精装修房屋法律问题解答

　　一、何为“精装修房屋”?

　　根据建设部颁发的《商品住宅装修一次到位实施细则》(建住房[2002]190号)的规定，“精装修房屋”是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设施全部安装完成的房屋。并且这里的“房屋”是指新建城镇商品住宅中的集合式住宅。

　　二、签精装修房屋买卖合同要注意什么问题?

　　1、明确约定装修中使用的各类建材及设备的品牌、型号，不能笼统地约定“进口”、“高档”、“国内名牌”、“国际名牌”等。

　　2、一些装修工程在竣工验收时 不一定能够检查出来它是否存在质量问题，而必须通过使用才能发现，因此在签订合同时也应注意在合同中约定装修工程保修期限。

　　3、违约责任。合同中应明确开 发商装修不符合合同约定的赔偿方法、标准等，方便出现问题后的处理。

　　三、如何验收精装修房屋?

　　(一)检查装修设备与合同约定是否相符

　　实践中，一些精装修房屋在验收的时候买房人经常会发现防盗门、卫生洁具、装饰材料、灯具、整体橱柜等都出现了令自己不太满意的地方，比如品牌、式样等。这时候，买房人应当仔细审查合同就该部分是如何约定的。如果购房合同就装修所使用的材料、品牌、型号等作出了具体约定，建议买房人在验收的时候先不必急于验收装修的工程质量，而是应该先花一些时间，检查一下装修所使用的设备和材料是否与合同约定相符。如果与合同约定不符，通常意味着住宅品质的降低。

　　(二)验收时应该注意哪些装修项目

　　第一步，要关注常见的装修通病，如漏水，排水不畅等，要看厨房、卫生间的防水有没有做;检查厨房、卫生间的上下水管道，看看排水管道排水是否顺畅，上水管是否存在渗漏现象;洗手间的卫生器具冲水快慢，地面是否存水等。

　　第二步，检查配电线路。检查房间内的强弱电是否达到使用条件，布局安排是否合理。

　　第三步，注意常使用的部件，如五金安装是否配套、齐全，是否端正牢固。

　　第四步，检查木工制品以及油漆工制品，主要是指门、窗、橱柜等。重点检查是否变形，开启是否灵活，装饰面是否滑伤，颜色是否一致，接缝处开裂现象是否严重，油漆是否存在流淌现象等，对窗户还应检查是否渗水。

　　第五步，检查地面地砖是否存在空鼓现象，正常走动时地板是否有响声等。

　　第六步，要关注接口部位，尤其是一些装修时被暗埋的隐蔽工程，如为避免串味，厨卫吊顶内通风设置的接入口是否适当等。

　　第七步，向开发商索要装修说明书，以便了解暗埋工程以及使用方法。

　　第八步，检测室内空气质量是否达标，有无环境检测报告。

　　（三）哪些问题不应作为拒绝收房的条件

　　1、气候变化原因导致的部分房屋质量问题;

　　2、因买房人缺乏专业知识误认为房屋存在质量问题。

　　在上述第1种情况下，买房人不能以此为由拒绝收房，但开发商负有保修责任。比如冬季交验的精装修房屋可能存在轻微的木制品开裂现象就属于此种类型。在上述第2种情况下，开发商应与买房人加强沟通，消除误解。比如有些买房人对清漆木地板不满意，认为“木地板的花纹不一致”，而这是由木材的自然色差引起的，此时买房人就不能以此为由拒收房屋。

　　四、精装房交付后出现装修质量等问题怎么办?

　　1、 业主发现精装修房存在质量问题时，在保修期内有权要求装修方承担房屋修复责任

　　根据《合同法》第一百零七条以及根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，交付使用的房屋存在质量问题， 在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由 出卖人承担。

　　2、 业主发现精装修房屋存在装修质量问题，满足法定条件时能主张退房

　　根据《合同法》第九十四条第四款的规定，当事人一方延迟履行债务或有其他违约行为，致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。同时，根据《最高人民法院 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，如果业主所购买的商品房如果经有资质的检测单位核验属主体结构质量不合格，或因房 屋精装修导致严重质量问题，致使业主无法实现入住目的、严重影响其正常生活的的情况下，业主有权请求以装修方根本违约为由解除合同。

　　3、 对于因房屋装修质量问题造成的损失，业主可以向房产公司或装修方主张损害赔偿

　　此种情况下，应当根据双方之间是否存在赔偿协议而分别讨论：

　　(1)如果事前业主与房产公司在合同中约定了损害赔偿条款，或者事后双方达成了赔偿协议，那么在不违反法律的强制性规定的情况下，遵循约定优先的原则，业主可以按照合同约定进行索赔;

　　(2) 如果事前双方并没有明确约定赔偿条款，事后也未对赔偿事宜达成一致的，根据《合同法》第一百零七条、第一百一十二、第一百一十三条的规定，当事人一方不履 行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。同时，业主可以要求装修方赔偿因装修质量问题造成的财 产损失，即使装修方完成了修复工作，业主也可以要求其赔偿在修复期间的合理损失，如因不能入住导致的额外支出。至于合理损失的标准，宜参照损失发生时的市 场价格确定。