伪，发现问题，可以依据相关规定暂缓登记，如土地权属争议、地上附着物争议尚未解决的，通过这样的途径把可能引起的纠纷控制住。

　　1.3完善内部管理机制和人员责任追究制

　　对宅基地的管理和登记发证机关、内部管理机制和人员责任追究制的健全和完善;用制度管人，用制度管事。可以杜绝批人情地，办人情证的情况发生。有制度的约束，工作人员就不能不按规定办理。这样也可避免一部分因人情关系发证而引起的纠纷，工作人员维护不了任何一方，既防止了纠纷的发生，又维护了当事人的合法权益。

　　1.4相关部门的整体配合法

　　国土管理部门在对宅基地勘察上报审批的材料审核可以与当地派出所进行联合，审核用地户提供的户口簿的真假、年龄是否篡改;可以和村民委员会联合进行实地调查，对申请拟建房的土地和地上附着物进行调查了解。同时也可以通过向其他群众了解真情来核实情况。通过户口、年龄、地上附着物这些的审核，杜绝因提供虚假材料、采取骗取批准的方法而导致的纠纷，预防了矛盾纠纷的产生。

　　1.5宣传、教育法

　　采用多种形式，对农民进行法制宣传教育，提高农民的法制观念，使他们学法、懂法、用法。特别是宣传土地方面的法律法规，使农民自觉地用法律来维护自己的合法权益。同时也可以更好地依法处理各类纠纷。通过对农民的法制宣传教育，使他们意识到很多事情并不是他们想当然那样，法律对每个人是平等的，是要讲证据的。这样，既能有效地预防纠纷的发生，也利于对纠纷进行调解。

　　1.6对人员的考核法

　　加强对人员，主要对村干部的考核，建立健全机制和办法，把对宅基地管理、他们应尽的义务、职责、权限明确，并纳入考核，对其进行约束，限制他们擅自批地的违法行为，从而控制住因此导致的纠纷。

　　以上谈的几种是通过相关制度、措施预防纠纷发生的几种方法，而对纠纷的调解则相对是被动的。但在工作是却是最常用和重要的。调解工作量大且需要主持调解工作的人员有较高素质，能秉公办理，需要更强的责任心、耐心和细致，应针对纠纷的原因、性质等不同而选用不同的调解方法，如采用的调解方式、方法是恰当，就能够取得事半功倍的效果。

　　2解决纠纷的具体设计

　　2.1尊重历史，面对现实

　　在发生纠纷中，有很大一部分纠纷是多年遗留下来的。在这种纠纷的调解工作中应本着尊重历史、面对现实的方法去做。有多年前的事，现在发生纠纷怎样去处理最好。如纠纷方是邻居，是老房子，现在一户要翻建房屋而另一户则不翻建，因一墙地，发生纠纷，老房子建时墙体占地比现在建房的墙体占地要多;再如使用证已发放，但人口和人均耕地都发生了变化，其登记的内容也肯定有和现行法律不相符合的地方，这时，调解人就应对其产生这种纠纷的历史状况进行调查，摆事实和纠纷方沟通后再结合现实状况对纠纷双方进行劝解和说明，其中，随着时间的推移和社会法制的发展，当中有些客观因素，告之这样的纠纷应互谅、互让和利害关系，当事人都会觉得差不多就行，越早处理了结越好。

　　2.2勇于承认错误并改正

　　这种方法主要是指对宅基地使用权登记发证部门因错登、漏登造成纠纷的，而使用的一种方法。集体土地建设用地使用权特别是宅基地使用权的确权登记，发证工作涉及面广、工作量大，出现错登、漏登也不是不可能的，关键是因而引起的纠纷，登记发证部门应根据相关规定进行更正登记，以中止纠纷的继续发生。根据《土地登记规则》和《物权法》
19条的规定，土地登记后，发现错登或者漏登的，土地管理部门应办理更正登记，利害关系人也可以申请更正登记。

　　2.3依法办理，批评教育法

　　对因提供虚假材料，采用欺骗方法骗取批准引起纠纷的，坚持依法办理的原则，注销其土地使用证，对其进行批评教育。以事实为依据，以法律为准绳，采用依法办理和批评教育相结合的办法，是最有利于解决这类纠纷的。

　　2.4打破幻想法

　　就是对因纠纷而达到斗气的情况，纠纷方都想以此来争口气。对这种状况，就要依据《土地权属争议处理暂行办法》，明确告之纠纷双方当事人对各自提出的事实和理由负有举证责任，并须经查证属实，方可作为认定事实的根据。打破纠纷方当事人的斗气、争脸的幻想，使其进入到正常的纠纷调解程序中来。

