最低拆迁补偿标准调整

　　本报8月19日三版刊登了《最新版房屋拆迁最低补偿标准》，许多读者来电咨询“最低补偿单价”、“补贴系数”的概念，以及“同一套拆迁房在新旧标准调整前后，货币补偿金额分别为多少?”。

　　据有关部门介绍，早在2001年10月份上海市政府就已经公布了《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》(以下简称《细则》)，此次调整就是根据《细则》以及各区县房地产市场变动作出的。

　　要计算“同一套拆迁房在新旧标准调整前后，货币补偿金额分别为多少”首先要了解的是货币补偿金额的计算方法。根据《细则》提供的基本公式：货币补偿金额=(市场单价+价格补贴)*被拆迁房屋的建筑面积。被拆除房屋的房地产市场单价为房地产市场评估单价，房地产市场评估单价低于最低补偿单价标准的，按最低补偿单价标准计算。价格补贴的计算有两种情况，评估单价不足或等于最低补偿单价标准的，其计算公式为：价格补贴=最低补偿单价*补贴系数;评估单价高于最低补偿单价标准的，按高出部分与最低补偿单价标准差额的一定比例确定，其计算公式为：价格补贴=(最低补偿单价*2-评估单价)*补贴系数。

　　接下来要确定的是被拆迁房屋位于哪个区、什么地段，以及该区域拆迁房的最低补偿价格和补贴系数(详见参考本报上周三版)和房屋的市场评估单价。有了这些数据，就可以来计算货币补偿金额了。

　　案例分析：

　　假定位于长宁区哈密路某建筑面积为40平方米已售公房即将拆迁，该房屋的市场评估单价为3000元。该房屋所处地区为C类，最低补偿单价原为每平方米2676元，现调整为3300元，补贴系数均为20%。该套房屋在最低补偿单价标准调整前后的价格补贴计算有两种情况，一、评估单价高于原最低补偿单价标准。

　　其计算公式为：原价格补贴=(2676×2-3000)×20%=470.4;二、评估单价低于新调整的最低补偿单价标准，其计算公式为：新价格补贴=3300×20%=660。那么，根据公式{货币补偿金额=(市场单价+价格补贴)×被拆迁房屋的建筑面积｝可以得出同一套拆迁房在新旧标准调整前后，货币补偿金额分别为146400元和138816元，也就是说，新标准调整之后，同一套房的业主可多获得7584元的货币补偿金额。这里需要注意的是，读者在引用相关公式计算的时候，要看看该基地的房屋拆迁许可证的核发日期，如果是新标准公布之前核发的，按原定补偿标准执行，如果是新标准公布之后核发的，按新标准执行。另外，为了方便说明，本文所列案例为上市公有住房，其产权人可获100%的补偿款。如果是非上市公有住房，其所有人为该房屋的房产管理部门，公房的承租人只能获得八成的市场单价，另外两成给房管部门。

　　关键词

　　最低补偿单价标准，为被拆迁房屋同区域已购公有居住房屋上市交易的平均市场单价。据了解，这一标准是所属区域按照上一年度已购公房交易价格计算出来的。虽然这一数据相对即时房价有些滞后，但已基本成为房地产市场定价的参照价。

　　补贴系数，各区拆迁房补贴系数由区县人民政府根据实际情况按不低于20%的比例确定公布，每个经划定公布的区域只能设定一个系数。因此补贴系数将直接影响到最终的补贴金额。

　　投资动迁房有诀窍

　　本报辟如此大的篇幅来刊登最新版房屋最低补偿标准和计算动拆迁房的货币补偿金额，除了起告知的作用，也希望购房者能从中发现一些诀窍。如果你发现某处二手房的房价低于该套房屋的拆迁补偿价，那么投资机会就出现在你的面前。有人认为，在目前的上海二手房市场要找到这样的房源似乎有点不可能。然而，国拍8月18日的成交信息却为我们投资该类物业提供了参考。根据国拍的信息，该物业位于长宁区哈密路435号，为两幢多层建筑，建筑面积合计2401平方米，起拍价1990元/平方米，成交价2440元/平方米。据了解，该物业位于长宁区C类地段，根据最新调整的标准，这里的最低拆迁补偿单价为3300元。我们假定该类物业的市场评估单价为1990元，那么如果该类物业拆迁的时候，物业所有人每平方米获得的货币补偿金额为：(1990+3300×20%)×1=2650元，高于该物业的最终成交价210元，剔除每平方米125.22元的相关税费，盈余约85元/平方米，投资回报率3.5。不过，投资该类物业时，要充分考虑时间成本和其他确定性的因素。