行政强制拆迁听证代理词

　　尊敬的听证主持人、听证员：

　　作为其房屋强制拆迁听证会的代理人，我经过详细询问当事人，查阅相关资料，进行法律分析后，认为市建设局做出的BY建拆裁字(2008)第7号拆迁裁决书是无效的，房屋拆迁程序是违法的，同时认为有关部门目前依法不应对范jz的房屋申请行政强制拆迁。具体代理意见如下：

　　一、房屋拆迁行政裁决在程序上违法

　　市建设局在行政裁决前，没有依法告知被拆迁人有关程序性权利。依据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十条的规定“当事人对评估结果有异议，且未经房屋所在地房地产专家评估委员会鉴定的，房屋拆迁管理部门应当委托专家评估委员会进行鉴定，并以鉴定后的估价结果作为裁决依据。鉴定时间不计入裁决时限。”在被拆迁人根本不认可评估结果的情况下，市建设局完全应该依法告知被拆迁人在行政裁决中有专家鉴定委员会鉴定的程序。从《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十条第四款规定可见，不管被拆迁人是否同意对评估报告复核，市建设局都应当依职权委托专家评估委员会鉴定，这是必经程序，而不是依当事人申请才启动的程序。市建设局规避该程序，没有委托专家鉴定委员会鉴定。在无法保障被拆迁人最基本的程序性权利前提下，被拆迁人的实体性权利很难得到保护。

　　二、房屋拆迁行政裁决在实体上违法

　　1、市建设局剥夺了被拆迁人对拆迁补偿方式的选择权。根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条的规定“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。除本条例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定的外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。”因此，被拆迁人在符合法律规定的情况下完全有权要求实行产权调换的补偿方式。建设局对被拆迁人的合法要求没有充分听取，更没有依法支持，侵犯了被拆迁人选择拆迁补偿方式的权利。因此，该行政裁决书是违法的。

　　2、市建设局在没有认真审查被拆迁人房屋出租的有关情况下做出的行政裁决书是草率的、错误的。《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条的规定“被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”因此，在被拆迁人范JZ与承租人韩CM就解除租赁关系达不成协议的客观现实情况下，行政裁决书采纳货币补偿的方式明显是违法的。

　　3、行政裁决书有重大遗漏，严重侵犯了被拆迁人、承租人的利益。《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条规定：“被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定;协商不成的，可以通过委托评估确定。” 被拆迁人范JZ、房屋承租人与拆迁人就房屋室内自行装修装饰的补偿金额一直没有达成一致意见，而行政裁决书对装修装饰的补偿金额问题没有涉及，就草率的做出了行政裁决书。

　　三、裁决书中依据的评估报告是无效的

　　1、评估公司的选择方式是不公平的、违法的。《城市房屋拆迁估价指导意见》第六条规定：“拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。”评估公司的选择没有与被拆迁人范JZ协商，是在被拆迁人不知情的情况下由另一方单独确定的，这种违法行为侵犯了被拆迁人的知情权、财产权。

　　2、评估公司没有提供证据证明评估人对被拆迁人的房屋进行了详细的实地勘察，违反了《城市房屋拆迁估价指导意见》第十五条规定。如果评估公司不实地详细勘察，评估报告就失去了真实性和合法性，是无效的。

　　3、评估方法的选择上，评估公司违反了根据《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》及《城市房屋拆迁估价指导意见》中确定的估价原则，被拆迁人原本价值近600万元的房屋被评估为440多万元,评估结果偏离了市场正常价格，评估公司没有依照最新的价格情况进行评估作业，因为《城市房屋拆迁估价指导意见》第十三条规定：“市、县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格，至少每年定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格。” 评估公司应该依据市政府或授权的部门最近公布的房地产市场价格进行评估，而不能依2006年以前的房地产市场价格进行评估。

　　4、拆迁人没有履行向被拆迁人送达房屋评估报告的义务，被拆迁人没有收到过拆迁人送达的拆迁评估报告，评估报告的送达有基本有三种方式：直接送达、邮寄送达和公告送达。拆迁人没有采取这三种中的任何一种方式将评估报告送达被拆迁人，程序严重违法。

　　5、评估公司违反了《城市房屋拆迁估价指导意见》第十八条规定。“估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。” 评估公司没有依法履行其公示、说明的义务，其违法行为侵犯了被拆迁人的权利。

　　6、评估报告有严重缺陷，没有技术报告部分。违反了建标(1999)48号《房地产估价规范》第8部分第2条的规定，缺少了估价技术报告这部分重要内容，内容不完整，不应被采纳。

　　总之，Y建拆裁字(2008)第7号拆迁裁决书应是被撤消的，房屋拆迁程序是违法的。在范JZ已经对该裁决书提出行政复议并被JN建设局受理的以及BY市人民法院已经受理撤消拆迁许可证案件的情况下，范JZ的房屋在是不应该被行政强制拆迁的。