交易房屋无产权证 合同效力怎么认定？

　　【案情回放】

　　陈某与李某于2004年4月8日签订了房屋买卖合同，约定：李某将其所有的坐落在山东省日照经济开发区小滩村的房屋卖给陈某，房屋价格6万元;协议签订当天，陈某先预付定金1万元，剩余5万元待办完过户手续交接证件时一次结清;办理过户手续以李某为主，陈某协助，过户费及跑办费由陈某负担;合同履行后，定金折抵房款。双方在合同上签名并按印，见证律师亦在合同上签名。房屋买卖合同签订当天，陈某即依约交付李某1万元，房屋已实际交付使用，现由陈某使用。后因房屋不断升值,李某反悔,以合同无效为由向山东省日照经济开发区人民法院起诉,要求陈某返还房屋。

　　涉案房屋系李某于1992年经所在村委会同意按照统一规划自建，建成后未申请登记领取产权证书。1994年因城市化改造，李某所在村居被划入城市建制范围，村集体土地被收归为国有土地，李某也由农村村民成为城市居民。现涉案房屋仍未办理房屋所有权证书和土地使用权证书。

　　【各方观点】

　　李某与陈某的房屋买卖合同是否有效，是本案审理的一个关键性问题。各方观点出现了较大争执。

　　李某代理人：李某虽然签订合同卖出了房屋，但房屋没有过户，房屋的实际产权登记证上仍为李某的名字，房屋现有产权应以实名登记为准，而不是以房屋买卖合同为准。

　　陈某代理人：未取得权属证书的房屋的买卖，属于标的物有瑕疵的买卖，应当由出卖人承担瑕疵担保责任，这是一种违约责任，并非无效合同责任。在当前房地产价格不断升高的情况下，房屋出卖人如果以自己的买卖行为违反了法律的强制性规定为由主张买卖合同无效，试图通过合同无效，返还正在不断升值的房屋，以极小的法律代价取得极大的不法利益。如果出卖人的这种请求得到满足的话，不仅会严重损害买受人的利益，也是对诚信原则的极大挑衅，法律不应给予支持。

　　一审法院：李某卖给陈某的房屋没有依法办理房产所有权证和土地所有权证，双方之间的房屋买卖行为违反了城市房地产管理法规定的未依法登记领取权属登记证书的房地产不得转让的法律禁止性规定，双方签订的房屋买卖合同无效。

　　二审法院：城市房地产管理法第三十八条第(六)项的规定属于行政管理性规范而非合同效力性规范，是法律对房屋出卖人的强制性要求，其效力范围仅及于房屋出卖人而不能及于合同的相对方即买受人，该项规定不应作为认定合同效力的依据。李某未申请登记领取产权证书，只是尚未产生物权公示的法律效果，但不影响其以原始取得方式获得该房屋的所有权。

　　【法官回应】

　　合同违反强制性规定并不当然无效

　　本案双方争议的焦点是李某与陈某的房屋买卖合同是否有效的问题，审理的重点主要有两个：一是李某与陈某的房屋买卖合同是否违反合同法第五十二条第一款第(五)项规定的法律、行政法规的强制性规定;二是李某转让房屋的行为是无权处分还是有权处分行为。

　　一、根据合同法第五十二条第一款第(五)项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效

　　城市房地产管理法第三十八条第(六)项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。笔者认为，这一规定不属于合同法第五十二条所谓的强制性规定范围。

　　首先，从民事法律规范的角度分析，调整私法行为的强制性规定包括效力性规范与管理性规范，管理性规范被赋予公法责任，而效力性规范才是认定私法行为效力的根据。合同行为是典型的私法行为，强制性规定对合同效力的影响，在于其是否属于调整私法行为的强制性规定，是否为了规范私法行为的效力，进而是否为了规范合同行为的效力。只有违反效力性规范的合同才是无效合同;违反管理性规范的合同，只产生行政管理即公法上的法律后果，并不影响当事人之间签订的合同的效力。

