宁波市旧城区改造中的货币化拆迁

宁波市房地产管理局 （2001年10月） 随着我国住房制度改革的不断深化和社会主义市场经济的发展，城市化进程的推进以及日益增长的人们住房的需求。城市旧城改造的步伐日益加快，城市房屋拆迁中也出现了很多新情况，新问题。我市于1999年6月1日起正式实施的《宁波市城市

宁波市房地产管理局
（2001年10月）

　　随着我国住房制度改革的不断深化和社会主义市场经济的发展，城市化进程的推进以及日益增长的人们住房的需求。城市旧城改造的步伐日益加快，城市房屋拆迁中也出现了很多新情况，新问题。我市于1999年6月1日起正式实施的《宁波市城市建设房屋拆迁管理办法》及《宁波市城市建设房屋拆迁管理实施细则》，充分运用了社会主义经济杠杆的调节作用，制订了“以自选安置为主，直接安置为辅”的住房拆迁安置方式，即以货币化安置为主的方式。新的拆迁安置方式施行二年来，在共计18000多户拆迁户中98％的拆迁户选择了货币安置，减少了拆迁矛盾，加快了拆迁进程，促进了房地产二、三级市场联动发展，取得了广大人民群众的一致拥护，为我市房地产市场注入了活力，下面介绍一下我们的做法和体会。

　　一、做法：

　　（一）自选安置的主要方式

　　1、将原来拆迁无偿安置改为由拆迁人将被拆迁人易地安置住房折算成相应的购房资金，供被拆迁人自行选购住房；

　　2．选购住房的资金，市三区统一按四类地段商品住房平均价格1800元乘以可安置建筑面积计算；

　　3、对被拆迁人的住房安置面积，从原来按面积、人口及易地增加面积，改为按原住房使用面积结合被拆迁地段增加易地安置使用面积，计算可安置使用面积，具体标准为自选安置的，按原住房所在地段一、二、三类分别增加12平方米、9平方米、5平方米；增加使用面积后按1：1．4折价折算成可安置建筑面积；

　　4、被拆迁人按基本造价购买安置住房，购买后的产权归个人所有；

　　（二）鼓励群众选择自选安置。

　　1、自选安置及直接安置分别按不同的标准增加面积。

　　根据《办法》规定，折迁户选择自选安置的，按原住房所在地段一、二、三类分别增加12平方米、9平方米、5平方米；如选择直接安置的，只能按原住房所在地段一、二、三类分别增加8平方米、6平方米、3平方米。这样使群众觉得还是自选安置合算。同时，《办法》和《细则》还对原住房困难户制订了安置低限标准（自选安置低限标准为使用面积33平方米或人均11平方米，直接安置低限标准为使用面积28平方米或人均9平方米）。使这些居住困难的弱势群体也有钱可买房，增加了他们的购房积极性。

　　2、在自选安置中体现房改精神。

　　在自选安置中，基本做到与房改政策保持平衡，将购买自选安置住房的价格与职工按房改政策购买公有住房的实际售价基本相一致，拆迁户用自选购房资金购买的住房产权归个人所有，这样，使拆迁户提前步入房改，房屋产权由拆迁前的租住公房变成了拆迁后的私房，实现了一步到位。

　　3、加大自选购房的范围。被拆迁人可在市三区范围内自行选购已交付使用的商品住宅，或在建的商品住宅，以及两证齐全（房屋所有权证，国有土地使用权证）的二手房。拆迁户通过自选安置，扩大了自主权，比如，有的想挑地点，离父母或兄弟姐妹近点，有的想扩大面积，改善自已的住房条件，如果按照以前的直接安置，这些问题都得不到解决。

　　4、运用多种方式拓展自选资金融资渠道。

　　（1）对无固定收入或年老退休，难以通过公积金、商业贷款筹措自选购房资金的被拆迁人，可以通过直系亲属、亲朋好友共同筹资的购房办法；即由被拆迁人与出资人在签订出资协议后，按各自资金比例申领自选安置住房的共有产权证。

　　（2）对属于同一拆迁项目被拆迁人自选购房资金，在直系亲属之间可以相互调剂或合并使用购房资金。

　　（3）被拆迁人如在房屋拆迁前已购买了预售商品住宅或正向银行抵押贷款购房的，列入拆迁之日尚未结清全部房款的，可将自选购房资金用于支付预售商品住宅尚未结清的房款或抵押款。以满足急于改善居住条件，通过按揭购买商品住宅的需求者。

　　（三）保障拆迁户利益为拆迁户提供优良服务。

　　1、保障自选购房资金的到位。

　　根据《办法》及《细则》规定，建设单位在领取拆迁许可证以前，必须将拆迁费用解缴到拆迁单位项目专户储存，这样就保障了自选安置购买房资金的及时给付，减少了后遗症。

　　2、构筑“绿色通道”，提供优良服务，为广大拆迁户提供方便。

　　因房屋拆迁工作时限性很强，选择自选安置购买安置住房的被拆迁人从签订拆迁协议，筹措自负购房资金，选购安置住房，办理安置住房入住手续，直到申领安置住房的权证，涉及部门多，交错环节多。我们先制订了一系列程序规范操作，建立开通了市房地产中心一条龙服务体系，共同构筑“绿色通道”，为拆迁户自选购房提供了优良服务。

　　二、体会：

　　自选安置的成功实践，克服了过去那种实物安置的种种弊端，总结起来，主要有以下几点体会：

　　（一）减少了拆迁矛盾，加快了拆迁进度。

　　通过实施自选安置，减少了以前实物安置中的许多矛盾，如楼层安置房套型的好坏，安置地点的远近等，因自选安置的种种好处，我市98％以上的拆迁户都选择了自选安置，大大减少了“钉子户”，加快了拆迁进度。

　　（二）严格依法拆迁，保证依法行政。

　　依照《宁波市城市建设房屋拆迁管理办法》及《实施细则》制订了“以自选安置为主，直接安置为辅”的政策后，由于政策透明度高，可操作性强，因此从政策源头上杜绝了不正之风，保证了依法行政。

　　（三）促进了房产市场蓬勃发展。

　　自从自选安置施行以来，形成了房地产市场特有的“宁波现象”，有效地消化了我市两年前新建的住宅空置房，促进了二号房的流通，为不同经济能力的职工提供不同需求的住房市场，据统计有50％左右的被拆迁人选购了地段适中，售价低廉经过初步装修的二手房，经济收入较高的家庭在卖出二手房的同时，实现了住房开级换代的新需求。从而推动了二、三级房地产市场的联动，实现了现成商品房脱销，预售商品房畅销的好势头。

　　当然，随着货币化拆迁的不断推进，也有一些新的矛盾亟待我们解快，如随着可供拆迁户选择的房源的日益紧张，我市房价上涨过快，致便群众买不到中意的房子等。我们相信，随着国务院305号令《城市房屋拆迁管理条例》于今年11月1日起的正式施行，我市的货币化拆迁将不断得到完善和发展。