双流法院对农村拆迁安置类房屋买卖合同纠纷进行分析

双流法院对农村拆迁安置类房屋买卖合同纠纷进行分析
近期，双流县法院结合当前正在进行的农村土地和房屋产权制度改革的调研，对农村拆迁安置类房屋买卖合同纠纷进行了分析，并提出相关对策及建议。
一、特点与类型
(一)目前农村拆迁安置类房屋买卖纠纷的特点。
1、卖方出售的房屋一般不具有权属证明。绝大多数卖方作为被拆迁人，其身份因土地被国家征用后而发生了变化，成为了城镇居民。但拆迁安置小区的土地性质却并未发生转变，所以其出售的拆迁安置房应获得城镇产权还是乡镇产权还没有定论。
2、农村拆迁安置类房屋买卖的购买方一般包括：本集体经济组织成员;其他集体经济组织成员，即外村村民;城镇居民。目前，由于城乡一体化等因素的刺激，该类房屋买卖的购买方多为外村村民或城镇居民。
3、农村拆迁安置类房屋买卖多发生在城乡结合地区，特别是人口流动频繁、正大力推进农村土地和房屋产权制度改革之地。因此，这类房屋买卖可能引发的纠纷将在一定程度上影响相关地区改革的推进及社会的稳定。
(二)目前农村拆迁安置类房屋买卖纠纷的主要类型。
1、请求法院确认房屋买卖合同无效。一方面，卖方没有房屋权属证明，以较低价格将农房出卖给非本集体经济组织成员，但随着房价的飞速上涨，利益的驱动使其不甘于当时的价格而试图收回房屋再次获利，遂以买卖合同违反法律、行政法规之强制性规定为由，请求法院确认房屋买卖合同无效。另一方面，买卖合同签订后，买方无法办理房屋产权过户登记或无法在合同约定的期限内取得房屋产权，加之政策性文件禁止向城镇居民出售农村房屋，于是非本集体经济组织成员的买方便起诉至法院，要求确认买卖合同无效，由卖方返还购房款，或请求卖方支付相应的违约金等。
2、其他与拆迁安置类房屋买卖有关的纠纷。此类纠纷并不直接表现为买卖合同纠纷。例如，农房联建时，农民在房屋建好后反悔，想独吞房屋，不让出资方入住，出资方只好起诉，请求法院确认其对房屋享有的权利。又如，在执行中，法院查明诉讼保全的被执行人财产是没有权属证明的拆迁安置商铺和住房，而商铺和住房已出让，其受让人请求解除法院对商铺和住房的查封等。
二、存在的问题
解决农村拆迁安置类房屋买卖纠纷的核心在于如何认定与其相关的买卖合同的效力。目前，由于对现行法律、法规及政策性文件存在不同的认识和理解，理论界出现了“无效论”与“有效论”的争议和分歧，而司法实践中则出现了法律适用的不统一甚至是混乱。
“无效论”认为，由于房屋与土地之间不可分割的自然属性，如果发生农房买卖，则势必涉及宅基地使用权的转让，而宅基地使用权对外转让是严格禁止的，因此，农房买卖合同就会因宅基地使用权的对外转让违反法律、行政法规的强制性规定而归为无效。“有效论”则认为，农房买卖没有违反法律、行政法规的强制性规定，法律不应保护因积极或消极的违约行为而获得的利益或可期待的利益，而应采取措施促使双方按约行事，以保护相对方的利益。实践中部分法院在审理农房买卖案件时采用了此观点。
由于农村房屋买卖关系千差万别，适用的法律、法规及政策复杂多变，很难判断上述两种截然相反的观点和做法孰对孰错。因此，如何结合试验区改革的实际情况，适应农村产权制度改革发展的需要以及统一法律的适用，成为了目前解决农村拆迁安置类房屋买卖纠纷的最大问题。
三、对策及建议

(一)坚持纠纷化解原则。
1、不轻易认定农村拆迁安置类房屋买卖合同为无效合同。在《合同法》鼓励交易、尊重当事人意思自治、保护交易安全的司法理念下，认定农村拆迁安置类房屋买卖合同的效力时，应坚持当事人契约自由的原则和权利本位的立法理念，只要合同具备生效所须的各项要件，则不轻易将其认定为无效合同。
2、在尊重历史、立足现实的基础上解决农村拆迁安置类房屋买卖合同纠纷。农村私有房屋交易是在城乡人口流动加大，城乡一体化进程迅速推进的大背景下产生的。相关部门监督和管理不力，农村集体经济组织相对涣散是造成农村房屋买卖纠纷不断增多的制度诱因，而国有土地市场价格的持续上扬，房屋拆迁补偿等利益的驱动是引起此类案件猛增的直接原因。因此，在解决农村拆迁安置类房屋买卖纠纷时，应实事求是地看待上述背景，既要考虑到目前城乡界限尚未完全突破、农村土地集体所有、农村集体经济组织仍具有一定的封闭性以及法律和政策限制宅基地使用权流转等现实，又要认识到农村土地和房屋产权制度改革已迅速在各地展开的新形势。
(二)构建完善的纠纷解决机制。
1、积极构建多元化纠纷解决机制。农村拆迁安置类房屋买卖纠纷，由于涉及的法律关系复杂，各种利益交织，矛盾突出，且历史遗留问题繁多。同时，其解决往往围绕现行立法与政策、农村习惯以及改革措施这三者的适用来进行。因潜在当事人众多，处理不好会引发不稳定因素，单由法院按照现有法律来处理这类纠纷通常不能取得良好的社会效果。因此，有必要协调多方力量来构建多元化的纠纷解决机制，以切实保障农民、集体等的合法权益。
2、稳妥发挥法院的司法保障作用。在程序保障方面，要慎重立案，严格掌握非农村拆迁安置类房屋买卖纠纷的案件入口;加强立案释明，对买卖双方因无法取得或办理房屋权属证明而请求法院确认合同无效的情形，可向当事人释明，通过合同的解除制度来解决不能办理过户登记等问题;立足于实际解决问题，积极做好疏导和调解工作，最大限度地在立案审查阶段促成当事人和解。在实体保障方面，加强审判业务庭间的沟通配合，对其中存在民行交叉问题的案件要特别慎重，各审判业务庭要共同研究，统一认识，避免因案件处理不当阻碍改革发展;在个案审理中，在尊重历史、立足现实、坚持立法宗旨的前提下，必须通过综合考虑纠纷双方的主体身份、争议房屋的类型特点，认真权衡当事人、集体、社会等各方的利益，对不同类型的纠纷作不同的处理。
3、加强调研，不断提升司法能力。随着改革的不断深入，大量新类型纠纷可能涌向法院，法院对此必须具有前瞻性，积极开展这方面的专题调研，为妥善审理、执行农房流转纠纷，化解社会矛盾做好应对准备。对已经出现的新类型纠纷要通过统计工作进行总结归纳，组织精兵强将在充分调研的基础上寻找规律，以指导今后的工作。同时，对审判工作中出现的新问题、发现的新动向及总结经验，及时向相关部门提出司法建议，以供决策时进行借鉴参考等。