　　城市房地产管理法是一部行政管理性的法律，它主要规范的是房地产开发经营企业的经营行为，其立法目的是国家为了加强对房地产市场的管理和监督，以减少房地产交易纠纷，保护购房人的合法权益。该法第三十八条第(六)项的规定是法律对房屋出卖人的强制性要求，是管理性的，但其效力范围仅及于房屋出卖人而不及于合同的相对方即买受人，因此该项规定应当属于管理性规范而非效力性规范，不应作为认定合同效力的依据。本案中，即使李某违反了该项的规定与陈某签订房屋买卖合同，也只是对李某产生行政管理上的法律后果，并不影响双方所签订合同的效力，原审判决以双方所签房屋买卖合同违反了城市房地产管理法第三十八条第(六)项的规定为由认定合同无效是不妥当的。

　　其次，认定合同效力的直接依据是合同法，而不是法律、行政法规的强制性规定。根据合同法第五十二条第(五)项的规定，某合同如果因违反法律、行政法规的强制性规定被认定无效，不是因为合同违反了法律、行政法规的强制性规定，而是因为合同法第五十二条第(五)项规定了合同违反法律、行政法规强制性规定无效。法律、行政法规的强制性规定只约束合同行为本身，即合同行为应当如何做，或不应当如何做，而不是违反将对合同效力有何影响。

　　认定违反强制性规定对合同效力的影响，需另外有明确的关于合同违反强制性规定效力后果的法律规定，如果没有单独作出合同违反强制性规定无效的规定，则合同违反强制性规定并不当然无效。原审直接依照城市房地产管理法第三十八条第(六)项的规定判决合同无效是错误的。

　　二、李某转让房屋的行为属于有权处分行为

　　我国对房地产施行登记颁证的产权管理制度。根据物权法理论，登记颁证的功能就私法而言，仅限于明确权利归属，保障交易安全，也就是物权的登记公示效力。登记颁证权利证书不是权利人取得权利的原因或根据，而只是物权变动的结果，房屋产权证、土地使用权证等并非设权证书而是证权证书。对于以自建方式取得的房屋所有权，属于物权的原始取得范畴，就该类房屋所有权进行登记，是赋予已经成立的物权以公信力，而非创设物权本身，产权人是否愿意获得这种公信力，属于意思自治的范畴，法律没有强制性规定。

　　本案涉案房屋系李某于1992年经所在村委会同意按照规划自建，属于李某合法的私有财产。尽管李某与陈某签订房屋买卖合同时，李某尚未就出卖房屋登记领取该房屋及相关土地的权属证书，但从查明的事实看，该房屋并非不应或者不能取得权属证书，而是由于李某长期不向房地产管理部门申请登记所致。该房屋李某未申请登记领取产权证书，只是尚未产生物权公示的法律效果，但不影响其以原始取得方式获得该房屋的财产所有权，不影响其享有完整的财产所有权能，李某自愿将其出卖给陈某，是对自己所有的财产行使自由处分权的行为，符合法律的规定。

　　三、李某与陈某的房屋买卖合同符合合同成立生效的要件

　　房地产转让合同作为一种债权合同，其成立与生效只需符合合同法和民法通则所规定的一般生效要件即可，虽说该类合同有其特殊性，但其特殊只在于其标的物属性和权利变动方式的特殊，而不是合同有特殊的生效要件。李某与陈某签订房屋买卖合同时，双方都具有相应的民事权利能力，意思表示真实，合同内容为买卖法律允许买卖的私有财产，且双方对办理房屋过户登记手续作了约定，不损害国家和社会公共利益，具备了民事法律行为的生效要件，双方所签合同依法成立并生效，对双方具有法律约束力，李某应当本着诚实信用的原则，依约履行向陈某转移房屋所有权的合同义务。

　　相关案例

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　　〖案情介绍〗

　　1998年10月，原告甲经审批取得某块国有土地的使用权并依法取得了土地使用权证，1999年10月甲在该土地上建造商住楼三层三间，但未领取过房屋所有权证。同月，甲与被告乙签订房屋买卖协议，约定价款为30万元。协议签订后，甲在乙付清房款后将房屋交付给乙占有和使用，并一同交付了土地使用权证。乙未办理土地使用权过户手续，也未申请领取房屋产权证。2000年8月，因房地产大幅度涨价，该房估价已达50万元，甲向乙提出要求增加房款，遭乙拒绝，甲遂向法院起诉，要求确认买卖合同无效、返还房屋。