　　2.5运用感情法进行调解

　　感情法调解就是对那些因相处不和，但纠纷方当事人发生纠纷前相处很好，有一定的感情基础，且纠纷方当事人矛盾又不是很深，采用此办法，往往有利于纠纷的调解，促成调解成功。在调解过程中，调解人可以和当事人多谈起双方的相处经历，你帮助对方，对方也帮助过你通过回忆来缓和双方的矛盾，使其相互谅解，共同向和好的方向转化。主持调解员要善于启发对方当事人多想想对方的好处，消除一方或双方的怨恨，促使调解成功。

　　2.6消除隔阂法

　　这种方法对那些纠纷方当事人缺少直接沟通和信任，偏听偏信第三人的言论而导致的纠纷很有效。对这种情况，主持调解者要利用一定数量的证据和事实来消除对方的怀疑。这类的纠纷当事人往往因为一件捕风捉影的小事而引起，缺少直接沟通，调解者邀请纠纷方当事人，面对面地、坦诚布公地沟通，则往往很快就会云开雾散，调解人只起到一个沟通的桥梁作用，纠纷会很快地调解成功的。

　　2.7合力调解法

　　在宅基地使用权纠纷调解中，有的纠纷一个部门进行调解的效果甚微，这时就可以动用基层调解机构，法律服务所、乡镇政府、派出所、国土管理部门等进行合力调解，这种方法比较适用矛盾较深，时间较长，调解难度较大的纠纷。如果这样的调解仍不成功，则由其走司法途径解决。

　　3解决纠纷需注意的问题

　　以上介绍的宅基地使用权纠纷预防和调解的方法，可以使用一种，也可以几种方法同时使用，应当因人、因事而定，不能盲目照搬。另外，在宅基地使用权的预防和调解中，还有以下几方面问题需要注意：

　　3.1正确的运用调解方式、方法，把握最佳的调解时机

　　要认识到任何调解方法都不是静止不变的东西，更不是规律，要根据纠纷的实际情况，灵活运用，有的纠纷可能要综合机动地运用这些调解方法才能达到较好的效果;有的纠纷需及早介入调解，才能取得效果。有的纠纷需查清事实后，对当事人所提供的证据查认后，才是调解的最佳时机，调解人应抓住最佳时机，恰当地运用好调解方法。

　　3.2不能滥用调解、压制性调解

　　在调解过程中是侵权等违法行为的，则不能适用调解，由其走其他法律途径解决。对久调不成的纠纷，也不要违反当事人自愿的原则，不能使调解带有强制性的东西，丧失其公正性。

　　3.3要充分认识到纠纷预防的重要性

　　纠纷的预防不是哪一个人或部门的事情，它是相关部门和工作人员共同的责任。在预防方面，要对登记发证部门宅基地使用权纠纷处理制度的建立健全和人员责任制，不能只停留在表面，更不能只是挂在墙上，口头说说，关键是认真贯彻落实在工作中。只有纠纷预防工作做好，才能不断减少纠纷，否则，就进入了调解还没有纠纷增加多的恶性循环。

　　3.4要善于问和观察，多听当事人的倾诉

　　宅基地使用权纠纷的当事人都有一大堆陈谷子、烂芝麻的陈年琐事要告诉你，这时，调解纠纷时主持调解人对当事人的影响很大，调解人如认真听纠纷当事人的诉说，他们会对你产生信任感，主持调解人在耐心听的同时，还要注意观察当事人的每个细节，并不断询问，让他们的思维顺着你指的路子走下去，才能让当事人说出你要掌握的东西。有经验的调解人在做纠纷调解时，一般都是顺着当事人说，并善于发现他们做的合适的地方予以肯定，先肯定后否定，让他们把调解者当成自己人，易于接受批评意见、建议或调解方案。

　　4简要结论

　　总的来看，宅基地使用权纠纷的调解应严格、谨慎、细致，宅基地使用权的调解主持调解者要怀有一颗公平、公正的心，把自己置于纠纷当事人的地位去考虑，认为你提出的调解意见或方案是为他们双方着想，从而达到调解成功的目的。结合构建社会主义和谐社会的要求，调解者应当把最简单的纠纷也要从深远的角度为当事人着想，把解决纠纷矛盾，使当事人有更美好的人生，作为宅基地使用权调解的出发点和落脚点，同时更注重办案的效果和影响，构建和谐的社会主义新农村贡献力量。

　　参考文献：

　　[1]《中华人民共和国土地管理法》.

　　[2]《江苏省土地管理条例》.

　　[3]《中华人民共和国物权法》.

　　[4]《土地权属争议处理暂行办法》.

　　[5]《土地登记规则》.

　　[6]《中华人民共和国民法》.

　　[7]《中华人民共和国民事诉讼法》.

　　张静波

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