一手楼、二手楼购房流程及注意事项

　　一手房购房流程说明：

　　1、在选房过程中，如果您所购买的是现房，您可以直观地看到房屋的结构、户型，但如果是期　　 房则只能够以户型图来作为选房的依据了。

　　2、您向开发商或代理商支付一定数额的订金并签订房地产认购书。

　　3、如果您选择的是一次性付款方式的话，可以根据开发商要求分几次付清全部房款，开发商向您　 开具付清全部楼款发票。

　　4、如果您选择的是按揭贷款的话，那么您应交付一定成数(一般不少于2成)的首期款，并签署正式的房地产买卖合同(现售或预售)。

　　5、在开发商取得竣工验收证明书后会向您发放入伙通知书，要求您在接到通知书之日起若干天之内若无异议，即可入住。

　　6、由开发商到有关部门交纳税费(通常税费是由开发商向您提前代收)，办理房地产证。

　　一手楼选购的注意事项

　　1、选房基本因素

　　■ 地段 ■ 价格 ■ 周边市政规划 ■ 环境、配套 ■ 房屋结构、朝向 ■ 物业管理

　　2、购房三要素

　　■ 开发商的信誉 ■ 价格不是唯一因素 ■ 良好的物业管理很重要

　　3、了解以下几个重要的建筑参数

　　容积率——楼盘全部建筑面积与建设用地之比。

　　绿化率——“绿化率”一词并不是规范的用词，准确的应为“绿化覆盖率”，即指绿化垂直影面积之和与小区用地之比，树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿入率。

　　层高——从当层楼板百到上层楼板面之间的距离。

　　净高——层高减去楼板厚度的高度，是您站在房屋当层所视的高度。

　　框架结构——房屋的承重体系为柱子。

　　剪力墙结构——以部分墙体代替柱子作承重体系。

　　房屋建筑面积=套内建筑面积+应分摊的公共建筑面积

　　公共分摊面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积

　　4、挑选户型应注意：挑选户型时至少需要以下几种图：规划图、单元平面图、户型平面图，您可以向楼盘销售人员索取。

　　规划图——反应了小区的规划布局，这直接关系到所挑选户型的具本位置，涉及到环境、

　　交通、服务设施等多方面因素;

　　住宅单元平面图——体现了一个信宅单元中几种不同户型的布局，他们之一间的关系可能影响到住宅的使用。

　　户型平面图——描述了一套住宅的面积与房间布局，其尺寸、位置、限制、相互关系等基本参数体现了住宅的基本功能和经济性能。

　　5. 买房须看：“五证”——开发商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》。一般情况下，您购房时只需看一下《国有土地使用证》和《预售许可证》就可以了。

　　二手楼购房流程说明：

　　1、在交易过程中，为保护您卖方的合法权益，通常要将有关费用委托指定的帐户来监管以规避交易风　 险。通常首期款不少于购房价的2成。

　　2、您需要委托具有专业资格的评估公司对所购物业进行评估，从而确定贷款的成数;向银行提交申请　 贷款资料并签署相关合同、文件。

　　3、银行对您所提交的申请贷款的个人资料及买卖的真实性都要经过严格的审查、通过的审查的，银行　 会出具贷款承诺书给您说明贷款成数及年限。

　　4、在您办理完过户并拿到属于您的房地产证以后银行方面会通知您去有关部门办理房产抵押登记手续　 笔并由银行取回已盖有抵押章的房产证保存。

　　5、银行放款给卖方以后的次月您就要开始还款了。

　　6、在您还清贷款的当日(包括到期还款及提前还款两种情况)就可以向银行提出注销抵押登

　　记的要求，并再次到有关部门办理注销抵押登记的手续，领回房地产证就可以了。

　　二手楼交易中应注意事项：

　　1、注意关于所委托的中介机构

　　注意您所委托的中介公司是否具有“房地产经纪、代理业务”的营业范围;从业人员是否具有从业资格：即房地产经纪人执业或房地产交易员上岗证。

　　2、注意检查二手房的质量

　　当您选购二手房时，要对下述的问题进行仔细的检查：

　　检查房屋有无裂缝;

　　检查房屋有无倾斜;

　　检查房屋有无渗漏;

　　检查墙面有无石灰“暴点”;

　　检查卫生间、阳台、厨房的排水是否顺畅。

　　3、二手房资金监管的办理

　　如果您选择的是一次性付款方式：可将房款划至交易中心资金监管账户;如果您选择的是按揭贷款：首期款可以存入贷款银行指定的资金监管帐户或交易中必资金监管帐户。

　　4. 签署《房屋转让合约》时须注意的问题

　　签署之前先查档，确认该房产的合法性;查清该房屋有未设定抵押、出租或被法院查封，如设定了抵押或已出租，则要求卖方先解除抵押或租赁，如是被法院查封的，则不要购买房屋。有否设定抵押或出租或被查封，可到市房管局查档了解。

　　签署之前先验证业主身份证原件是否与房地产证相符;如产权人为二个或以上的，须征得所有产权人同意方可出售，有的产权证上虽然只有一个人的名字，但要查清对方有否结婚，如是已婚的，还有征得其配偶同意;

　　签署之前确认房产的地址、房号、使用年限、面积等重要因素无误。