　　一审法院审理后认为：双方签订的合同因违反《城市房地产管理法》第37条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定而无效，双方应各自返还从对方取得的财产。故判决由甲返还30万元房款及按银行同期贷款利率计算的利息，房屋归甲所有。

　　二审法院审理后认为：该房屋买卖合同违反法律禁止性规定，属无效合同。合同无效后，当事人双方除互相返还财产外，应由过错方承担因合同无效造成的损失。鉴于本案中双方均有过错且房屋已大幅增值，故损失数额可把房屋增值部分(20万元)作为计算依据。遂判决由乙返还房屋给甲，甲返还房款30万元并赔偿损失10万元。

　　〖评析〗

　　本案涉及房屋买卖合同的效力及无效合同的处理问题。

　　无效合同是相对有效合同而言的，是指合同虽然已经成立，但因其在内容上违反了法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益而不具备法律效力的合同。无效合同具有违法性特征，因此对此类合同应实行国家干预，其本身具有不得履行性。通常认为，无效合同是绝对无效、当然无效和自始无效的。

　　我国《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：

　　(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

　　(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

　　(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益；

　　(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

　　该条第5项明确地规定了违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效的合同，具体判断时应考虑：

　　(1)应以法律、行政法规的规定为判断合同效力的依据。对这一问题最高人民法院颁布的司法解释作出了具体规定。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第4条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”

　　(2)只有违反了法律、行政法规中的强制性规定才能导致合同无效。法律规范有强制性规定和任意性规定的区分。所谓任意性规范，是指当事人可以通过约定排除其适用的规范;强制性规范是指命令当事人应为或不得为一定行为的规范。违反法律、行政法规的强制性规定的合同依法应被确认为无效，而不属于违反法律、行政法规的强制性规定的合同都应为有效合同。法律之所以作出如此规定，主要是考虑鼓励当事人的交易活动，防止行政权力对民事活动的不正当干预。结合本案的具体情况，认定该合同为无效合同是符合《合同法》的有关规定的。本案原告甲虽经审批取得国有土地的使用权并依法取得了土地使用权证，但在该土地上建造争议房屋后并未领取房屋所有权证。

　　对于未取得房屋所有权证书的房屋买卖，我国《城市房地产管理法》作出了明确规定，该法第37条规定：“下列房地产，不得转让：……(六)未依法登记领取权属证书的……”《城市房地产管理法》属于行政法规是无疑的，其第37条的规定属强制性规定也是确定的。据此，可以认定本案原告与被告所签订的房屋买卖合同因违反了我国行政法规的强制性规定，合同无效。

　　合同被宣告无效后，还涉及当事人责任的承担问题。《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

　　由此可见，合同被宣告无效后的法律后果主要包括：

　　(1)返还财产。合同被确认无效以后，合同当事人因无效合同之履行获得另一方的财产就失去了法律依据，应当将此财产返还给对方当事人，对方当事人也有权要求其返还。返还财产就是要消除无效合同所造成的影响，使财产恢复到合同订立前的状态，包括单方返还和双方返还。

　　(2)折价补偿。因无效合同取得对方当事人财产的当事人，在不能返还或没有必要返还财产时，应当对财产进行折价，以金钱对对方当事人予以补偿。

　　(3)赔偿损失。根据《合同法》的规定，因一方或双方的过错导致合同无效，并因此造成对方损失的，应当承担赔偿责任。一般在学理上认为这种赔偿责任应属于一种缔约过错责任。无效合同导致的损失与有效合同导致的违约损失不同：在违约损失中，可得利益的损失属于损失的范围，而无效合同本来就不具有法律效力，当事人不可能据此获得预期利益，因而不应赔偿预期利益的损失。

　　通常认为因缔约过错所造成的损失为信赖利益的损失，即当事人因信赖合同成立和有效，但合同未成立或无效而遭受的损失。本案中，被告当初花费30万元购买的房屋现已增值到50万元，其中的20万元应为预期利益的损失。只有在合同有效的情况下，基于违约请求方可考虑该部分损失的赔偿。本案原告与被告所签订的房屋买卖合同因违反法律的强制性规定已被确定为无效合同，则原告无权就预期利益主张赔偿。