台山市有形土地市场管理暂行办法

第一章　总则

第一条　　为了建立和完善我市有形土地市场，规范土地使用权交易行为，加强廉政建设，防止国有、集体土地资产流失，根据《中华人民共和国上地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《广东省城镇国有土地使用权公开招标拍卖管理办法》、省政府办公厅《关于建立和完善有形土地市场的通知》（粤府办[1999]80号）等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条　　在本市行政区域内进行有形土地市场的交易管理活动，必须遵守本办法。

第三条　　台山市土地交易中心是本市土地使用权交易的指定场所和办理土地使用权交易手续的专门服务机构。

第四条　　市土地交易中心的职责：

（一）贯彻执行国家土地管理法律、法规、规章和政策，制定土地交易机构的内部管理制度，具体实施有形土地市场的建设计划和目标；

（二）受市土地行政主管部门和其他单位、个人委托，组织实施土地使用权招标、拍卖；

（三）受理土地使用权转让、出租、抵押等的交易申请，负责交易条件的初审、交易鉴证、税费测算及代收等；

（四）收集、汇总、储存、上报、发布土地使用权交易信息；

（五）协助查处上地使用权交易中的违纪行为和场外交易行为。

第五条　　市土地交易中心隶属市土地行政主管部门管理，并接受监察部门和上级土地行政主管部门的指导、监督和检查。

第六条　　土地使用权交易应当遵循公开、公平、公正的原则，任何单位和个人不得干预进入土地交易机构依法进行的土地使用权交易活动。

第七条　　市土地行政主管部门要切实加强土地交易市场的管理，市建设、规划、物价、计划、房管等部门应在各自的职责范围内，积极协助市土地行政主管部门做好有形土地市场的管理工作。

第二章　　交易范围

第八条　　下列土地使用权出让、转让，必须进入市土地交易中心公开进行：

（一）经营性房地产项目用地（指商品住宅、写字楼、商铺、酒店、高级娱乐设施）及其他具有竟投性项目用地的土地使用权（包括由政府征用、收回、收购和旧城拆迁改造后用于经营性项目用地的土地使用权）的出让。

（二）原划拨土地使用权的出让、转让。

（三）以出让方式取得土地使用权后的初次转让。

（四）以出让方式取得的土地使用权的分割转让。

（五）为实现抵押权进行的土地使用权转让。

（六）国有企业、集体企业和公有经济成份占主导地位的公司、企业以及行政、事业单位的土地使用权转让（含以上地使用权为条件进行的合营或合作建房）。

第九条　　下列土地使用权交易，必须到市土地交易中心办理交易手续：

（一）土地使用权的转让、出租、抵押、作价出资、入股、交换或赠与的交易。

（二）法院判决需拍卖、变卖用于清偿债务的土地使用权末按本办法第八条规定进入市土地交易中心公开进行转让的。

（三）国有、集体企业改组、转制涉及土地资产处置的。

第十条　　为支持国有、集体企业改革，对破产、转制、拆迁后将原使用土地改变为经营性项日用地，招标、拍卖出让后所得的价款扣除15％的土地出让金及招标拍卖费用后，全部返还原企业。

第十一条　　市区旧城改造的土地“五通一平”基础设施建设由市政府指定部门负责，土地使用权招标、拍卖出让后所得的价款扣除基础设施建设开发费用和土地交易招标、拍卖费用外，全部上缴市财政。

“五通一平”的基础设施建设前，应做出预算，由市审计行政主管部门、土地行政主管部门、建设银行审核，送市政府批准后实施。

第十二条　　土地使用权进入市上地交易中心交易，必须符合法律、法规规定的条件。

第十三条　　市土地交易中心受理土地使用权交易申请后，应对申请人情况、土地性质、交易条件等进行审查。须公开交易的，应按规定实行公开交易。

第十四条　　原划拨土地使用权的交易，申请人在提出交易申请时应同时提交经市土地行政主管部门确认的地价评估结果确认书。经市土地交易中心初审符合交易条件的，送市土地行政主管部门审核后报市人民政府审批。经批准同意入市交易的，由市土地行政主管部门核定应补交的土地出让金标准、数额，明确缴纳办法。

第十五条　　以出让方式取得的土地使用权初次转让，申请人在提出转让交易申请时应同时提交土地投资开发情况报告。经市土地交易中心初审符合交易条件的，报市土地行政主管部门核准。涉及以减免地价出让方式取得土地使用权的，由市土地行政主管部门核定应补交的地价数额，明确缴纳办法。

第十六条　　法律允许的农民集体所有的建设用地使用权交易，必须先取得拥有土地所有权的集体经济组织的同意，再经市土地行政主管部门批准。

农民集体所有的建设用地使用权交易涉及征用土地的，由市土地行政主管部门审核后，逐级上报省人民政府或国务院审批。

第十七条　　土地使用权交易涉及改变上地使用权出让合同约定的上地用途、建设条件和规划要求的，必须经原出让方和市规划行政土管部门批准。

第十八条　　人民法院判决、裁决土地使用权拍卖、变卖用于清偿债务的，在判决前应先向市土地行政主管部门征询该土地的权属状况、使用方式及地价缴交情况。除个人或私营企业以出让方式取得的土地使用权可以不经市土地交易中心另行公开拍卖外，其余的上地使用权拍卖，必须委托市土地交易中心公开拍卖。

第十九条　　市土地交易中心可以收取土地使用权交易手续具体收费标准由市物价部门按审批权限确定。

第三章　交易规则

第二十条　　本办法第八条规定的土地使用权公开交易采用以下方式：

（一）公开招标。即通过发布招标公告，由投标人进行投标，经评标后确定中标人的行为。

（二)公开拍卖。即通过发布拍卖公告，由出价最高者获得土地）使用权的行为。

（三）公开挂牌公告。即将土地使用权交易条件在市土地交易中心公示板栏内进行公告，并接受交易申请的行为。

(四)公开上网公告或竞价。即将土地使用权交易条件发布于土地交易中心的互联网站，接受交易申请或接受网上公开竞价的行为。

第二十一条　　经营性房地产项目用地和其他具有竞争性项目用地土地使用权的出让，应采用公开招标或公开拍卖方式。其他须公开交易的土地使用权交易，可根据需要选择公开招标、拍卖、挂牌公告或上网公告（竞价）中的一种方式。

第二十二条　　以公开招标、拍卖方式出让或转让土地使用权的，市土地交易中心应在招标、拍卖前制定招标、拍卖文件和投标、竞买规则，并在招标、拍卖会30天前在《台山报》或《南方日报》发布招标、拍卖公告。申请参与竞买的人数应达到2人以上。属于政府出让上地使用权的，应设定最低保护价，最低保护价经市土地行政主管部门会同物价部门审核后报市人民政府批准。土地使用权招标、拍卖时未达到规定人数和最低保护价的，市土地行政主管部门或市土地交易中心要重新作出交易安排。

第二十三条　　土地使用权招标、拍卖实行统一管理，统一招标、拍卖场地。拍卖主持人由市土地行政主管部门政府公务员担任或聘请有资格的土地拍卖业务人员担任。

第二十四条　　以招标方式出让或转让土地使用权的，应设立评标小组，评标小组由7人以上单数组成，评标工作由委托招标人或市土地交易中心主持，除主持人外，其余成员在开标前一天从市土地交易中心招标评标专家库中随机抽出确定。

第二十五条　　土地使用权以公开挂牌公告或公开上网公告方式交易的，公告期限不少于15个工作日。在规定期限内有两个以上申请人的，若交易条件中只有价格因素，则土地使用权应由出价高者获得；若交易条件有多项因素，则应采用招标方式确定成交人。在规定期限内没有申请人的，委托人可调整交易条件，重新委托土地交易中心公开挂牌或上网公告。

第四章　监督查处

第二十六条　　市土地行政主管部门及市土地交易中心应设立举报或投诉电话、信箱，接受群众对土地使用权场内、场外违纪违规行为的检举、投诉。

第二十七条　　市土地交易中心应将土地使用权交易规则、运作程序、服务承诺、工作人员守则等在显要位置张挂或以其他形式公示，接受群众监督。

第二十八条　　市土地行政主管部门有权对土地使用权交易行为进行监督检查，经核实具有下列土地使用权交易行为的，应责令改正，拒不改正的，不得为其办理产权变更登记或他项权利登记手续：

（一）违反本办法第八条、第九条的规定，须公开交易的土地使用权不实行公开交易的；

（二）须公开交易的土地使用权不按本办法的规范要求和方式进行公开交易的；

（三）投标人或竞买人互相串通压价的。

属于前款第(一)、(二)项情形的，由其主管部门或监察部门对有关单位的领导和责任人给予行政处分。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第二十九条　　有下列行为之一的，由市土地行政主管部门按照《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》有关规定给予处罚：

（一）未经批准，擅自转让、出租、抵押以划拨或减免地价等方式取得的土地使用权的；

（二）不符合法定条件或出让合同约定条件而擅自转让、出租、抵押以出让方式取得的土地使用权的；

（三）不符合法律规定擅自转让、出租、抵押农民集体所有的建设用地使用权的；未依法取得土地使用权而实施倒卖或以合作开发、入股联营等方式转让土地的；

（四）法律、法规规定属非法转让、出租、抵押土地的其他交易行为的。

第三十条　　不经过市土地交易中心而发生土地使用权转让、抵押、出租行为，市土地行政主管部门不得办理产权变更审批、登记、发证手续，计划部门不得立项，建设部门不得接受报建，工商部门不得注册登记，金融部门不得接受抵押贷款，房产部门不得办理房屋产权过户登记手续，同时还要追究经办人和所在单位领导的责任。

第三十一条　　政府机关工作人员和土地交易机构工作人员，违反有关规定在办理土地使用权交易过程中接受贿赂，徇私舞弊、泄漏秘密、玩忽职守的，由其所在单位或监察部门给予处分。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第五章　附则

第三十二条　　涉及划拨土地使用权、农民集体所有的建设用地使用权、以及改变土地使用权出让合同约定的土地用途、建设条件和规划要求的房地产权交易，应向市土地行政主管部门申请，由市土地行政主管部门核收土地使用权出让金并办理土地变更登记或他项权利登记手续后，再将有关资料送市房产管理部门办理有关登记手续。其他情形的房地产权交易，市房产管理部门受理后，应先将有关资料送市土地行政主管部门审验并办理土地变更登记或他项权利登记，再办理房屋产权登记。

第三十三条　　本办法自颁布之日起施行。

2004年2月1日